Почему меняется подход девелоперов к строительству объектов недвижимости и каким будет новый малоэтажный проект застройки в Академическом — интервью на DK.RU.
В Екатеринбурге в Академическом районе возводят малоэтажный жилой квартал комфорт-класса «Центральный парк». Он расположится в границах улиц Амундсена — Цыганская — Европейская, ранее DK.RU подробно рассказывал про этот амбициозный проект.
Представитель ГК White Group Владимир Щеколдин в интервью DK.RU рассказал, как трансформируется рынок новостроек, почему подход девелоперов к проектам должен меняться и каким будет новый малоэтажный жилой квартал в Академическом районе.
Во-первых, не могу не спросить про отмену льготной ипотеки и влияние этого события на отрасль. Как рынок новостроек сегодня чувствует себя?
— Живем планово. Никаких розовых фантазий у застройщиков не было, все прекрасно понимали, что отмена льготной ипотеки приведет к спаду. Если смотреть на 2019-2020 гг., когда еще господдержка не была введена, доля ипотеки в сделках была 48-50% — это была норма. Количество сделок в месяц было на уровне 2-2,5 тыс., что тоже было нормой.
Что произошло за последние три года, пока действовала господдержка? Доля ипотеки в сделках достигла 90%, а количество сделок в пиковые периоды достигало 5 тыс. в месяц, в среднем показатель держался на уровне 3-4 тыс. сделок. А вот в июле в городе было 1,6 тыс. сделок, в августе — 1,5 тыс.
По моим ощущениям, мы просто возвращаемся в 2019-2020 гг., а, возможно, даже к 2015-2016 гг. с точки зрения доли ипотечных кредитов в сделках на рынке новостроек и в целом по объемам продаж.
При этом на фоне роста сделок застройщики со всей России смотрели на высоколиквидный рынок Екатеринбурга и потирали руки. В итоге большое количество девелоперов зашло в Екатеринбург, стоимость земли пошла вверх, цены реализации — тоже, а потом ипотеку отрубили. Все пока замедлились и думают, что делать дальше. Вероятно, доходность застройщиков будет несколько иной, придется на рынке теперь потолкаться. Но в целом никаких угроз для отрасли я не вижу. Крепкие застройщики с качественным продуктом вообще не пострадают.
Меняется ли на этом фоне сам продукт, который предлагают девелоперы? Кажется, что раньше чаще строили небольшие ЖК, сейчас застройщики чаще берутся за комплексные проекты.
— Во-первых, очень важно, чтобы в ближайшие годы небольшие застройщики не ушли в удешевление. Себестоимость строительства растет, стоимость рабочей силы растет, от некоторых работ застройщикам приходится отказываться, потому что просто нет людей, которые могли бы их выполнить. Например, речь идет о фасадных работах, которые делают дом более привлекательным, красивым.
Иногородним игрокам может казаться, что строить и продавать здесь легко — просто рисуй красивые картинки. Очень хочется, чтобы их ожидания от проектов и реальность совпали.
Второй момент — удачных земельных участков для точечной застройки практически не осталось, кроме того, стройка — дело не быстрое, и застройщики предпочитают участки, где можно разместить 80-100 тыс. кв. м жилья со сроком реализации 3-5 лет.
Такой подход комплексного строительства, я искренне в это верю, объясняется тем, что девелоперы хотят реализовать хороший продукт, сделать город лучше.
Все чаще застройщики смотрят не только на то, чтобы в самом доме было комфортно, но и чтобы по периметру дома тоже было красиво и хорошо. Где человек гуляет, как он подъезжает к дому, куда ходит за покупками — чтобы окружение дома соответствовало уровню комфорта самого дома.
То есть застройщики стали смотреть на свои проекты шире, хочется создавать красоту не только там, где люди живут, но и менять их ближайшее окружение — удобные пешеходные зоны и подъездные пути возле ЖК, качественное освещение улиц. Все это делается в совместном диалоге с администрацией города.
Застройщики сегодня охотнее берутся и за строительство школ и садиков, в том числе за свой счет, что тоже раньше было редкостью.
— Конечно, потому что в конечном итоге это делает жизнь будущих жителей комфортнее, кроме того, развитая инфраструктура сказывается на стоимости самого жилья, то есть бизнес-составляющая немаловажная.
Более того, вот мы давно говорим, что люди сегодня покупают не квадратные метры, а образ жизни. Соответственно, важен не только метраж квартиры, но и наличие МОПов, детских и спортивных площадок, коммерческих помещений на первых этажах и т.д.
Со строительством школ и садиков происходит похожая трансформация. Девелоперы, которые комплексно подходят к развитию проектов, хотят наполнять образовательные помещения смыслами: чтобы школа была специализированная, чтобы был какой-то профиль. Чтобы в садике были дополнительные кружки, хорошая материально-техническая база. Некоторые застройщики готовы не просто строить садики и школы и передавать их на баланс города, а действительно брать в управление эти объекты, чтобы они были современными и профпригодными.
Жилой квартал «Центральный парк» — как раз пример комплексного развития территории, получается, что это такой обособленный малоэтажный мини-район в большом Академическом. Расскажите, каким он будет.
— Действительно, это будет обособленный мини-город. На данном участке не хочется строить высокоэтажные дома, и, на наш взгляд, концепция малоэтажного строительства хорошо легла на эту территорию. Это то, чего Академическому району сильно не хватает.
По другим крупным городам мы видим, что в пригородах малоэтажные жилые комплексы пользуются большим успехом. Люди хотят работать в центре, потому что там сконцентрирована необходимая инфраструктура, но жить там не хотят. Более того, многие районы тоже перестали быть комфортными для тихой жизни, потому что стали очень населенными, жилые высотки не могут обеспечить спокойную, уютную атмосферу.
Исходя из этого, малоэтажное строительство — подходящий формат для тех, кто выбирает жизнь без суеты, у «Центрального парка» и генеральный слоган такой — малососедство.
Практически все дома в «Центральном парке» четырехэтажные, небольшая часть домов — шесть этажей и только одна доминанта — восемь. В большинстве секций, В окружении жильцов на этаже будет два-три соседа, то есть всего по 4 квартиры на этаже.
В новом жилом квартале будут кулуарные дворы с круглосуточным видеонаблюдением, ребенка можно будет без проблем отпустить одного погулять.
В районе запланировано большое коммерческое здание на 7 тыс. кв. м, которое станет точкой притяжения для жильцов. Там расположатся ритейл, фитнес-клуб с бассейном и прочее.
Также в квартале запроектирована большая центральная прогулочная аллея, которая будет вести к, назовем ее так, «городской площади». На новогодние праздники там будет установлена елка, построен ледовый городок, на площади также будет амфитеатр.
Вдоль всей аллеи у нас планируются коммерческие помещения — кафе, коворкинги, соседский центр, сейчас наполнение в стадии обсуждения. Вдоль прогулочной аллеи также спроектированы игровые зоны для маленьких детей и подростков, комфортные зоны отдыха, спортивные площадки. Вся аллея займет порядка 1,6 га.
Что касается архитектуры квартала, то фасады будут выполнены в единой стилистике, но все-таки каждый дом будет уникален. Загонять все в однотипную архитектуру нам не хочется, хочется разнообразия. Все дома будут с вентилируемым фасадом, в отделке применяется клинкерный кирпич. Будет хорошее остекление: большие окна в квартирах, витражное остекление в холлах.
В «Центральном парке» нам хочется самими создавать улицы, городские пространства — не просто бульвар, а красивая аллея с ландшафтным дизайном, фасадные решения, подсветка домов и прочее.
Это требование искушенного покупателя?
— Покупатель, действительно, у нас искушенный, но вообще-то это желание самого застройщика, это наше видение. И, как мне кажется, это в принципе тренд.
Мы строим красивый дом, красивый двор, хотим, чтобы и улица была красивая, и чтобы фонарь горел. Вроде бы фонарь — ответственность администрации города, но это ведь мы хотим, чтобы жильцам было комфортно, так что мы готовы следить и за чистотой, и за тем, чтоб было светло и безопасно.
Построить дом — это просто и продать дешево — тоже просто. А нам хочется построить такой дом, где хочется жить, и продать его по цене предлагаемого комфорта для жителей. При этом важно не только на этапе проекта наполнить место смыслом, но и сделать так, чтобы все работало так, как задумано.
В «Центральном парке» будет своя управляющая компания?
— Да, мы будем сами обслуживать жилой квартал. Причем управляющая компания еще на этапе проектирования продумывала все смыслы, а также техническую составляющую.
Сейчас мы, например, закладываем такую инженерку по автополиву для растений, чтобы наши растения не погибли, и в то же время, чтобы тариф по содержанию жилья не был слишком высоким для жильцов. Мы продумываем систему видеонаблюдения, чтобы человек был уверен в своей безопасности. В современном мире нет необходимости в зоне ресепшен и консьержах, которые круглосуточно сидят за стойкой, на смену пришла цифровизация — все можно делать через мобильное приложение.
Попытки построить малоэтажное жилье в Екатеринбурге были, но никогда речь не шла о малоэтажном комфорт-классе. Как вы думаете, почему? И что вы вкладываете в понятие комфорт-класса?
— Те проекты малоэтажного строительства, которые сегодня реализованы в Екатеринбурге, действительно во многом относятся к эконом-классу. Вообще в малоэтажном строительстве легко «свалиться» в формат хрущевок.
Во-первых, имеет роль место. Подобные проекты расположены далеко, а «Центральный парк» находится на Амундсена — это большая городская транспортная артерия, которая позволяет в период без пробок за 15-25 минут добраться до центра города, скажем, до перекрестка улиц Ленина-Московской.
Второй момент — большое значение имеет, какой сценарий жизни для жильцов закладывает девелопер. Мы предполагаем, что покупатели недвижимости в «Центральном парке» ценят комфорт, что они приобретают не первое жилье и знают, что хотят получить.
Вообще сейчас практически все застройщики стремятся строить комфорт-класс, работают над МОПами, над наполнением детских и спортивных площадок. Но, на мой взгляд, ключевым критерием для класса жилья является число квартир на этаже и вообще плотность населения дома. Если у нас на этаже 15 квартир, странно называть это комфортом. Как я уже сказал, в доме высотой четыре этажа много соседей быть не может.
В каждой секции в каждом подъезде у нас спроектирован лифт, в каждом доме будут свои кладовые. Во второй очереди в домах предусмотрен подземный паркинг. Все эти факторы в совокупности делают жизнь значительно комфортнее.
Кроме всего прочего, у нас в квартале будут два садика и школа.
Вообще проект малоэтажного строительства комфорт-класса в черте Екатеринбурга — уникальный. Аналоги сложно найти. Что-то похожее — это проекты в пригороде, где есть малоэтажные секции, но все-таки там — формат загородного поселка.
Есть ли какие-то особенности в метраже и планировке квартир?
— У нас есть секции, где квартир побольше, есть секции, где площадь квартир больше и, соответственно, соседей меньше.
Метраж такой: однокомнатные квартиры — 30-45 кв. м, двухкомнатные — 60-70 кв. м, трехкомнатные — порядка 80-90 кв. м. Квартиры, кстати, можно объединять.
У нас есть студии по 26 кв. м, но их довольно мало, все-таки концепция проекта предполагает, что у покупателей будет потребность в квартирах другого метража.
Во второй и третьей очереди предусмотрены двухэтажные таунхаусы, которые одной стеной граничат с жилым домом. Их метраж порядка 150 кв. м. У владельцев таунхаусов отдельный вход в дом. Это интересный формат, мы запускаем его продажи в следующем году.
Еще из интересного — у нас будут квартиры с видом на парк, на ту самую центральную аллею с красивыми парковыми зонами. Также на первых этажах есть варианты квартир с террасами.
Когда запланирован финал строительства?
— Мы планируем, что весь квартал, в том числе вся социальная инфраструктура, будет построен до 2028 г. Здесь будут проживать от 8 до 12 тыс. человек. Первая очередь будет сдана в эксплуатацию в третьем квартале 2025 г.
Квартиры сдаются под ключ: на полу — ламинат не ниже 32 класса, на стенах — обои под покраску, потолки под покраску, не натяжные, так что все инженерные сети будут спрятаны в перекрытиях. В ванной комнате — плитка на полу и стенах. Установлены раковины и унитаз.
Во второй очереди ассортимент будем расширять, возможно, там появится вариант отделки White Box, чтобы можно было реализовать собственный дизайн-проект.
Вернемся к началу нашей беседы. Как, на ваш взгляд, будет меняться подход застройщиков к строительству недвижимости?
— Разнообразие архитектуры, ландшафтный дизайн, удобные улицы, удобные подъездные пути — девелоперы все чаще думают об этом. Больше нет цели продать коммерческие помещения просто ради того, чтобы продать, застройщик внимательно относится к их наполнению под нужды района.
Кроме того, сейчас появляется такое понятие, как «город 15-ти минут», то есть девелоперы думают, что должно быть в окружении жителей квартала в шаговой доступности. Очевидно, что застройщики стали планировать свои проекты гораздо шире и учитывают, как они изменят район.
Застройщики с историей, с репутацией формируют свою философию бренда. Если этого не делать, то бизнес на втором или третьем проекте просто схлопнется, потому что такой девелопер вынужден будет продавать дешевле рынка. А в нынешних реалиях покупатели больше не ищут, где дешевле, эта потребность удовлетворена. Сейчас покупателю важна не столько стоимость недвижимости, сколько смена условий жизни на лучшие. Думаю, в ближайшие годы нас ждет трансформация девелопмента как отрасли.
Узнать больше о жилом квартале «Центральный парк» можно на сайте проекта или в офисе продаж.
Контакты:Тел: +7 (343) 384-29-92
Офис продаж: г. Екатеринбург, ул. Академика Парина, 39
График работы:ПН-ПТ с 9:00 дo 19:00СБ: 10:00 до 17:00
Реклама. ООО Специализированный Застройщик «МАКСИМУМ» ИНН 6658562761 erid: LjN8KWv8T
Читайте также на DK.RU:
Малососедство и тихая роскошь. Каким будет новый малоэтажный квартал в Академическом