Новая жизнь рынка новостроек: как он отреагировал на изменения и что будет дальше?

Когда эксперты говорят о тенденциях на рынке новостроек в России, они часто ориентируются на Москву и Санкт-Петербург. Но, чтобы получить полное представление о ситуации в регионах, стоит анализировать прежде всего рынки российских городов-миллионников.

Екатеринбург, Новосибирск и Пермь входят в число крупнейших мегаполисов Большого Урала и Сибири. Они являются центрами притяжения, активно развивают инфраструктуру и рынки жилья. Каждый из них имеет свои уникальные особенности. При этом потребители здесь более чувствительны к экономическим изменениям.

На примере этих городов DK.RU и сервис цифровой аналитики «Объектив.рф» решили посмотреть, как развивался рынок новостроек до отмены льготных ипотечных программ и что происходит на рынке после нее.

Сработал эффект перегрева

DK.RU уже рассказывал, что количество сделок на рынке жилья достигло небывалых значений в сентябре прошлого года. Например, в Екатеринбурге было продано более 5 тыс., в Новосибирске — более 2,8 тыс., в Перми — более 1,3 тыс. квартир. Отчасти такая ситуация была обусловлена тем, что с 1 октября по решению Банка России выросли надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, и это сделало ипотеку менее доступной для физических лиц.

После традиционного январского падения начиная с февраля 2024 г. на региональных рынках первичной недвижимости снова стал расти спрос.

В июне в Екатеринбурге было продано более 4 тыс. квартир — почти в четыре раза больше, чем в январе,

• в Новосибирске — более 2 тыс.,
• в Перми — более 1 тыс.
• Причина, по которой произошло ускорение, понятна — перегрев рынка отменой льготной ипотеки.

Многие покупатели спешили закрыть сделки по действующим до 1 июля условиям льготных ипотечных программ. Рынок новостроек был прогрет, и с апреля по июнь количество сделок резко пошло вверх. Однако все же финальные показатели оказались ниже рекордов сентября 2023 г. Потенциал по сделкам и накопленный спрос к середине 2024 г. был снижен аномальным объемом сделок прошлого года, — отмечает руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.рф» Ксения Чернецкая.

В июле рынок новостроек ожидаемо пережил спад — количество сделок во всех трех городах-миллионниках оказалось примерно в пять раз меньше, чем в июне.

• За месяц в Екатеринбурге было продано всего 1053 квартиры,
• в Новосибирске — 567,
• в Перми — 249.

По сравнению с июлем в августе объем сделок в городах подрос:

• в Екатеринбурге продано 1178 квартир (+12% к июлю),
• в Новосибирске — 765 (+35%),
• в Перми — 343 (+37%).

Отмена льготной ипотеки привела к ожидаемому сокращению доли ипотечных сделок в общем объеме. По итогам 2023 г. во всех трех миллионниках она составляла около 80%.

• В июле в Екатеринбурге с ипотекой было заключено всего 53,8% сделок, в августе — 62,6%,
• в Новосибирске в июле — 59,2%, в августе — 66,9%,
• в Перми в июле — 67,8%, в августе — 76,4%.

«Вероятно, тренд на восстановление рынка мы увидим только в четвертом квартале 2024 г., при этом не стоит ждать новых рекордных показателей», — говорит Ксения Чернецкая.

Рост цен не прекратится

В преддверии отмены льготной ипотеки значительно ускорился и рост цен на квартиры в новостройках. Для Екатеринбурга это не стало неожиданностью — последние несколько лет цены на первичку в городе поступательно увеличивались, и особенно ярко это проявилось в 2023 г. В августе текущего года был обновлен очередной рекорд — средняя стоимость квадратного метра в уральской столице достигла 157,7 тыс. руб. (+23,7% к августу 2023 г. и +10% к январю).

Цена квадратного метра за последний год ощутимо выросла и в двух других городах-миллионниках, но темпы роста отличались от уральской столицы. Так, в августе стоимость квадрата в Новосибирске составила 155,4 тыс. руб. (+15,3% к августу 2023 г. и +10% к январю), в Перми — 139,9 тыс. руб. (+21,1% к августу 2023 г. и +4,6% к январю).

Несмотря на то что в первый месяц после отмены льготной ипотеки объемы продаж квартир в новостройках сократились, это не привело к снижению цены квадратного метра. Участники первичного рынка жилья не видят для этого предпосылок.

По словам Ксении Чернецкой, ценообразование на рынке зависит от множества факторов, перечень которых не ограничивается колебаниями спроса:

Например, девелоперы были вынуждены закладывать в цену квадратного метра размер банковских комиссий при выдаче льготных программ, которые были введены для девелоперов. Сейчас многие стали искать альтернативные варианты финансирования сделок: рассрочки, субсидирование ставки или первоначального взноса застройщиком. Для компаний это дополнительная финансовая нагрузка, влияющая на маржинальность проекта, и, разумеется, она будет переложена на итоговую стоимость квартиры на рынке, а значит, и на покупателя. Также не стоит забывать об инфляции и росте себестоимости квадратного метра: дорогая инженерия, строительные материалы, растущий в связи с кадровым дефицитом фонд оплаты труда — все это логично отражается на рыночных ценах.

Насколько хватит запасов?

Объем рынка недвижимости в городах и уровень его качественного развития не всегда коррелирует с численностью населения. Например, Екатеринбург, уступающий Новосибирску по числу проживающих, имеет объем экспозиции на первичном рынке примерно на 40% выше. А объем экспозиции в Перми — в 3,5 раза меньше, чем в Екатеринбурге.

Отличается и динамика роста каждого из рынков.

• Так, Пермь демонстрирует невысокие показатели, которые за последний год практически не изменились.
• В Екатеринбурге объем экспозиции был существенно разогнан аномальными темпами продаж 2023 г. и стабилизировался только в последние месяцы.
• А Новосибирск, наоборот, наращивает экспозицию. Это может быть связано с эффектом «низкой базы», считает Ксения Чернецкая: «В середине 2023 г., в то время когда спрос на первичную недвижимость в Новосибирске был рекордно высоким, экспозиция на рынке столицы Сибири вымылась до 662 тыс. кв. м, при этом активного пополнения рынка новыми проектами не наблюдалось. Девелоперы просто не успели вывести достаточный объем новых проектов. Только с весны 2024 г. экспозиция начала активно прирастать».

Сложно судить, насколько существенно изменится спрос на жилье после отмены льготных ипотечных программ. Поэтому сейчас девелоперы работают с ассортиментом осторожно. Пока аналитики отмечают, что рынки находятся в стадии насыщения.

По прогнозам аналитиков сервиса «Объектив.рф», в Екатеринбурге и Новосибирске на реализацию всего объема остатков при текущем уровне поглощения потребуется чуть более двух лет. Около половины лотов в этих городах находятся в резерве, то есть их продажа еще не открыта. В Перми на продажу выставлено 60% лотов, а доля резервов ниже, чем в Екатеринбурге и Новосибирске.

Как отмечает руководитель центра маркетинговых исследований «Объектив.рф», в ближайшие месяцы объем лотов в экспозиции и резервы застройщиков будут расти:

Несмотря на сокращение количества сделок, девелоперы продолжают пополнять витрину новостроек новыми объектами. Все дело в том, что рынок первичного жилья — это достаточно сложная комбинация бизнес-процессов. Экстренное торможение по причине резкого снижения спроса там невозможно. Новые жилые комплексы и очереди, продажи которых сейчас стартуют, — это давно запланированные этапы развития жилых проектов. Если по объему экспозиции и стартам новых проектов будет какая-то корректировка на снижение, то мы увидим ее в цифрах только к концу года.

В поиске баланса

Во всех трех городах-миллионниках сохраняется высокий спрос на малометражные квартиры до 40 кв. м — на студии и однушки.

• По итогам августа в Екатеринбурге доля сделок с такими лотами составляла 45,2%,
• в Новосибирске — 37%,
• в Перми — 32,9%.

Отчасти это связано с тем, что стоимость квартиры до 40 кв. м вписывается в лимиты льготных программ. Кроме того, малометражные квартиры хорошо подходят для инвестиционных целей: для дальнейшей сдачи в аренду, перепродажи и сохранения средств. Поэтому доля таких сделок на фоне нестабильной экономической ситуации в общем объеме также была достаточно высокой, — объясняет Ксения Чернецкая.

Параллельно на рынках Екатеринбурга и Перми происходит разнонаправленная корректировка метражей:

• в Екатеринбурге замечен тренд на увеличение среднего метража однокомнатных и двухкомнатных квартир,
• а в Перми, напротив, студии, однушки и двушки стали более компактными.

При этом все типы квартир на этих рынках стремятся к некоему общему показателю:

• студии — к 27–28 кв. м,
• однокомнатные квартиры — около 40 кв. м,
• двухкомнатные — 62–65 кв. м,
• трехкомнатные — 80–85 кв. м.

В Новосибирске же изначально метражи всех категорий квартир были выше, а сейчас площади лотов снижаются. По мнению аналитиков «Объектив.рф», это может быть связано с активным развитием апартаментов, которые часто имеют мелкую нарезку площадей.

Если говорить о классах жилья, в настоящий момент максимально насыщенным рынок первичной недвижимости выглядит в комфорт-классе, где в каждом из трех городов концентрируется около 70% всего предложения новостроек.

Кто покупает квартиры?

По словам Ксении Чернецкой, еще один важный тренд связан с изменением структуры покупателей жилья. Так, среди них появились новые категории. Прежде всего те, чьи доходы выросли за последние два года.

Одной из новых категорий стали семьи военных, накопившие достаточный объем средств, позволяющий улучшить жилищные условия или вложить средства в недвижимость.

Среди покупателей выросло число квалифицированных рабочих, занятых на крупных промышленных и оборонных предприятиях. Эти люди, накопив свободные средства, предпочитают вкладываться в реальные активы, такие как земля и квартиры, поскольку часто не доверяют банкам. В силу возраста и жизненного опыта они ориентированы на стабильные и надежные вложения, что делает недвижимость для них предпочтительным вариантом.

Растет среди покупателей число граждан старше 50 лет. Если раньше они часто переезжали за город, подальше от городской суеты, то сегодня мы наблюдаем обратную тенденцию — они улучшают жилищные условия в городе, приобретая квартиры в более выгодных локациях или более высоком классе жилья, даже если это предполагает меньшую площадь. Жизненный сценарий таких покупателей — близость к развитой городской инфраструктуре: паркам, ресторанам, театрам, любимым местам для занятий спортом и т. д.

Ожидаемо, что среди покупателей остается немало представителей узкопрофессиональных групп, для которых разработаны специальные программы ипотечного кредитования. Например, IT-ипотека, которая позволяет специалистам в области информационных технологий приобретать жилье на более выгодных условиях.

В будущем мы ожидаем постепенную адаптацию рынка к новым условиям — существованию без широкого спектра субсидированных ипотечных программ. Сложившаяся ситуация стимулирует развитие альтернативных способов финансирования сделок с недвижимостью, например: программ рассрочек, траншевой ипотеки, различных коммерческих субсидий на ставку или первоначальный взнос. К концу года мы надеемся увидеть некоторое восстановление спроса. Но все же оно будет ниже аномально высоких показателей 2023 г. и начала 2024 г. на 30–40%, — резюмирует Ксения Чернецкая.

Ранее на DK.RU: Башни, микрорайоны и «золотой» ТРЦ: 10 новых амбициозных проектов в Екатеринбурге