Кто и зачем сейчас покупает квартиры, почему люди предпочитают новостройкам хрущевки и сталинки? По большому счету, первичка — это про сохранение капитала. Но можно инвестировать во вторичку. Как?
Основной психологический тренд на рынке жилой недвижимости, который появился после начала СВО, — тратить деньги здесь и сейчас, говорят эксперты. В беседе с журналистами экс-президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова, новый президент УПН Василий Олейников и руководитель аналитической службы УПН, партнер аналитической платформы bnMAP.pro Михаил Хорьков рассказали, кто эти люди, которые сейчас вкладываются в недвижимость.
Если представить общую фотографию типичных покупателей, то тут, кроме семей, пользующихся льготной ипотекой, мы увидим старушек-миллионщиц, спекулянтов, инвесторов в кавычках, флипперов, любителей уединения и одноэтажной Америки, а также людей 45+, которые все-таки надеются отселить от себя своих детей.
Типичные покупатели квартир
Василий Олейников отметил, что существует три постоянных категории покупателей, которые можно разделить по целям. Какие бы метаморфозы в стране ни случались, всегда будут 18-25-летние граждане, покупающие однушки и студии в ипотеку; 25-45-летние, которым нужны двушки и трешки из-за роста семьи; а также категория людей от 45 лет, которые решают вопросы с разъездом или ищут жилье повзрослевшим детям.
Несмотря на то что внутри возрастных категорий запросы покупателей сильно отличаются, статистики по ним в целом по стране и по банкам пока нет, отметил Михаил Хорьков.
Валерия Козлова добавила, что цифры «про статистику» и «про практику» традиционно сильно разнятся. По ее мнению, также можно выделить два потока людей, ориентированных на покупку вторички. Первый — это те, у кого совсем денег нет, а готовое жилье очень сильно нужно, второй поток, наоборот, с деньгами. Эти люди ищут варианты с хорошим ремонтом, чтобы в квартире было все, вплоть до настроенного телевизора.
Нетипичные покупатели квартир
«В копилке любого риелтора за годы работы, конечно, появляются клиенты, которые ломают шаблоны, действуя наперекор общепринятым правилам. Например, ко мне однажды пришла бабушка, которая накопила 50 млн руб. Старушки-миллионщицы — это не тренд, но тем не менее так бывает», — рассказала Валерия Козлова.
По ее словам, необычно на фоне других смотрятся клиенты, которые после долгого изучения предложений от застройщиков в итоге выбирают сталинку: «Потому что не хочется жить в муравейнике, всего второй этаж, на площадке две двери и квартира большая». Как отметил Михаил Хорьков, сталинки не теряют актуальности, хотя на горизонте 10 последних лет от рынка заметно отстают.
Удивляют люди, которые не хотят переезжать из хрущевки, потому что здесь зимой тепло, летом прохладно, а вместо инфраструктуры — хорошие соседи. В новостройках формируется другая культура общения — люди живут более замкнуто. Отсюда у застройщиков пошли тренды по поводу создания добрососедских центров, — добавила Валерия Козлова.
На человеческое общение есть спрос, потому что его стало очень мало. Парадоксально, но, живя в домах-муравейниках, люди сами не могут его сформировать, не знают своих соседей по площадке, а в современных домах их может быть и около двадцати.
«Когда строились хрущевки, люди общались, потому что не было сотовых телефонов, и они были друг другу нужны. Теперь к общению толкает не необходимость, а культура, и люди начинают знакомиться, особенно когда во дворе проводятся общедомовые мероприятия», — отметила Валерия Козлова.
«Инвесторы» на рынке недвижимости
Василий Олейников рассказал, что на рынке недвижимости до сих пор встречаются те, кто покупает недвижимость ради инвестиций. По его словам, продвинутые застройщики опрашивают покупателей — с какими целями они приобретают квартиру. И вот 10-20% среди них — инвесторы. Конечно, здесь вопрос — как проводится опрос и как отвечают люди, но тем не менее.
Инвесторов надо разделять на тех, кто продает сразу после приобретения, и тех, кто продает через какое-то время. Относительно новостроек можно отследить количество уступок — сколько квартир было куплено и потом со временем переуступлено. Прибыль здесь невысокая — в районе 5%. Однако квартиры, которые приобретены с целью инвестиции на долгий срок, отследить сложнее, они могут сдаваться аренду. Квартира, купленная ребенку на вырост, тоже в своем роде инвестиция в семейный капитал, — отметил он.
Слово «инвестиция» вообще не подходящее для жилой недвижимости, считает Валерия Козлова. После мобилизации психологический тренд на рынке один — тратить здесь и сейчас. Но если на рынке коммерческой недвижимости инвесторы учитывают все — доходность, стоимость денег, капитализацию, затраты при покупке, то на жилом рынке очень много неквалифицированных инвесторов, которые действуют только исходя из ощущения, что цены вроде бы растут.
Флиппинг или как инвестировать во вторичку
По большому счету, квартиры в новостройках — это больше про сохранение капитала. Однако можно инвестировать во вторичку. Можно купить «убитую» квартиру, сделать в ней ремонт и продать значительно дороже. Сейчас это называется флиппинг.
«Чтобы совершить на рынке недвижимости спекулятивную сделку, то есть купить дешевле, а продать дороже, нужно найти недооцененный актив. А сегодня это сделать очень сложно», — отметила Валерия Козлова.
Василий Олейников считает, что флиппинг не теряет актуальности в условиях, когда все меньше людей хотят вкладываться в ремонт. При этом доходы от него такие же, как если вы купите землю под строительство дома на продажу. Но финансовых, временных и моральных затрат с квартирой гораздо меньше.
На рынке жилой недвижимости постоянно появляются новые инструменты инвестирования, которые могут быть интересны в той или иной ситуации, — отметил Василий Олейников.
«Инвестор» — не очень подходящее слово для рынка жилья, здесь больше подходит «спекулянт». Но флипперы для рынка недвижимости — это больше хорошо, чем плохо. Вообще любая активность на рынке — это хорошо», — считает Валерия Козлова. По ее словам, хорошо вообще все, что двигает деньги в отрасли. Флипперты, например, сотрудничают со строительными магазинами, нанимают рабочие бригады, да и покупатель, у которого нет времени на ремонт, тоже в выигрыше.
Ценовые прогнозы застройщиков как инструмент для инвестиций
«Некоторые застройщики сейчас заранее объявляют, когда будет повышение цены на объекте. Прогнозы делаются примерно за два-три месяца. В смысле инвестирования можно пройти по этой схеме: я бы не сказала, что застройщики в прогнозах ошибаются.
«Второй вариант получения прибыли с покупки новостройки был, когда покупали в рассрочку. То есть я плачу 10% стоимости квартиры, а 90% как бы можно потом, но проходит какое-то время, квартира вырастает в цене, я вхожу в переуступку, полностью закрываю стоимость квартиры, в итоге я оперировала одним миллионом рублей, но через год он превратился в полтора. Сейчас такой способ «инвестирования» уже недоступен», — рассказала Валерия Козлова.
Инвестиции в землю — почему все-таки это выгодно?
«Если инвестировать сейчас в жилье, то, мне кажется, сейчас топ — это загородка. Как писал Марк Твен, «покупайте землю, ее больше не производят». Это не теряет актуальности. Все, кто обзавелся какими-то земельными участками, сейчас остаются в выигрыше. Правда, если там все в порядке с градостроительной документацией», — считает Валерия Козлова.
Что такое жилье — это определенная среда жизни, ощущаемая на уровне физики тела. Когда квартира-студия в планировке — это одно, а когда все уже построено, ты пришел, получил ключи и такой: «Ой, блин… и как теперь продать эту комнатушку?». А дом — это другое. Там земля, там можно жить или сделать дачу, там другое ощущение пространства. В этом смысле загородная недвижимость сама себя продает. А дальше искусство переговоров и коммуникаций — объяснить, что это недалеко, недорого, — добавила она.
Правда, сложности могут возникнуть, когда ребенка надо будет возить не только в школу, но и в секцию или на кружки… Вопрос инфраструктуры тоже важен, и далеко не все застройщики могут ее обеспечить. Однако сейчас на уровне правительства много говорят о том, что нужно двигать загородную недвижимость, отмечают эксперты. Скорее всего, российские города тоже будут разрастаться горизонтально, как в США, если это будут поддерживать власти: вероятно, мы не сможем развиваться кардинально по-другому.
Тем не менее сейчас к господдержке этой сферы много вопросов. Сельская ипотека — это лимитированная история. Ее выдача обычно заканчивается в день, когда она открывается, говорят риелторы. Да и на вопрос журналистов: «А не будет ли под сельскую ипотеку строиться элитное загородное жилье?» никто из экспертов ответа не нашел.
Они обратили внимание журналистов на то, что государственная поддержка всех подряд застройщиков с этой точки зрения также несправедлива — она должна быть адресной, но этого пока нет.
Напомним, мы уже обращались к теме «Портрет покупателя». Любопытными наблюдениями поделилась риелторская компания «Метриум Премиум». Оказалось, что в 2019 г. «золотые» квадратные метры активно скупали криптовалютчики.
Читайте также на DK.RU: С 2020 г. цена на 1 кв.м. выросла в 1,5-2 раза. Но виновата не льготная ипотека. А кто?