Ключевая ставка остается высокой, затраты девелоперов растут, а льготные программы доступны лишь ограниченному числу клиентов. Справится ли уральский рынок строительства с этими вызовами?
Рынок новостроек Екатеринбурга пережил первые полгода после отмены льготной ипотеки, которая в прошлые периоды обеспечивала до 50% сделок. По предварительным данным сервиса ОБЪЕКТИВ.РФ, за июль-декабрь 2024 г. было продано около 10,3 тыс. квартир — как минимум в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Условия для ипотечного кредитования остаются ограниченными, себестоимость строительства растет. Как девелоперы, работающие в Свердловской области, будут выстраивать свою работу в этих условиях в 2025 г. — в материале DK.RU.
«В 2025 г. нас ждет ценовое плато»
Ксения Чернецкая, руководитель Центра маркетинговых исследований ОБЪЕКТИВ.РФ:
В 2025 г. можно прогнозировать стабилизацию спроса на уровне текущих показателей. Однако не стоит ждать возвращения к прошлогодним аномальным для рынка недвижимости Екатеринбурга темпам.
Цена квадратного метра на новостройки пока демонстрирует стагнацию. Так называемое «ценовое плато», когда динамика показателя средней цены 1 кв. м колеблется в пределах 1,5-2%, ждет нас и в 2025 г. С одной стороны, на рост стоимости квартир будут влиять альтернативные механизмы, которые запускают застройщики, чтобы подтолкнуть спрос и сделать условия покупки более комфортными. С другой стороны — на рынке заметно выборочное дисконтирование, которое приходится применять, чтобы ускорить темпы реализации и наполнение эскроу-счетов.
Рыночных предпосылок к прямому снижению цен на новостройки нет — себестоимость строительства растет, высокая ключевая ставка приводит к пересмотру условий проектного финансирования, инфляция не снижается.
«Ипотечный стандарт «отключит» некоторые инструменты»
Наталия Лушникова, директор Брусники в Екатеринбурге:
Небольшое снижение числа сделок в новом году может случиться из-за внедрения ипотечного стандарта, который «отключит» траншевую и большую часть субсидированных программ. Но покупателям новостроек по-прежнему будут доступны инструменты, которые позволяют приобрести жилье даже в новых условиях — например долгосрочная рассрочка или программа обмена.
Ключевая ставка прежде всего оказывает влияние на проектное финансирование и себестоимость строительства — чем она выше, тем больше процентная нагрузка и затраты девелопера. Одновременно ставка удорожает субсидирование ипотечных программ. При этом банки не меняют модели и требуют от застройщиков достаточно высокой маржинальности проектов. Эти факторы делают сценарий снижения цен на жилье в 2025 г. нереалистичным.
«Спрос не будет расти, пока сохраняются высокие ставки»
Александр Невмержицкий, руководитель компании «Практика»:
Для покупателей новостроек при дальнейшем росте ключевой ставки мало что изменится. Уже сейчас рыночная ипотека стала заградительной, в регионах ее практически не используют при покупке новостроек. Мы провели внутреннее исследование по Свердловской области и выяснили, что большая часть покупок — порядка 60% — совершается с использованием льготных ипотечных программ. Еще около 35% сделок приходится на разные виды программ застройщиков, касающихся обмена или отсрочек платежей до введения дома в эксплуатацию. Совсем небольшая часть покупателей — порядка 5% — приобретают недвижимость со 100% оплатой.
При этом в 2024 г. мы фиксировали высокий спрос в регионах на малогабаритное жилье. Например, в Екатеринбурге спрос на жилье до 30 кв. м почти в два раза превышал предложение — как раз такие лоты можно приобрести по льготной программе семейной ипотеки, которая предлагает до 6 млн руб. В долгосрочной перспективе при снижении ключевой ставки будет отток покупателей от малогабаритных лотов в пользу более просторного жилья.
Спрос на новостройки не покажет рост, пока сохраняются высокие ставки по рыночной ипотеке. То есть о том, что в следующем году начнут активно покупать недвижимость, пока речи не идет — скорее будет формироваться отложенный спрос.
Тем не менее, при снижении ключевой ставки (которая по прогнозам ЦБ возможна не ранее середины следующего года) динамика спроса на жилье может измениться. Для регионального рынка комфортный процент по ипотеке — не более 14%. Восстановление спроса на новостройки мы ожидаем в тот момент, когда ставки по ипотеке приблизятся к оптимальному показателю.
«Ассортимент на рынке будет сокращаться»
Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал»:
Мы ожидаем, что спрос в будущем году сохранится на текущем уровне, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Семьям нужно расширяться, людям, которые переезжают в наш город, по-прежнему необходимо жилье. Кроме того, недвижимость — это один из лучших вариантов для инвестиций.
Клиенты, учитывая ситуацию на рынке, уже сегодня более требовательно подходят к выбору застройщика, пытаясь исключить возможные риски. Вопрос «А достроят ли?» будет актуален как никогда. Следующий год будет проверкой на прочность — как застройщиков, так и банков, которые работают по проектному финансированию (с эскроу-счетами). И только те застройщики, которые смогут обеспечить своим клиентам 100% выполнение обязательств по договору долевого участия, выйдут из этого более крепкими.
Сейчас участники рынка будут выводить новые объекты аккуратно и осознанно, что может говорить лишь о том, что ассортимент на рынке недвижимости будет сокращаться. Несомненно, это будет влиять и на цены — чем меньше предложение, тем выше стоимость жилья. Да и себестоимость строительства продолжает расти.
В новых ипотечных условиях застройщикам нужна стабильность. Сейчас важно, чтобы работала семейная ипотека. И, конечно, надеемся на снижение ключевой ставки.
«Сильный уральский рынок справится»
Станислав Оханов, директор по маркетингу и аналитике ГК «Атомстройкомплекс»:
Одной из основных тенденций второго полугодия 2024 г. стало увеличение доли рассрочек до 41% от общего количества сделок в июле — октябре. При этом в первом полугодии 2024 г. доля рассрочек составляла 21%. Мы тоже активно работаем с этим инструментом. А, в отличие от многих других компаний, мы почти не использовали инструменты субсидированной и траншевой ипотеки, связанные с увеличением конечной стоимости квартиры для покупателей.
Когда-то мы продавали жилье вообще без ипотеки, поэтому уверены, что сильный уральский рынок строительства справится с сегодняшними вызовами.
Спрос на жилье есть и будет всегда. Девелоперам важно контролировать себестоимость, гарантировать высокое качество строительства, полноценное, комплексное развитие городской среды. Мы переносим в заводские цеха самые сложные и трудоемкие строительные процессы – сварку арматурных каркасов, изготовление лестничных маршей, лифтовых шахт и других стандартных элементов. Такой подход позволяет повышать качество строительства и производительность труда строителей, в том числе контролировать себестоимость работ, что особенно важно сегодня, в условиях высокой ключевой ставки.
Ранее на DK.RU:
Школы, офисы и много комфортного жилья: «УГМК-Застройщик» поделился планами на 2025 год
Новые кварталы, школа, поликлиника и знаковое добрососедство — итоги года в Академическом