Средства, собираемые на капремонт, с 2014 г. эффективно контролируются государством через соответствующие фонды. А вот единого органа для контроля денег, собираемых на содержание жилья, нет.
На сегодняшний день 90% управляющих компаний пользуются так называемым муниципальным тарифом. Это некая граница, которая определяется местными властями, и одна из самых простых форм определения стоимости содержания.
В Екатеринбурге первый раз средневзвешенная ставка платы за содержание жилья была определена в 2005 г. для тогда еще РЭМПов и МУПов. С тех пор она ежегодно или с определенной периодичностью (например раз в два года) индексируется. В действительности это не более чем «средняя температура по больнице», поскольку в каждом конкретном случае стоимость содержания жилья зависит от многих факторов.
— Сегодня у собственников есть возможность выбирать. Есть различные предложения, что можно за муниципальный тариф сделать, — размышляет директор управляющей компании «Территория» Дмитрий Сень. — К сожалению, проверить, насколько реально выполнение этих обещаний, можно только на практике. Порой обещания так и остаются обещаниями — кому как повезет.
Одни говорят, что 34 руб. за квадратный метр — это мало, другие считают, что много, а третьи уверены, что это нормально. Людей поставили в ситуацию, в которой они стоят на распутье, не понимают, кому верить. При этом у них есть четкое ощущение, что надо платить меньше.
Муниципалитет может как-то решить эту проблему?
— Муниципалитет делает свою работу, сохраняет некий статус-кво, но определять размер тарифа не в его полномочиях. Используется средний размер — он был 29 руб., а стал 34. Но понятно, что этот тариф обеспечивает минимальный безопасный уровень. То есть за эти деньги у вас должны ходить лифты, не падать сосульки с крыши, дворы не должны утопать в снегу, подвал должен быть как минимум сухой.
Что может изменить ситуацию?
— Большинство жителей не является специалистами в вопросах содержания жилья, и им непонятно, соответствует ли объем оказываемых услуг существующему тарифу на услуги УК. Понимание приходит, когда жители сами погружаются в вопрос, создав ТСЖ. И вот тогда становится очевидным, что муниципального тарифа едва хватает на более-менее безопасное содержание жилья, а для более комфортного проживания требуется увеличение тарифной ставки. Помочь в определении базовой ставки содержания жилья, обеспечивающей необходимый минимум услуг для безопасного проживания жителей, может государство.
Как это может выглядеть на практике?
— До 2014 г. ситуация с капитальным ремонтом была примерно такая: надо за него платить, но сколько — каждый определял сам или муниципалитет определял. А потом пришел 2014 г. и государство сказало: «Так, коллеги, все очень плохо у нас. Никто не платит за капитальный ремонт или платят не так, к тому же управляющие компании воруют. Поэтому надо делать по-другому: мы вводим в каждом субъекте федерации своего оператора по капитальному ремонту, и он будет собирать на него деньги и ими распоряжаться. Это государственная структура, а они у нас все под надзором. И сколько вы будете платить — не вам решать, а оператору или правительству, опираясь на сложившиеся обстоятельства».
Так появились ежемесячные отчисления жителей в Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, формирующие бюджет будущих ремонтных работ. Тариф устанавливается региональными властями и индексируется год от года.
Межремонтный интервал, согласно положениям Жилищного кодекса, составляет 30 лет. Ускорить процесс помогает перевод взносов на капитальный ремонт из «общего котла» регионального оператора на специальный счет в банке, который позволяет проводить капремонт тогда, когда это необходимо дому, не дожидаясь очереди. Для этого нужно принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Люди понимают, что у них есть средства, которые можно как-то использовать — отремонтировать трубы, лифты. И все это на деньги, которые сами собрали. И тогда у людей появляется азарт — давайте еще что-нибудь отремонтируем, чтобы деньги не лежали мертвым грузом.
Можно ли подобную схему применить для контроля использования средств, собираемых на содержание жилья?
— Не только можно, но и нужно. И я перехожу плавно к другому инструменту — региональному оператору по содержанию жилья. То есть, если мы (управляющие компании и жители) не можем договориться и определить, сколько стоит текущий ремонт или содержание нашего дома, то нужен кто-то третий, кто в этом поможет или возьмет расчет платы на себя. Причем он не должен зависеть ни от меня, ни от жителей.
Нужен некий «третейский судья», региональный оператор, чтобы сделать процесс максимально прозрачным для жителей. По примеру того, как сейчас курирует свою сферу деятельности Фонд капитального ремонта.
Управляющую компанию тоже будет выбирать региональный оператор?
— Да. И вот почему. Жильцы могут оценить качество уборки территории, а работу на инженерных сетях должны оценивать специалисты. Людям бесполезно рассказывать о том, какие нужны насосы и трубы — большинство жителей в этом просто ничего не понимают и не могут квалифицированно оценить. И если выбирать управляющую компанию голосованием жильцов, то выберут они тех, кто более словоохотлив и сладок в обещаниях. А когда они поймут, что ошиблись, то многое оплаченное будет уже не вернуть. Например, за муниципальный тариф дополнительно к обязательному перечню услуг вам могут пообещать и ежедневную уборку МОПов, и полив цветов, и службу охраны. Заманчиво? Да, но невыполнимо.
Региональный оператор по эксплуатации жилья будет определять стоимость безопасного содержания каждого дома, за который отвечает, и на указанную стоимость предлагать жителям подрядчиков, а именно управляющие компании из списка ГЖИ. Далее жители самостоятельно выберут из предложенных вариантов ту УК, программа обслуживания дома которой будет согласована региональным оператором и больше им понравится.
Такая схема будет понятна всем: и жителям, и УК, и «третейскому судье». Приведу такой пример. У каждого из нас есть больничная карта, которая с годами становится все толще. Когда человек здоров, она ему не особо нужна, но при необходимости врач извлечет из нее ценную информацию, которая поможет вылечить конкретную болезнь.
Также и у каждого дома должна быть своя «история болезни», которая необходима для того, чтобы не запускать какие-то проблемы.
Два раза в год управляющая компания составляет акты весеннего и осеннего осмотра, в которых оценивает физическое состояние жилых объектов, фиксирует проведенные и предстоящие работы. Для чего они нужны? Для того чтобы оценить реальное состояние домов, которые находятся в этом городе или в этой области. Там таблицы листов в пятьдесят, где все конкретно описано: какой узел износился, когда ему требуется ремонт. Фактически это «история болезни» дома. Но жителям эта информация неинтересна, хотя по-хорошему они должны знать о своем доме все. Им проще прийти, когда уже что-то сломалось, и сказать, что нужен ремонт.
Когда контролировать «историю болезни» будут специалисты регионального оператора, они изучат информацию, подготовленную управляющей компанией и подтвержденную жителями, и будут знать: чтобы поддерживать дом в безопасном состоянии, надо провести два капитальных ремонта, и стоимость содержания будет вот такая.
Если жителям захочется сделать безопасное содержание более комфортным, добавив какие-то дополнительные «плюшки» типа охранников, услуг ландшафтного дизайнера и т.д., то платить за содержание жилья они будут больше, — к примеру, 43 руб. Решение об увеличении тарифа они должны принять сами и уведомить о необходимости расширить перечень услуг управляющую компанию.
Тарифы на обязательные и дополнительные услуги, установленные Региональным оператором по содержанию жилья, будут ориентиром для жителей и снимут большинство вопросов, касающихся формирования стоимости на тот или иной вид услуг УК.
Читайте также на DK.RU: Как кризис стал трамплином для роста одной уральской управляющей компании