Юлия Удалова работает с объектами культурного наследия. По ее мнению, всегда можно найти решение, которое обеспечит прибыль владельцу ОКН, а в исторической зоне необязательно использовать историзм.
Задача сохранения и развития объектов культурного наследия (ОКН) остается актуальной даже в сегодняшних условиях градостроительного развития Екатеринбурга. И для бизнеса тоже. Вопрос в том, как сохранить аутентичную историческую среду, выключенную из городской жизни сначала разрухой, потом агрессивной реновацией. Зачем приспосабливать к современности живую городскую ткань? А самое главное — можно ли дать новую жизнь старым зданиям, опираясь на современное законодательство в этой сфере.
Руководитель «Мастерской архитектурно-строительных концепций», архитектор Юлия Удалова рассказала DK.RU, как регламенты, разработанные для ОКН, регулируют действия инвестора по восстановлению и приспособлению исторических зданий и стимулируют поиск свежих архитектурных решений.
Являются ли предмет охраны, зоны охраны и иные регламенты, установленные для объектов культурного наследия, ограничением и досадной помехой для инвесторов в попытке приспособить объект к современному назначению? Или это все же некий драйвер и вызов, который принимают инвесторы и работающие с ними архитекторы?
— Для меня это всегда больше новый вызов, новая история: творить в рамках ограничений интереснее, чем проектировать в чистом поле. Хотя любое чистое поле сегодня — это, конечно же, огромная условность. Для ОКН эти ограничения, с одной стороны, накладывают дополнительные обязательства, а с другой — помогают в поиске нетривиального решения. Что в профессии архитектора больше плюс, чем минус. Когда есть уже установленные физические границы объекта и есть предмет охраны, то на практике эти лимиты вынуждают искать нестандартные ходы, а иногда и подсказывают их.
У меня есть живой пример. Несколько лет назад в рамках проекта КРСУ для привлечения инвесторов был создан проект-концепция приспособления ОКН на Блюхера 5а.
В этом комплексе построек размещались несколько институций, последней было художественное профессионально-техническое училище №42. Источник фото: стр. Уральского техникума Рифей в ВКонтакте
Для этого объекта мы рассмотрели конкретную, более чем современную возможность приспособления под типологию фитнес-клуба. Решение было продиктовано наличием двух уникальных большепролетных пространств, перекрытых арочными деревянными фермами, в которые вписались спортивные залы.
Планировочные решения, заложенные предыдущим поколением архитекторов и образом существования здания, стали для нас не ограничением, а толчком для поиска
Концепция размещения фитнеса привлекла инвесторов, раскрыла новые возможности здания, свою задачу выполнила, но не получила развития. И все же дала импульс, подогрела интерес к объекту: у него появился владелец, начаты работы по противоаварийным мероприятиям и поиску новой функции и новой жизни для здания. Ведь здания живы только тогда, когда у них есть «работа» и в них есть люди.
То есть, вы нашли аргументы, информацию до того, как инвестор принял решение?
— Еще раз оговорюсь: для разных объектов культурного наследия предметы охраны и ограничения разные. Изучайте предмет охраны, информация находится в открытом доступе на сайтах государственных органов в сфере охраны объектов культурного наследия. Это поможет сделать выбор до начала работы с объектом, до начала инвестиций в него.
Зная, какие именно охранные ограничения у ОКН, можно сделать вывод о возможности приспособления под новую функцию и принять решение инвестировать. Естественно, в этом случае инвестору намного легче решать, вступать ли в процесс приспособления, начинать ли самостоятельные исследования, если часть работы уже выполнена — кто-то сделал референсы, концепт, как в случае со зданием на Блюхера 5а.
Не секрет, что причиной инвестиций в объект культурного наследия становится территория вокруг него. Чаще это здания и земля в центре города. Какие здесь трудности у инвестора? Есть ли какие-то удачные примеры?
— На земельный участок, где расположен объект, также накладывается ряд ограничений по возможным вариантам его использования, в том числе по сохранению расстояний до объекта и по высоте застройки. Но эти ограничения не приговор!
Если мы говорим об изучении удачного опыта, то в качестве примера приведу Омск. Несколько центральных улиц города объединены на уровне градостроительного регламента (правил землепользования и застройки муниципального образования) зонами исторической застройки, в которых существуют общие ограничения.
Владимир Руднев, архитектор, реставратор:
«Зона исторической застройки (ИЗ-1) включает в себя территории, на которых расположены объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), включая выявленные объекты культурного наследия; объекты (в том числе комплексы) исторической застройки, не являющиеся объектами культурного наследия. Зона предназначена для максимального сохранения своеобразия архитектурно-градостроительного ландшафта, архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизации и капитального ремонта, реставрации и приспособления для современного использования памятников истории и культуры» (цитата из ст. 49 ПЗЗ Омска).
Эта же статья устанавливает ограничения по высоте застройки, регламентирует отступы от красных линий и прочее. Что это дает? Только лишь ограничения? На мой взгляд, нет! С точки зрения градозащиты и сохранения идентичности городской среды мы — пользователи этой самой среды — получаем комфортную, не стрессогенную городскую ткань.
Что еще ценного вы увидели в градостроительном регламенте Омска и, как следствие, на улицах города?
— То, что на законодательном уровне говорится не только об ОКН, но и об исторической застройке, не являющейся объектом культурного наследия. Это важно, так как позволяет сохранить аутентичную городскую среду не только на бумаге, но и в жизни и включить ее в современный градостроительный и социокультурный контекст.
Я отнюдь не против контрастов старого и нового, ибо городская ткань — это живой и развивающийся организм, и внедрение современной застройки не только закономерно, но и на контрасте может подчеркнуть ценность архитектурного соседа. А ценность — это уже иной уровень мышления и бытия, к которому стоит стремиться.
К примеру, опыт Финляндии показывает, что совсем необязательно, находясь в исторической застройке, работать исключительно в стилистике историзма. Наоборот! Можно подбирать современные решения, которые на контрасте, но при определенной регламентации, будут создавать гармоничную среду и подчеркивать ценность соседствующих зданий разных эпох.
Есть ли в вашей практике опыт работы с историческими зданиями, не входящими в реестр памятников? Какие для них существуют ограничения и регламенты?
— Мы занимались реновацией здания городской аптеки в Ирбите, которое принадлежит государственной корпорации «Фармация». Это не памятник архитектуры, но здание формирует границы главной городской площади. При его проектировании мы пользовались регламентами, разработанными для города Ирбита. Правила землепользования и застройки территории, утвержденные решением городской думы, гласят, что «в зоне исторической застройки накладываются ограничения ближайшего градостроительного окружения по высоте и внешнему облику исторически ценных и градоформирующих объектов, применяются меры по сохранению и восстановлению (регенерации) объектов культурного наследия, с целью сохранения существующих планировочных, топологических характеристик историко-градостроительной среды». Как видим, речь идет не только об отдельных памятниках, но и об архитектурной среде в целом.
Олег Букин, градозащитник:
В Екатеринбурге, к сожалению, требования ПЗЗ крайне размыты. В Ирбите же регламентирована не только высотность застройки в центре, но и использование материалов для фасадов и цветовых решений. С одной стороны, это сильно облегчает задачу архитектора, когда идет речь о сохранении однородности городской среды, с другой, оставляет некую возможность маневра в выборе материалов и форм, допуская решения не только в стилистике историзма.
Здание аптеки, характерное для Ирбита, построенное в кирпиче и оштукатуренное, досталось нам в сайдинге. К счастью, мы смогли убедить инвестора избавиться от уродливой обшивки, восстановить исторический материал, обнажили декоры на стенах, восстановили рисунки оконных переплетов. Сегодня здание не портит городскую среду, а гармонично вписывается в архитектурно-исторический контекст.
Отреставрированное согласно регламентам Ирбита здание формирует границы главной площади города
Только ли в этом плюс? Есть ли еще какой-то профит от запретительной части регламента?
— Полагаю, что плюсов здесь больше, чем видится на первый взгляд. Поиск развития кварталов вглубь, освоение внутренних городских пространств может экономить средства инвестора на реализацию бизнеса. Если смотреть на «подсказки» ограничений, можно создавать бизнес на городской ткани, не вопреки ей: не пытаться организовать высотную застройку там, где тесно, нет комфортного подъезда к зданию, где узкие улочки и маленькие дома. А пойти по пути реализации малоэтажного жилья в элитном окружении исторически ценных объектов.
Примеры — тот же Омск, Петербург, Остоженка в Москве, где новая застройка и старые здания формируют уникальную однородную, комфортную и дорогую среду. Сохраняя этажность, сделав шаг вглубь, за красную линию, сформированную ОКН, создавая пространства для новых предприятий общественного питания, студий, магазинов, инвестор выигрывает, так как сама историческая среда уже генерирует пешеходный трафик.
Я могу привести много других примеров удачного приспособления ОКН к современному использованию, в том числе из собственной практики. Иногда я привожу будущих владельцев на свои существующие объекты, например, в «Главный проспект» на Ленина 8, чтобы они воочию увидели, что возможно сделать при должном подходе.
>>> Читайте также: «Для меня это большие деньги». Олег Гусев открыл центр искусств: зачем и почем? / ИНТЕРВЬЮ
Один из таких красноречивых примеров много лет работает в Екатеринбурге. И функция у этого объекта как раз из «невозможных»: на улице Первомайской 77 мы реализовали проект фитнес-клуба с бассейном, приспособив объект индустриального наследия к новой активной жизни.
Решение, много лет назад принятое владельцами, позволяет следующие реновации проводить в рамках идеи сохранения красной линии, и выгоды этого решения инвесторам уже хорошо известны.
То есть, инвесторам стоит рассматривать системы, регламенты и договоренности с позиции выгоды?
— Как бы это странно ни звучало, практика показывает: инвестору выгодно, когда есть понятные, одинаковые для всех ограничения. Это сокращает время принятия решения, время на получение определенных юридических документов и время на согласования. А время — деньги, как известно. Для инвестора создается однородная информационно-правовая среда с понятным пользователем. Мне как архитектору сложно говорить о прямой экономической выгоде, но косвенный факт экономии времени и разного рода затрат однозначно есть. Разумное, красивое, ориентированное на прибыль от владения объектом культурного наследия решение можно найти всегда. Если оно не находится, значит работа, в том числе и работа с информацией, проделана неполноценно.
Чтобы помочь инвесторам ориентироваться в сегодняшнем информационном поле, в рамках Форума 100+ мы организовали круглый стол на тему «Информация — инструмент привлечения инвестиций в архитектурное наследие». Он будет полезен для всех участников процесса работы с охраняемыми объектами культурного наследия и историческими зданиями.
Текст: Наталья Степанова. Источник фото: личный архив Юлии Удаловой.
Читайте также на DK.RU:
«Снести старые здания было бы проще и дешевле. Но не все измеряется деньгами в моменте»
Исторический центр Уралмаша признали объектом культурного наследия
Семь кругов ада. Как приватизировать и ревитализировать дом-памятник