Что ждет покупателей и девелоперов после завершения льготной ипотеки — Михаил Хорьков

Программа массовой льготной ипотеки на новостройки под 8%, запущенная в качестве антикризисной меры в 2020 г., завершилась 1 июля 2024 г. Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, директор «ХОД Консалтинг», подвел итоги программы и дал прогноз изменения ситуации на рынке после корректировки в ипотечного стимулирования.

— Льготная ипотека — основная тема для обсуждения рынка жилья в последние годы. История программы завершена, и можно взглянуть на пройденный путь и попытаться сформулировать новые точки опоры на следующие годы.

Очень важный график для понимания сути рыночных изменений и того, почему к «льготной ипотеке» по итогам четырех лет функционирования так много претензий.

В отличие от ввода жилья в эксплуатацию, объем текущего строительства — это то, что находится в работе и непосредственно влияет на рынок в моменте. Текущее строительство можно рассматривать в качестве индикатора предложения в масштабах страны. Это оперативный, а не запаздывающий показатель.

С весны 2020 г. задолженность по ипотеке выросла в 2–3 раза. Цены удвоились. Доля ипотеки в структуре продаж новостроек во многих городах достигла 80–90%. Большинство заемщиков оформляли кредит на 30 лет. При этом объем текущего строительства вырос лишь на 15% по стране. Это ключевая проблема. Мы очень долго стимулировали спрос, но не контролировали предложение.

В последние годы часто можно было слышать тезис, что рынок должен все отрегулировать. Девелоперы должны были начать инвестировать в новые проекты, а предложение — вырасти.

Четыре года — большой срок. Но на протяжении этих лет девелоперов (а не только покупателей) постоянно пугали отменой льготной ипотеки. Поэтому закономерным итогом стал поиск рыночного баланса через рост цен. Конечно, «льготные программы» — не единственная причина.

«Вторичка» без всяких льгот тоже подорожала. Инфляцию и страхи покупателей никто не отменял. Плохо то, что льготные программы стали инструментом для разгона цен.

Ипотечные стимулы для большинства городов были общими, а вот реакция рынков очень разная. Мы взяли 30 крупнейших регионов по текущему строительству с объемом от 800 тыс. кв. м и получили очень контрастные результаты.

Среди лидеров:

• города Дальнего Востока, где свои стимулы;
• из регионов, которые работают на общих условиях, — Астраханская область. Но там строят не очень много (ок. 830 тыс. кв. м) и почти все в Астрахани;
• заметный рост в Пензе и, несмотря ни на что, в Крыму;
• очень высокие показатели строительства в Тюменской области и Тюмени. Тюмень — пятый город после Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара и Екатеринбурга. Несмотря на масштаб, рынок продолжает расти.

Многие регионы действительно нарастили стройку, в том числе благодаря расширению ипотечного рынка. Но на другом полюсе — в основном крупные рынки. Например, Санкт-Петербург. Частично падение стройки в Петербурге компенсируется ростом в пригороде, но не полностью.

Итог — быстрый рост цен там, где мало строят или низкие темпы насыщения предложения. Раньше динамика цен была более синхронной, сейчас стала более рваной. Строительный комплекс многих городов просто не справился с теми возможностями, которые давала льготная ипотека. В результате произошел отрыв цен от реальных возможностей покупателей.

Это очень серьезная проблема не столько для рынка жилья, сколько для города. Банальный вывод «мало строишь — выше цены» превращается в то, что город становится недоступным для внешних покупателей. Если цены на квартиры в Нижнем Новгороде, Казани сопоставимы с Подмосковьем и пригородами Петербурга, возникает альтернатива, куда переехать. Более того, высокая цена на квартиру — это возможность продать ее и переехать на юг или в столицы.

Поэтому те города, где много строили, улучшили свои позиции в борьбе за человеческий капитал, а где не смогли обеспечить рост предложения, сформировали ограничения на этом пути. Удивительно, что многие из них сохранили привилегированное положение.

Доля льготной ипотеки в 2024 г. в деньгах упала до 31%. Во многом за счет столичных рынков, где в конце прошлого года лимиты ограничили 6 млн руб. В регионах доля льготной ипотеки снижалась, но все равно ближе к 50%. IT-ипотека занимает заметные 13%, но фокус в том, что 40% всех денег ушло в Москву, еще 8% в Подмосковье.

Как может поменяться рынок после корректировки в области ипотечного стимулирования

Ближайшие изменения:

• минус «льготная ипотека»;
• минус около половины «семейной ипотеки»;
• смещение ипотечного спроса в пользу пригорода;
• «IT-ипотека» на паузе. Ожидания корректировки по лимитам и регионам.

Ожидаем, что во второй половине 2024 г. рынок упадет на 50% относительно первой половины года. По регионам разброс показателей будет широким. В том числе из-за разного уровня цен и того, как высоко они взлетели в предыдущие годы. Компенсирующие предложения от застройщиков будут сдерживать процесс падения продаж, но ситуацию не исправят.

Нос по ветру

Девелоперы давно поняли, что многие политические цели на рынке жилья не достигаются. Но их декларация — важный сигнал того, куда будут направлены усилия. Способность считывать такие сигналы и подстраиваться под них очень важна для современного бизнеса.

Прошлые ориентиры, оформленные в нацпроекте 2019 г., уже неактуальны. Новые сформулированы иначе:

• 120 млн. кв. м в год — в прошлом. Новый ориентир — 33 кв. м на человека. В приоритете не наращивание объемов, а обновление жилого фонда. Это значит, что КРТ — долгосрочный тренд, который будет влиять на рынок все больше.
• Строительство — приоритетное направление. Но строительство — не только рынок жилья. В приоритете — индустриальное развитие. Стройте заводы, производственные объекты, технопарки. Создание и модернизация рабочих мест потребует качественного развития рынка жилья. Но жилье важно в контексте трансформации экономики, а не само по себе.
• Массовая перестройка заводских территорий может быть остановлена. Вынос вредных производств за город — неплохо, но для остальных кадры важнее места. Производства будут возвращаться в городскую среду. Как их гармонично вписать в городскую ткань — отдельный вопрос.
  Рабочие места нужны рядом с местом жительства работников. Или жилье нужно рядом с новыми производствами. Городам придется выбирать между этими моделями. Девелоперы будут более зависимыми от мест приложения труда. Наличие девелоперских компетенций в этой сфере будет большим преимуществом.

Материал подготовлен по итогам выступления на Байкальском саммите РГУД в Иркутске.

Источник инфографики в тексте: презентация Михаила Хорькова.

Читайте также на DK.RU:

Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга в 2024-м — Михаил Хорьков