На рынок Екатеринбурга вышел новый девелопер — «Свобода мысли». Ее основателями стали Матвей Погребинский и Семен Мильштейн. Первый проект компании — ЖК «ДА на Амундсена».
«Свобода мысли» — компания молодая, однако экспертизы в девелоперской отрасли у нее хоть отбавляй. В интервью DK.RU Матвей Погребинский и Семен Мильштейн рассказали, как строят бизнес нового формата, какими принципами руководствуются, а также раскрыли подробности нового проекта ЖК «ДА на Амундсена».
«В последние годы многие ошибки девелоперам прощались»
Матвей Погребинский и Семен Мильштейн являются давними бизнес-партнерами, ранее у них был совместный проект по управлению коммерческой недвижимостью, несколько бизнес-проектов в других сферах, а также инвестиционный проект.
В какой-то момент мы решили, что хотим видеть себя в крупном бизнесе. Строительная отрасль была для нас наиболее понятна на тот момент, а девелоперский бизнес казался наименее рискованным, — объясняет Семен Мильштейн
Девелоперский бизнес сложный? Есть ощущение, что в него приходят только опытные игроки.
Матвей: В последние пять лет эта сфера стала привлекательной для многих предпринимателей, появилось большое количество новых игроков, потому что рынок был на подъеме, все летело и продавалось. Вести бизнес в сфере девелопмента было легче, чем кажется, благодаря господдержке.
Семен: К тому же многие ошибки молодым (и не только) девелоперам прощались, в том числе и финансовые. Не было острой борьбы за клиента, конкуренция хоть и была, но всем хватало рынка. Сделал круто — заработал больше, сделал чуть хуже — все равно заработал много. Льготная ипотека сыграла огромную роль в развитии отрасли, все бежали и покупали. Буквально: поставь вокруг строительной площадки забор и павильон с надписью «отдел продаж», и на следующий день выстроится очередь из желающих купить.
Матвей: Сейчас ситуация кардинально меняется, после отмены льготной ипотеки рынок замер, наступают интересные времена.
Времена, действительно, интересные, пересматривали ли вы стратегии развития в связи с этим?
Семен: Конкуренция, конечно, выросла, но, на наш взгляд, локация на Амундсена все-таки не самая насыщенная, к тому же сам проект получился очень интересным. Время, когда все бежали и покупали, прошло, мы будем работать в других реалиях. Для нас как для начинающих девелоперов нынешняя ситуация на рынке недвижимости — хороший опыт.
Матвей: В целом важно понимать, что нынешняя экономическая ситуация, а также ставка ЦБ выше 20% драматична для любого бизнеса, так что интересные времена наступили не только для девелоперов. Вопрос спроса и платежеспособности населения будет актуальным в ближайшие годы для всей экономики страны.
«Главное не должность сотрудника, а разумность решения»
Одной из самых интересных задач, которая стояла перед предпринимателями, было собрать команду, а также определиться с моделью построения бизнеса. Матвей Погребинский рассказывает:
Заходя в этот проект, мне хотелось получить в первую очередь управленческий опыт, научиться выстраивать эффективные отношения внутри команды. Деньги при таком подходе являются не самоцелью, а вознаграждением за качественно выполненную работу. То есть у нас не было задачи быстро выйти на рынок, чтобы заработать, нам интересна долгосрочная стратегия развития бизнеса.
Каких принципов ведения бизнеса вы придерживаетесь? И легко ли было набрать людей в команду?
Семен: У нас небольшая команда, но в ней только профессионалы. Собрать ее было нелегко, учитывая, какой дефицит специалистов на рынке. В команде мы придерживаемся такого правила: в принятии решений главенствуют не статус и не должность, а разумность и оптимальность. Мнение, помноженное на компетенцию, весомее, чем мнение, помноженное на статус.
Матвей: Мы придерживаемся принципа меритократии, когда каждую должность занимают наиболее компетентные в своей сфере специалисты. Мы специально нанимали опытных, уверенных профессионалов, чтобы они помогали компании развиваться. Если у нас есть директор по маркетингу и он сказал, что нужно сделать именно так, то неразумно спорить и вмешиваться в его работу. Да, я хочу участвовать во всех процессах в компании, потому что мне интересно, но решения принимают ключевые эксперты.
Пока мы маленькие, мы можем решать сложные задачи всей командой. В дальнейшем, когда компания будет расти, нам бы хотелось, чтобы ключевые специалисты получили автономию в принятии решений, не ожидая вмешательства собственников. При этом мы понимаем, что каждый может ошибаться, но пока человек действует добросовестно и в интересах компании, он имеет право на ошибки.
К финансовым показателям у нас тоже несколько иное отношение. Капитализм подразумевает, что чем больше чистая прибыль компании, тем ты успешнее как предприниматель, то есть все измеряется деньгами.
Мы все-таки создаем бизнес в новом мире и придерживаемся позиции, что финансовый результат идет рука об руку с добросовестностью, созиданием и человеческим подходом.
Та модель ведения бизнеса, о которой вы говорите, выглядит идеальной. Многие собственники к этому стремятся, но не все могут передать бразды правления сотрудникам, отодвинуть финансовые показатели на второй план. Как вы думаете, почему?
Семен: Думаю, что все дело в походе к ведению бизнеса. У нас он изначально иной. То, о чем вы говорите, это ситуация, когда собственник выступает с позиции «я все знаю, я лучший эксперт, мое мнение главное». Поэтому такой собственник и нанимает людей, которых хочет контролировать, которым указывает, что нужно делать. Так формируется культура компании.
Матвей: В целом нет правильной или неправильной модели управления бизнесом. Например, система регулярного менеджмента очень популярна, многие компании живут именно по ней, но нам хочется использовать другую модель. Я верю, что культура меритократии в долгосрочной перспективе эффективнее и дает собственникам бизнеса возможность концентрироваться на стратегических задачах. Минус у этой модели один: высококвалифицированные кадры очень дорого стоят.
Девелоперский бизнес — понятная история
Интересно, что для обоих предпринимателей девелоперский бизнес оказался семейным. Отец Матвея Погребинского — известный бизнесмен Константин Погребинский, сооснователь ООО «Малышева,73», куда входит в том числе компания «Гринвич-недвижимость». Семья Семена Мильштейна также связана со строительной отраслью, она реализует проекты в сфере промышленного строительства.
Какую роль родители сыграли в том, что вы решили основать девелоперскую компанию?
Матвей: Весомую. Мой отец регулярно транслировал мысль, что бизнес, которым он занимается, — это наследие, что придет время и я в том или ином виде буду помогать ему вести дело либо возьму на себя часть обязательств.
В свою очередь я всегда хотел пойти предпринимательским путем, но я не был уверен, что мои интересы и интересы отца совпадут. При этом наш диалог относительно семейного бизнеса никогда не был конфликтным, у меня всегда был выбор, чем заниматься, так что у меня были бизнес-проекты и не в сфере девелопмента.
В какой-то момент сферы наших интересов с отцом совпали. В 2021 г. мы с Семеном стали рассматривать девелоперский бизнес как потенциальный проект. Это понятная для нас сфера, нас привлекало, что это бизнес большого чека и главное, девелоперский бизнес — это проектная история: есть понятные точки входа и выхода. Поэтому, например, производственный бизнес мы никогда не рассматривали.
Скажи «ДА»
ЖК «ДА на Амундсена» расположится в жилом кластере между Шаумяна и Волгоградской на «Аллее 7 кварталов». Мастер-девелопером всего кластера выступает «Гринвич Недвижимость» (входит в девелоперский дивизион Общества «Малышева 73»).
Новый микрорайон будет состоять из современных жилых кварталов, объединенных межквартальной зеленой пешеходной аллеей. На данный момент земельные участки под застройку переданы пяти девелоперам.
Миссия девелопера «Свобода мысли» — создавать места, в которых хочется жить и строить проекты, которыми можно гордиться. ЖК «ДА» — наш первый проект — создается буквально с фанатизмом, вся команда принимает активное участие. И то, что этот проект единственный, тоже влияет на корпоративный дух. Если не углубляться в ценности и миссию компании, то в первую очередь мы хотим быть «про людей». Конечно, важно находить баланс между финансовой моделью, техническими решениями и прочим, но мы стараемся помнить, что проект создается для людей, для города, — рассказывает Матвей Погребинский.
Новый ЖК «ДА на Амундсена» класса комфорт+ будет расположен в квартале улиц Амундсена — Шаумяна — Депутатская — Советских женщин. Первая очередь состоит из двух доминант — 25 этажей и 31 этаж — с видовыми квартирами, просторным двором, яркими детскими площадками и приятными лаунж-зонами. Также проект предусматривает двухуровневый подземный паркинг и коммерческие помещения на первых этажах дома.
Глобально проект — про перспективу, про развитие, про новые возможности: семья, которая решила улучшить жилищные условия, появление нового члена семьи и необходимость расширить жилплощадь. С точки зрения наполнения у девелопера не было книги решений, поэтому в новом ЖК много индивидуальности.
Расскажите подробнее про него.
Матвей: Сильная сторона проекта — комплексное освоение «Аллеи 7 квартала», где будет общая парковая зона, классное пространство для жизни. Локация в принципе очень удачная.
Мы будем осваивать свой участок в два этапа. Первый — строительство 25-этажной и 31-этажной башен, второй этап, к которому мы приступим через год, — разноуровневые секции, которые формируют закрытый квартал.
Очень большое внимание мы уделили планировкам. Все-таки какой бы классный у тебя ни был двор или МОП, человек живет в квартире и проводит там больше всего времени. В целом ассортимент планировок широкий — студии, 1,2,3-комнатные квартиры. Есть просторнее, есть компактнее. Мы собрали универсальную матрицу квартирографии.
Семен: Все застройщики говорят, что у них функциональные планировки, но мы действительно внимательно к этому подошли, у нас было большое количество сессий с проектировщиками, чтобы сделать планировки максимально эффективными. У нас была возможность никуда не торопиться и тщательно все продумать: геометрию комнат, места для хранения. Например, предусмотрены кладовые не только в паркинге, но и непосредственно на этажах рядом с лифтовой зоной.
Также в квартирах увеличенные окна, будет много света, потолки — 2,7 м. Из интересных решений — квартиры с увеличенными балконами и угловым остеклением, есть несколько квартир с террасами на уровне второго этажа, выше уровня двора, это будут приватные зоны.
Каким будут общественные пространства и двор?
Матвей: Конечно, у нас запланированы общественные пространства, МОПы и благоустройство — на сегодня это гигиенический минимум для всех застройщиков. В доминантной башне у нас будет ресепшен, зона ожидания, детская комната, зона коворкинга, кафе, объединенное с лобби.
Также на первом этаже спроектирована общественная гостиная с кухней, которую собственники могут забронировать для проведения дня рождения или другого мероприятия. Также мы сделаем арендный кабинет, помимо зоны коворкинга. Все это будет доступно жителям обоих домов.
Семен: Что касается двора, то в закрытом контуре расположатся детские площадки для разных возрастов, для фанатов спорта обязательно будет спортивный корт.
Поскольку в данной локации жилые кварталы объединены аллеей, там также предусмотрено большое количество общественных пространств и лаунж-зон. Во дворах у нас будут яркие архитектурные формы, мы решили отойти от нейтральных цветов, деревянной отделки, которая несколько устарела.
Какая отделка квартир предусмотрена?
Семен: Мы сдаем квартиры в двух форматах — white box и чистовая отделка. Также дорабатываем варианты с дизайнерской отделкой и с меблированными квартирами.
Матвей: В целом мы верим, что рынок двигается в сторону решений под ключ, люди будут покупать не просто голые стены, а квартиру для жизни: с ремонтом, с мебелью, чтобы не тратить дополнительное время и деньги на отделку.
Будете ли вы сами управлять ЖК?
Матвей: Управлять нашими домами будет УК «База», это наши партнеры и хорошие друзья. У них большой опыт, нам нравится их подход к работе и философия.
ЖК «ДА» — это наш первый, флагманский проект, мы очень трепетно к нему относимся и, конечно, будем принимать участие в управлении домом.
На каком этапе находится сейчас стройка, открыты ли уже продажи?
Семен: В октябре вышел генеральный подрядчик и началось строительство, сдача первой очереди на 27 тыс. кв. м жилья намечена на второй квартал 2027 г. Продажи уже открыты.
Что для вас и для вашего девелоперского бизнеса является мерилом успеха?
Семен: Первый проект — он в первую очередь имиджевый, успехом для нас будет качественный продукт, чтобы все, что мы заявили, было реализовано. И, конечно, положительный финансовый результат, чтобы можно было начать другие проекты.
Матвей: Наш проект должен стать местом, в котором хочется жить, и проектом, которым мы будем гордиться. Вообще всегда понятно, добросовестно ты отработал или нет, по некоему внутреннему ощущению. Мы хотим по завершении проекта испытать гордость.
Что касается компании, то ее успешное развитие предполагает строительство дальнейших проектов. У нас долгосрочные планы на рынке недвижимости Екатеринбурга.
Подробнее узнать о ЖК «ДА на Амундсена» и выбрать квартиру можно в отделе продаж: