Совсем недавно, еще летом, у нас был рыночный оптимизм, а теперь инфляция, девальвация и ставка 25% (ну, почти). Эксперт попытался ответить на вопрос — что делать в такой ситуации.
Выступая на Domclick Digital Forum (конференция для участников рынка недвижимости от Домклик и Сбера, которая прошла 2 декабря), Михаил Матовников, директор Центра финансовой аналитики Сбербанка, отошел от основной темы доклада, посчитав, что сейчас главнее — объяснить людям, «что происходит и что из этого следует».
«Я вижу, что и у моих коллег в Сбербанке и уж тем более у клиентов основная реакция на последние события носит панический характер: кажется, что вокзал уехал и все пропало. Совсем недавно, еще летом, у нас был рыночный оптимизм, а теперь у нас инфляция, девальвация и ставка 25% (ну, скоро будет) и, соответственно, исходя из этого никто не знает, что делать», — отметил он в начале речи.
Таким образом, выступая на форуме, он сначала поделился мнением, как относится к девальвации и инфляции, а затем перешел к основной теме доклада о состоянии строительного рынка. Спойлер: плачевном состоянии строительного рынка.
DK.RU присоединился к конференции и мы делимся с вами тезисами выступления Михаила Матовникова.
В стране назрели предпосылки для ослабления рубля, плюс в ноябре этот процесс подтолкнули санкции и избрание Трампа президентом США. Рубль таким образом просто наконец-то подстроился под текущие экономические реалии, что должно облегчить внешнеэкономическую деятельность.
— Для многих девальвация стала шоком: а вдруг доллар будет 200 руб. Нет, не будет. Текущая девальвация вызвана несколькими событиями, которые сошлись в одной точке.
Событие первое
В ноябре под очередные санкции попали российские банки, которые еще участвовали во внешнеэкономической деятельности (ВЭД). И, если санкции против Московской биржи в августе прежде всего ударили по импорту, и рубль укрепился (хотя и ненадолго, потом вернулся к своему фундаментальному значению), то сейчас удар пришелся на банки, которые в большей степени обслуживали экспорт. Соответственно, рубль упал, но это вопрос всего лишь перестройки платежей (инфраструктура расчетов никуда не делась). За последние три года мы усвоили: российский экспорт нужен миру точно так же, как у нас есть все возможности получать по импорту все, что нужно стране.
Событие второе
Также в ноябре этого года на выборах в США выиграл Дональд Трамп и на фоне этого выигрыша случилось мировое ралли доллара — он укрепился относительно практически всех валют на 7%, потом начал ослабляться.
Событие третье
В этой ситуации есть спекулятивный момент — многим компаниям-экспортерам в условиях, когда правила продажи валютной выручки в значительной степени ослаблены, гораздо выгоднее не заводить средства, взяли рублевые кредиты по ТКС (текущей кредитной ставке) 6% и спокойненько сидим — не продаем. И плюс еще Банк России занимался тем, что покупал валюту по бюджетному правилу.
Что произошло с тех пор: мы решили, что не будем зеркалировать операции Минфина, позвонили экспортерам, и курсы с тех пор не уходят до небес — не потому что им кто-то приказал, а потому что есть соотношение экспорта и импорта.
Это рублевое ралли было неизбежным, потому что ранее в номинальном выражении все быстро росло в цене, а курс на это не реагировал. Сейчас мы стали свидетелями того, как произошел скачкообразный переход на новый рынок. Ну, будет этот курс 105 руб. за доллар, и, конечно же, дальше он ослабнет в соответствии с инфляцией.
Но это не катастрофа. Очень скоро российская экономика скажет «спасибо» за эту девальвацию — это способ находить баланс с тем, что происходит во внешнем мире. Потому что, откровенно говоря, когда все номинальные значения прут, а курс стоит, многим российским компаниям было сложно заниматься ВЭД.
И, конечно, стоит упомянуть, что все это произошло на фоне избрания Трампа, главная поговорка которого «Бури, детка, бури». То есть мы имеем четкие ожидания, что он будет раздавать лицензии на бурение в США, которые администрация Байдена не давала. Ребята начнут бурить, увеличится предложение и, соответственно, цены на нефть упадут. Но ситуация находится в управлении — ничего фундаментально в этом смысле не изменилось.
Почему инфляция сорвалась с цепи?
Инфляцию порождает рост номинальных показателей, которые превышают рост экономики в целом. Яркий пример — потребление. В декабре на волне годовых премий оно опять вырастет, так что очередной рост ставки в декабре неизбежен (к слову о 25%).
— Это, опять же, связано с тем, что в стране случился огромный рост номинальных показателей. Например, у нас потребление в номинальном выражении выросло на 60%. 40% из них уже сожрала инфляция, а 20% составили реальный рост доходов. Но за это время российская экономика не выросла на 20%, более того, потребление за этот период в реальном выражении выросло только на 10%.
Эти 10% — гэп (ценовой разрыв или брешь на графике движения цен). Подобное было на излете Советского Союза, когда у всех было много денег, а товаров еще не было. Тогда случился денежный навес, который превратился в гиперинфляцию. Сейчас мы не в такой ситуации — у нас не такой масштабный навес, как во времена позднего СССР. Он составляет порядка 10% (ну, хорошо, может быть, и порядка 15%).
Банк России сейчас борется с кредитованием: боролся с потребительским — победил, боролся с ипотечным — почти победил. Теперь борется с кредитованием юридических лиц, наверное, добьет и его.
Но фишка состоит в том, что даже если он победит кредитование, предпосылки для инфляции никуда не делись — денежный навес уже создан и эти деньги рвутся в экономику. Они хотят стать инфляцией либо вкладами, и высокая ключевая ставка Банка России в целом эффективно их удерживает от того, чтобы не допустить на финансовый рынок.
Но по мере того как компании сообщают — мы хотим повысить цены на 20%, ломается главное — инфляционные ожидания, и людям ставка 20% не кажется достаточно высокой. Примерно с сентября мы видим, как ускоряется спрос — люди начинают тратить. Это приводит к тому, что с сентября растет и инфляция.
Все считали, что в июле будет пик ставки, и она действительно достигла локального пика, снизилась в августе и сентябре, а за последнее время каждую неделю поражает нас неприятным сюрпризом. Это случилось, потому что сломались инфляционные ожидания, а сломавшиеся инфляционные ожидания превращают накопленные вклады в текущее потребление.
В этих условиях не нужно нового потребкредитования, новой ипотеки, новых кредитов юридическим лицам — сейчас, когда бухнут готовые премии, какая-то их часть тоже может превратиться в потребление и дополнительно ускорить инфляцию, а это означает, что повышение по ключевой ставке в декабре неизбежно.
Я считаю, что ставка достигнет 23%, но может и 25%. Почему 20% мало? Потому что все номинальные показатели растут темпами порядка 19-20%. У нас средняя зарплата за год выросла на 19%. Если ты делаешь ставку 20%, она не выглядит большой. Это одна из причин, почему не удавалось сбить спрос на потребительские кредиты.
В результате мы с вами получаем очень понятную ситуацию — в ближайшее время ключевая ставка неизбежно вырастет и, соответственно, все обсуждают — какие негативные последствия это понесет для различных отраслей экономики.
Какие последствия будут? Процентные расходы у всех вместе взятых российских компаний в среднем реально сильно выросли — примерно в три раза. Они составляли в 2021 г. чуть больше 1% выручки, сейчас — около 3%. Как вы думаете — легче задохнуться под гнетом процентных расходов или увеличиться на 2%?
В таких условиях выживание никому не гарантировано — это средняя температура по больнице. В нашей больнице всегда найдется кто-то, кто очень много всего построил, но пока ничего не продал, у кого наполненность эскроу ниже плинтуса и клиент почему-то не покупает. И, честно говоря, если сейчас смотреть на все отрасли, то именно строительная выглядит как одна из наиболее вероятных жертв.
Выживут не все. О текущем состоянии строительной отрасли
Мягкая посадка — это уже не тот случай, строительство будет приземляться жестко. Досубсидировались.
— Строительная отрасль получила двойной удар. С одной стороны, ситуация с ипотекой, когда субсидирования не хватает. С другой — в отрасли объективно не сейчас, а на протяжении последних нескольких лет, сложились предпосылки для жесткой посадки — это когда понастроили и неизвестно кто купит.
Вы все знаете, что все программы субсидирования идут по формуле КС+2. Вы все видите ставки по вкладам — они заметно выше, чем КС+2. Очевидно, что субсидирование для банков убыточно. При этом бюджет выделяет на это сотни миллиардов, а их хватает на три недели выдачи. И потом выдачи снова останавливаются. В этой ситуации главная задача — понять, как распределить эти лимиты наиболее эффективным образом.
Ситуация со строительством в разных регионах носит разный характер. Москва резиновая, Москва все поглотит, не сейчас, так немного позже. Но, к сожалению, в отдельно взятых регионах с продажами все не столь радужно. Плюс у нас население мигрирует в совсем небольшое количество регионов.
И сейчас хуже всего оказаться с приобретенным земельным банком, на который никто не готов одобрять новое проектное финансирование, потому что нет никакой уверенности в спросе. Можно просидеть с этим банком бесконечно долго — один он может угробить компанию. То есть в этот момент вопрос качественного управления финансами, качественной стратегии, вовремя принятых управленческих решений определяют успех компании.
Продажи падают везде. Во всех крупнейших городах падение от 15 до 40%. Это абсолютно стандартно. Сейчас мы выходим в ситуацию, когда будет эпизодическое выделение субсидий. Конечно же, они будут двигать наполненность эскроу и продажи. При этом стройка сейчас является объективно самым пострадавшим сектором экономики с точки зрения замедления темпов роста. Все остальные отрасли полежали и уже пошли двигаться на фоне общего спроса.
Надо понимать, что керосином пахло давно. Понятно, что есть Дальний Восток, который живет все еще на своих 2%. Но, по большому счету, есть целые федеральные округа, например Северо-Западный, где объем стройки уже на треть ниже, чем был в 2021 г. Это и есть жесткая посадка.
Как из нее выходить? А — меньше строить, Б — постараться достроить то, что существует. Ключевой вопрос — завершить те проекты, которые есть сейчас, не лезть в новые. Это будет у всех.
Скорее всего мы из этого кризиса выйдем без программ субсидирования. Просто потому что рынок перегрет. Мягкая посадка достигается следующим путем — бешеный рост номинальных заработных плат догоняет рост цен. Сейчас вторичка недоступна из-за адских ставок по ипотеке. На первичном рынке цены в 1,5 раза выше. Для того чтобы сесть мягко, потребовалось бы 1,5-2 года, но сейчас уже поздно.
Считается, что в стране порядка 55 млн домохозяйств, 70 млн квартир. Каждый год мы выводим 700 — 800 тыс., иногда миллион новых квартир. Кому мы их строим? Спрос есть. Чтобы переехать из советского жилья, люди готовы брать ипотеку на доплату. Но в большинстве регионов разрыв цен на первичке и вторичке такой, что эта доплата стала составлять стоимость половины квартиры. Раньше миллиончик взял и переехал. Теперь это невозможно.
В этих регионах все хотят продать вторичку, купить первичку, но разрыв от этого только разрастается. Это можно лечить только одним путем — убирать вторичку с рынка, иначе говоря, нужна массовая реновация. Это вопрос исключительно градостроительной политики в масштабах страны. Да, в Москве что-то такое делается, для регионов это слишком дорого.
Если поделить наше население на четыре части по доходам, от самых высоких до самых маленьких, то самые высокие раньше давали 60% покупок на рынке первичного жилья. Следующие давали 25%. Оставшаяся половина населения давала 15% — они все присутствовали на рынке. В текущем моменте 25% населения собирает на себе 85% совокупного спроса. Следующие ужались до 12%, все остальное на рынке не присутствует. Квартиры натурально стали доступны только самым богатым 25% населения. Но большая часть топ-25 уже имеют новые квартиры. Из этой ситуации надо выходить, потому что доступность жилья оказалась на рекордно низком уровне — это реальная проблема сектора.
Цены падают. Цены на вторичку упали в половине регионов, падают и на первичку. Причин для того, чтобы ситуация улучшилась, не существует.
Читайте также на DK.RU: Паника закончилась? Что будет с курсом рубля в ближайшие недели