Директор компании «Истэйт» Андрей Толшин — о том, есть ли выход у компаний, которые вынуждены планировать переезд в условиях тотального дефицита складских и производственных объектов в Екатеринбурге.
Ситуация на рынке производственного девелопмента Екатеринбурга приближается к критической: сохраняется дефицит объектов для размещения складов и производственных линий, а стоимость квадратных метров растет. При этом, как отмечает директор компании «Истэйт» Андрей Толшин, все больше предприятий нуждаются в переезде на новую площадку: кто-то планирует расширяться в связи с растущими заказами, а кто-то попадает под грабли жилой застройки и вынужден искать островок стабильности для сохранения своего дела. Подобные инфраструктурные проекты сложно реализовать без заемного финансирования, и возможностей для маневра практически не осталось.
Достигли предела
— На недавнем Петербургском международном экономическом форуме глава Сбербанка Герман Греф точно подметил, что текущая модель экономического роста России достигла своего предела. Мы живем в эпоху рекордно низкий безработицы — в стране она составляет 2,6%, а загрузка производственных мощностей достигла одного из самых высоких показателей, превысив 80%. И если увеличить число соискателей на рынке труда мы не можем (все-таки эта ситуация по большей мере зависит от демографических трендов), то заниматься развитием производственных мощностей вполне способны.
Ставки по кредитам для малого бизнеса в 20—25% годовых — просто заградительные. Промышленная ипотека, на которую многие возлагали надежды, позволяет только приобрести новые объекты и не может быть использована для строительства. Но даже в этих условиях субъекты малого и среднего бизнеса берут кредиты, чтобы обеспечить себе возможность развития, — по данным Банка России, только за первый квартал 2024 г. портфель кредитов МСП вырос на 5% до 12,9 трлн руб.
Сегодня предприниматели Екатеринбурга вынуждены съезжать с площадей, которые арендовали много лет на Уралмаше, Эльмаше, Вторчермете, Елизавете, и перебираться в сателлиты — Арамиль, Верхнюю Пышму, Березовский. Можно сказать, что это происходит по трем основным причинам.
- Во-первых, арендные ставки в 500-600 руб. за кв. м., к которым они привыкли, уже существенно отличаются от рыночных 1000—1200 руб. за кв.м/месяц. В прошлом году ставки выросли на невероятные 67% к прошлому периоду. Динамика их роста отражала изменение экономики проектов и стоимости привлечения денег в проекты. В текущем году такого значительного роста ставок мы не ожидаем и надеемся на ее стабильный прирост в границах 5—7% в год.
- Во-вторых, городские власти взяли курс на редевелопмент промышленных территорий, и застройщики целыми кварталами выкашивают площадки, которые раньше занимали малые производственные предприятия. Недавно к нам обращался производитель мебели, который за последние три года переезжал дважды.
- В-третьих, предприятия, которым необходимо расширять свое производство, не имеют возможности сделать это на действующей площадке, арендовав соседние цеха, — они, как правило, заполнены. Поэтому решать вопрос о полноценном переезде в помещение нужной площади предприятиям необходимо заблаговременно, с учетом цикла проектирования и строительства объекта.
Производственники сильно завязаны на кадры, поэтому, те, кто хочет развиваться, перебираться за пределы Екатеринбурга не готовы. Даже при переезде из одного района в другой они могут потерять значительную часть сотрудников, а при переезде в сателлиты рискуют — и вовсе остаться без кадров.
Фактически экономике выписали тормозов, и под удар попали те, от кого зависит ее рост — производственники. И если крупный и средний бизнес смогут приспособиться к этой ситуации (поскольку обладают большей финансовой гибкостью), то малые предприниматели окажутся на улице и будут вынуждены работать в мало пригодных для организации производства помещениях.
Время объединять усилия
Структура возникновения новых проектов на рынке изменилась, — если раньше девелоперы имели достаточно ресурсов для того, чтобы предлагать своим клиентам какие-то готовые решения, то сейчас их приходится создавать самостоятельно: подводить к земельному участку инженерные сети, заниматься проектированием, строить новые объекты.
Условный владелец небольшого предприятия по производству стаканчиков, который много лет занимался исключительно отладкой работы линий и сбытом продукции, с высокой долей вероятности не сможет реализовать проект в одиночку. Для того чтобы успешно пройти этот путь и получить гарантированный результат, потребуется консультант, который уже имеет необходимые компетенции и сможет: построить и ввести объект в эксплуатацию, подключить к сетям, зарегистрировать, получить все необходимые разрешения и уберечь предпринимателя от ошибок.
Сейчас, несмотря на высокую ключевую ставку ЦБ, мы видим серьезный поток клиентов, которые приходят с запросом на строительство новых объектов. Зачастую их ожидания расходятся с реальностью: они надеются найти проекты, к которым не придется подводить электричество, газ или воду, и вложить в два раза меньше реальной рыночной стоимости строительства. Помимо этого, предприниматели завязаны на сроки выполнения заказов и хотят получить новый объект за несколько месяцев. С учетом полного цикла работ и оформления всех документов расчет на это, к сожалению, рискованный.
Единственный выход для предприятий, которые не хотят терять возможности для роста, — заблаговременно инвестировать в развитие своей инфраструктуры. Одним из вариантов, например, может стать совместное развитие площадок с партнерами по отрасли, что позволит не только разделить затраты на земельный участок и подведение к нему коммуникаций, но и снизить логистические издержки, укрепить кооперацию.
Применив свои компетенции и усилия, мы можем объединить несколько заявок и попробовать реализовать общий проект по типу индустриального парка, используя доступные меры поддержки развития инфраструктурных проектов Минэкономразвития и Минпромторга.
На наш взгляд, такой подход позволил бы ввести в оборот участки земли, которые сейчас простаивают, и дать малым предприятиям, которые оказываются без производственных площадок, шанс на развитие.
Реклама. ООО «ИСТЭЙТ» ИНН 6685101417 erid:LjN8K2eUP
Ранее на DK.RU: «Вакансия по складам в Екатеринбурге 10 лет не превышает 1,5%. Это сигнал для инвесторов»