«Банки повернулись лицом к рынку индивидуального жилья. Но все может измениться»

Темпы строительства индивидуального жилья на Среднем Урале растут. Одним из важнейших условий для дальнейшего развития этого рынка должна стать ипотека — в ближайшие пять лет объем кредитования на эти цели должен вырасти практически в два раза. Уже сейчас риелторы и заемщики отмечают, что построить или купить в ипотеку индивидуальный дом стало проще.

Ситуация на рынке неоднозначная: помимо позитивных тенденций, растет число мошеннических схем, затрудняющих работу банков и подвергающих риску всю отрасль. Подробнее об этом рассказали спикеры форума «ИЖС и малоэтажное строительство: сегодня и завтра», который состоялся на полях выставки Build Ural.

О возможностях

Светлана Ковалева, руководитель направления по работе с партнерами Уральской палаты недвижимости:  

— В настоящий момент доля ипотеки на ИЖС в России в общем объеме ипотеки составляет 15%. Федеральное правительство ставит задачу — до 2030 г. довести эту долю до 30% и каждый год строить 50 млн кв. м индивидуального жилья.

В Свердловской области доступно четыре программы ипотеки с господдержкой, которые позволяют построить или купить готовый индивидуальный дом.

Льготная ипотека под 8% годовых

• Минимальный первоначальный взнос — 30%.
• Максимальная сумма кредита — 6 млн руб. На эти средства можно купить готовый дом, а также построить по договору подряда или хозяйственным способом (без привлечения профессионального подрядчика).
• Срок действия — до 1 июля 2024 г.

Семейная ипотека под 6% годовых

• Минимальный первоначальный взнос — 20%.
• Максимальная сумма кредита в Свердловской области — 6 млн руб. На эти средства можно купить готовый дом либо построить по договору подряда.
• Срок действия программы — до 1 июля 2024 г. Скорее всего она будет продлена, но условия пока непонятны.

IT-ипотека под 5% годовых

• Минимальный первоначальный взнос — 20%.
• Максимальная сумма кредита в Свердловской области — 18 млн руб. Дом можно построить только по договору подряда.
• Срок действия программы — до конца 2024 г.

Сельская ипотека под 3%

• Ее может оформить любой гражданин, который живет в населенном пункте до 30 тыс. жителей либо собирается туда переехать.
• Минимальный первоначальный взнос — 20%. На эти средства можно купить готовый дом либо построить хозяйственным способом или по договору подряда.
• Максимальный размер кредита — 6 млн руб. Но если каждый из супругов кредитуется отдельно, ее лимит можно увеличить до 12 млн руб. на один объект — в этом случае первоначальный взнос будет в два раза больше.
• Программа действует бессрочно. Но есть нюанс — лимиты, которые достаточно быстро заканчиваются.

Сегодня сложно говорить о перспективах развития ИЖС. В этой сфере планируется много новшеств. Например, распространение схемы эскроу на строительство частных домов — Сбер уже опробовал этот инструмент в Ростовской области, и мы знаем, что он будет тиражироваться в других регионах. 

Пока банков, которые кредитуют строительство индивидуальных домов, немного — такие программы действуют в 10 кредитных организациях. При этом достроить дом на ипотечные средства позволяет только Сбербанк. Построить дом хозяйственным способом — Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ и Почта Банк. А использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса — Сбербанк, Дом.РФ, Газпромбанк, Альфа Банк и Россельхозбанк.

Обсуждается запуск Единой ипотечной программы на ИЖС после завершения действующих льготных ипотечных программ. Ее условия пока обсуждается, но ожидается, что они будут сходны с условиями семейной ипотеки. Критерии будут зависеть от бюджета, который правительство выделит на финансирование этой меры поддержки. 

В целом могу сказать, что банковский сектор повернулся лицом к загородному рынку. По сравнению с прошлым годом, ипотеку на строительство индивидуального дома стало оформить легче. И это, безусловно, позитивная тенденция.

О рисках

Егор Шеломенцев, директор по развитию Федерации ИЖС:

— Я не готов утверждать, что взять ипотеку на строительство индивидуального дома будет легко, потому что в нынешней ситуации банки сталкиваются с рисками. Сейчас, если банк в течение года предоставил 1000 ипотек на ИЖС, за этот период строятся только 100 домов, и только 4 из них проходят процедуру оценки стоимости. В итоге банк получает большое количество ипотек без залога и не может обезопасить себя от возможного непогашения кредита. Кроме этого, за тем, чтобы в банках не было беззалоговых ипотечных кредитов, строго следит Министерство финансов.

Если текущая ситуация не изменится, банки могут покинуть рынок индивидуального жилищного строительства. Изначально они были готовы работать с приходно-кассовыми ордерами и расписками от строительных компаний, полагаясь на порядочность игроков. Но появились недобросовестные ипотечные брокеры, которые предлагают оформить ипотеку любому клиенту, независимо от его платежеспособности и наличия первоначального взноса, и ситуация изменилась. В итоге клиент строит дом, проводит оценку, но оценочная стоимость дома не совпадает с реальной — из-за проблем с первоначальным взносом или сомнительных схем приобретения участка.

В этом случае банки вводят ограничения. Во-первых, повышают ставку для заемщика до ключевой. Во-вторых, блокируют деятельность строительной компании, реализовавшей проект, в своем банке. Сегодня кредитные организации активно обмениваются информацией между собой, поэтому другие банки также начинают проверку этой компании — выезжают на объекты, обзванивают клиентов, спрашивают их о работе с подрядчиком. Поэтому строительным компаниям и девелоперам я бы не рекомендовал сотрудничать с брокерами, которые обещают получить одобренный кредит для любого клиента — в моменте вы заработаете, но через полгода рискуете оказаться в ситуации, когда уже не сможете вести свою деятельность.

Сейчас сфера ипотечного кредитования ИЖС ужесточается. Заемщик уже не сможет взять неограниченное количество ипотек. Мало кто об этом знает, но если человек выступил поручителем по льготной ипотеке, он уже не сможет оформить кредит по этой программе на себя. 

Иногда от мошеннических схем страдают целые коттеджные поселки. Известны случаи, когда заемщики используют льготную или семейную ипотеку не для улучшения жилищных условий, а для строительства глэмпинга под сдачу в аренду. И если банк выявляет нецелевое использование средств, он выделяет для себя целую зону, где уже не будет одобрять ипотеку для строительства индивидуальных домов. А добропорядочные соседи этого заемщика автоматически получают повышение ключевой ставки и вынуждены доказывать банку, что не сдают свой дом в аренду.

Очевидно, что рынок ИЖС сейчас активно растет. Здесь есть не только добропорядочные игроки, которые занимаются его развитием, но и те, кто заходит в горячий рынок, собирает сливки и уходит. Для того чтобы эта сфера развивалась дальше, нужно жестко отсекать мошенников и работать над дополнительными стимулами для ее развития.

Читайте также на DK.RU: «Вот так раз… и сразу 2 миллиона». Как заработать на ИЖС и какие здесь сложности