«Нет льготной ипотеки — считай, что нет ее совсем: 20% х 20 лет = 400%. Немыслимо вытянуть». Юрий Моисеенко о том, что могут предложить застройщики при высокой ключевой ставке и недоступной ипотеке.
Юрий Моисеенко, генеральный директор группы компаний PROSPECT GROUP:
— Не понимаю я, честно скажу. И не только про ипотеку, и даже не столько про нее, это отдельный разговор. Я про процентные ставки, ключевую ЦБ и, как следствие, ставки по кредитам вообще и по кредитам для бизнеса в частности.
Есть во мне внутренний протест, сейчас объясню, почему. Что я могу сделать в этой ситуации — против лома нет приема? Но что-то могу — провести акцию субсидирования процентной ставки по ипотеке на приобретение квартир в ЖК «Федерация», например (подробно в конце).
ЖК «Федерация»
Но начнем по порядку. Объясняю. Я не то что бы против. Я школу закончил в СССР, и пионерский лозунг «К борьбе за правое дело будь готов! — Всегда готов!» у меня большими огненными буквами на подкорке, впечатан намертво. Страдать за веру — святое дело. Вот только нет ее, веры. В этом и проблема.
Нет, я понимаю теоретическое обоснование повышения ставки — образование все же экономическое, да и «Экономикс» я читал, пока его пес не сгрыз.
Цель — сокращение спроса, вполне очевидная часть — через сокращение потребительского кредитования, менее — через сокращение кредитования корпоративного сектора, который тоже (может) трансформироваться в увеличение зарплаты (спроса). Но на это четыре «НО»:
1) Попытка снизить спрос автоматически влечет за собой снижение предложения. Нет кредитов (а выше 20% для нормального бизнеса — их считай что нет) — нет роста производства (предложения). И в более длительной перспективе это тоже работает на разгон инфляции, которая есть не что иное, как дисбаланс спроса и предложения. Т.е. это средство может применяться в ограниченном временном периоде, пока не начнется падение производства.
2) Пиво утром — не только полезно (с бодуна), но и вредно. Хоть и не пью давно, но помню. Повышенные кредитные ставки имеют оборотной стороной повышенный процент по депозитам.
Текущая ключевая ставка 18%, ставка по депозитам — порядка 20%. Объем средств населения на депозитах в банках сейчас оценивается в 50 трлн руб., соответственно, за год эти депозиты принесут порядка 10 трлн руб. доходов по начисленным процентам, что сопоставимо с общим ежемесячным объемом зарплатного фонда по стране, т.е. условно каждый за год получит еще одну дополнительную зарплату и будет ее тратить. Т.е. прирост номинального дохода в этой части примерно 1/12 = 8,(3)% в год.
Другая сторона этой монеты — производители товаров проценты по кредиту включают в цену товара, которая, таким образом, тоже увеличивается. Змея кусает себя за хвост, получается «Уроборос» — самовоспроизводящийся замкнутый круг. Таким образом, рост цен консервируется на неопределенный срок.
И, как мы знаем из экономической теории, одна из причин инфляции — инфляция ожиданий. А какие могут быть ожидания при ставке ЦБ 18%? Естественно, что инфляция будет стремиться к этому уровню. Поэтому надо покупать сейчас, пока не подорожало. Не буду же я, маленький человечек, спорить с «великим и ужасным» ЦБ.
Без роста предложения этот замкнутый круг не разорвать, поскольку лошадь (активная часть) все-таки впереди телеги.
3) Если причины увеличения спроса (источник увеличения денежной массы) не зависит от ставки ЦБ (например, расходы на оборону — это даже не телега и лошадь, здесь приоритетность гораздо жестче — давно известно: тот, кто не хочет кормить свою армию, обречен кормить чужую), то повышение ставки не снижает спрос, но «убивает» предложение, и таким образом, формирует предпосылки для роста инфляции.
4) Отсутствие внятных объяснений. А местами наличие, мягко говоря, невнятных. Например, в качестве одной из причин, по которой надо повышать ставку, приводится предельная загрузка производственных мощностей. Простите, не понимаю. Вот как они себе это физически представляют?
Если бизнес работает с предельной загрузкой мощностей, то он пойдет в банк за кредитом не на сырье, т.к. перерабатывать дополнительное сырье негде/нечем, поскольку все мощности загружены, а на дополнительные мощности (станки, производственные площадки т.д.). Но тогда аргумент о предельной загрузке не работает. Или банкиры имеют в виду, что директор производственного предприятия, зная, что его мощности загружены до предела, придет за кредитом на приобретение дополнительного сырья? Чтобы «впихнуть невпихуемое»? Не буду даже комментировать. Не понимаю.
А поскольку я не приемлю вторую часть тезиса: «Надо поднимать ставку (чтобы не брали кредиты), потому что производственные мощности загружены до предела», я автоматически, по законам логического мышления, отторгаю и первую часть.
Общие фразы из учебника «Экономикс», которыми оперирует глава ЦБ, без конкретики, тоже ничего не объясняют. Впрочем, «не стреляйте в пианиста, он играет, как умеет». Корень проблемы я вижу в том, что за инфляцию и экономику отвечают разные ведомства. Притом что это — две стороны одной монеты.
Лебедь раком щуку, короче.
Что еще несколько напрягает? Воспользуюсь понятной всем водителям автомобильной аналогией. Чтобы автомобиль сохранял прямолинейное движение с постоянной скоростью, шоферу приходится совершать микроподруливания — чуть-чуть, рулем, удерживать авто на траектории. И педалью газа/тормоза — тоже, компенсируя неизбежные уклоны в ту или иную сторону. Опытный водитель делает это автоматически, даже не замечая.
Вот теперь на примере ипотеки. Почему-то два всего варианта — или газ в пол! — аааа, ужас, цены растут!!! Или бабах — педаль тормоза в пол! Отменили льготную совсем! А нет льготной — считай, что нет ее совсем: 20% х 20 лет = 400%. Ну это немыслимо вытянуть. Да, есть семейная, но людям без детей / с одним ребенком жилье не нужно, что ли? Плавно — на 0,5-1% и своевременно, как за рулем автомобиля, — такой мне представляется оптимальная метода управления ставкой.
А так — стоп! — замедление темпов продаж — замедление темпов вывода новых проектов на рынок — снижение объема предложения — база для роста цен… Сказка про «белого бычка».
И чего больше — пользы от такого «лекарства» (повышение ставки) или вреда от «побочных эффектов» — вот что мне непонятно.
ЖК «Федерация»
Ладно, будем посмотреть, что нам еще остается. Попробуем найти положительные моменты в этой ситуации.
Нынешний уровень ключевой ставки ЦБ, на мой взгляд, уже вплотную к чрезвычайному. А это не может длиться слишком долго. Ну год, ну два…
Объединить усилия, чтобы максимально комфортно пройти этот период — в этом смысл нашего предложения по ЖК «Федерация».
Мы готовы частично субсидировать ставку по ипотеке до уровня льготной (6%) до введения объекта в эксплуатацию (чуть менее 2-х лет), исходя из понимания, что за этот период ситуация со ставками должна стабилизироваться.
P.S. Статья была написана и направлена в редакцию раньше. А 26 августа пришла новость, что Путин В.В. на совещании с экономическим блоком Правительства сказал: «Очевидно, что системно с инфляцией необходимо бороться в первую очередь за счет роста предложения товаров и услуг, это ясно».
Господь слышит мои молитвы…
Читайте также на DK.RU:
Чего не хватает в вашем расписании. Спойлер — вам понравится — Юрий Моисеенко