Вопреки расхожему мнению, удаленный формат работы, ставший популярным в период пандемии коронавируса, не решает проблем с недостатком офисной недвижимости в Екатеринбурге.
В конце 2023 г. ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Екатеринбурге достигла критической отметки. При минимуме имеющихся предложений количество вводимых в этот период новых объектов тоже стремилось к нулю. Как итог — превышение спроса над предложением, отразившееся на стоимости продажи и аренды коммерческих помещений.
— Еще подводя итоги 2023 г., мы решили сопоставить показатели внутренней экономики объектов с теми результатами, которых мы достигли за предыдущие десять лет, — рассказывает директор компании «РЭД.Технология» Алексей Чистяков. — За исходную точку приняли 2013 г., когда еще не было санкционного давления, а доллар стоил 30 руб.
И мы пришли к выводу, что за десять лет колебание ставок на рынке недвижимости в разные периоды, включая адаптацию рынка к условиям санкционного давления, к пандемии, а затем и СВО, составило к концу 2023 г. от 20 до 43% в зависимости от класса объекта накопительным итогом.
Мы сопоставили данные и пришли к неутешительному выводу — с учетом инфляции и динамики курса доллара доходность объекта на конец 2023 г. была ниже уровня 2013 г.
То есть ставки аренды в объекте класса «А» должны были бы составлять с учетом накопленной инфляции не менее 2000 руб. за квадратный метр, а для сохранения уровня доходности 2013 г. — не менее 2050 руб. И не менее 3000 руб. при учете курса рубля к доллару. В 2024 г. возникло «окно возможностей» обуздать накопленный уровень инфляции и привести цены аренды к справедливым значениям.
Так что прошедший год был для нас тяжелым, потому что арендаторы привыкли к стабильности, они обычно не задумываются над тем, что инфляция, повышение налогов отражается на издержках собственника. Весь 2024 г. мы работали над тем, чтобы сократить разрыв внутренней экономики 2013-го и 2024 г. на наших объектах, и на 95% достигли плановых показателей. Но впереди работы еще много — мы не успеваем за реальными темпами инфляции и ростом стоимости содержания объектов, ведь в ценах поставщиков, в расходных деталях инженерного оборудования, в стоимости материалов инфляция, как и логистические сложности, уже отражены.
Какие тенденции, на ваш взгляд, будут характерны для наступившего года?
— Будет дефицит предложения на рынке качественной офисной недвижимости. По нашим объектам мы формируем листы ожидания. Неудовлетворенный спрос оцениваем на уровне 30 тыс. кв. м. Арендаторы хотят улучшить условия или расшириться, но вакантных площадей недостаточно. Также наблюдается уже более 14 лет подряд дефицит предложения складской недвижимости. Недостаток складов — это специфика нашего региона, который удобно располагается на логистических маршрутах.
А что касается проблем с офисами, то это связано в первую очередь с тем, что очень мало новых объектов вводилось последние пять лет. И с 2023 г. этот дефицит стал уже критическим. Сейчас сложилась ситуация, когда какие-то крупные компании, у которых появляются новые дивизионы, новые большие проекты, не могут расшириться, потому что элементарно некуда садить людей, нет необходимых офисных площадей.
И это уже начинает негативно влиять на деловой имидж уральской столицы. Это ненормальная ситуация.
Дефицит предложения будет способствовать дальнейшему росту ставок. Текущая вакансия качественных бизнес-центров — менее 1%. Поэтому ставки продолжат расти. Уже сегодня ставка предложения на малые офисы превышает 3 000 руб. за квадратный метр. И стоимость аренды у действующих арендаторов под влиянием высокого спроса и листов ожидания будет стремиться к этой величине. Конечно, все индивидуально — динамика внутренних ставок аренды будет зависеть прежде всего от комфорта и локации самого объекта, качества управления и сервиса управляющей компании.
А как же удаленный формат, который стал популярным со времен пандемии?
— Вы удивитесь, но по нашему опыту в период пандемии ни один арендатор не отказался от площадей, не закрыл свои офисы. В отличие от торговых центров, которые работали с существенными ограничениями, вплоть до закрытия от посещений.
Второй важный момент — со многими партнерами общался, в том числе из IT-компаний, и, по их словам, удаленный формат значительно снижает производительность труда сотрудников. Я бы, наоборот, сказал, что сейчас более востребован не удаленный формат, а сервисные офисы с повышенным уровнем комфорта — использование таких пространств для работы позитивно отражается на лояльности и производительности труда сотрудников, что естественным образом положительно влияет на бизнес.
Как те изменения, которые вы отмечаете на рынке недвижимости, могут отразиться на деятельности вашей компании?
— Экономика на государственном уровне сейчас находится в периоде турбулентности, постоянных изменений, адаптации к новым условиям, поэтому очень важно, что у нас есть два серьезных преимущества. Во-первых, наша компания обладает большим опытом — все-таки мы уже почти двадцать лет на рынке и прошли разные периоды — и взлеты, и падения. Во-вторых, мы обладаем инструментами, которые позволяют выстроить правильную стратегию в режиме реального времени контролировать эффективность работы объектов и персонала. Мы выстраиваем партнерские отношения как с опытными игроками рынка недвижимости, так и с начинающими собственниками, которые хотят сдавать в аренду помещения.
Приведу пример. Раньше все было просто на рынке аренды — тебе позвонили по объявлению, ты сдал помещение и получаешь арендный доход. Рисков, что арендатор резко станет неплатежеспособным, лишится лицензии или не сможет выполнить обязательства по своим контрактам, были низкими. Сейчас немножко не так — перед тем как заключать контракт, лучше провести подготовительные мероприятия — провести квалифицированную оценку устойчивости бизнеса потенциального арендатора (если это офис) или приживаемости бизнеса (если это услуги или торговля в помещениях формата стрит-ритейл).
Есть масса факторов, которые необходимо учесть, иначе арендный бизнес может превратиться из пассивного дохода в головную боль собственника.
Например, бывают случаи, когда арендатор «сбегает» с объекта в предбанкротном состоянии, оставляя после себя беспорядок и испорченное имущество, или же наоборот отказывается съезжать, перестав платить. И начинаются для собственника помещения метания, трата нервов и потеря выручки. Наш опыт позволяет таких ситуаций по максимуму избежать.
Учитывая заявленный дефицит на рынке офисов ситуация выглядит просто — все собственники будут поднимать ставки и это неизбежно. Нет ли риска, что арендаторы будут сокращать площади и искать альтернативные решения?
— Примерно 70% объектов офисной недвижимости, которые относят себя к классу «А», в действительности таковыми не являются. В офисной недвижимости есть классификация деловых центров, разработанная профильными участниками рынка. Поэтому, когда в условиях дефицита предложений неизбежен дальнейший рост ставок, будет важно адекватно оценивать и сам объект, и уровень доступного сервиса, и подход к управлению. Грамотное управление обеспечит лояльность арендаторов, их готовность продолжать сотрудничество или даже расширять его.
Какие проблемы могут возникнуть у ваших арендаторов и как вы можете им помочь?
— В условиях дисбаланса спроса и предложения многие cобственники объектов и арендодатели в большинстве случаев будут принимать решения по работе с арендаторами исходя из того, кто предложит больше.
В ситуации острого дефицита вполне реальна ситуация, когда кто-то предложит, условно, на два рубля больше, чем действующий партнер, и некоторые собственники объектов, не отличающиеся высокой культурой деловой этики, спокойно могут пойти на то, чтобы расторгнуть договор аренды без диалога с действующим арендатором. Мы, в свою очередь, открыты к диалогу и у нас в приоритете действующий резидент. Мы всегда найдем время для диалога и стремимся к поиску компромиссного взаимовыгодного решения даже по самым сложным вопросам. Деловая репутация для нас важнее, чем сиюминутная выгода. Поэтому многие арендаторы, которые по каким-то причинам уходит с объектов Управляющей компании РЭД, затем возвращаются, потому что знают наш ответственный подход к своим обязательствам.
Когда можно ожидать изменений в лучшую сторону на рынке офисной недвижимости?
— Не раньше 2027 г. К этому сроку ожидается введение порядка 70−100 тыс. кв. м офисных площадей. Но тут многое будет зависеть от того, насколько эти площади будут уже законтрактованы к моменту ввода. Если в свободном доступе появится хотя бы половина, то рынок офисной недвижимости «отдохнет» какое-то время.
Реклама. ООО «РЭД.Технология» ИНН 6658253957 erid: 2W5zFHVdgmn
Читайте также на DK.RU: Инвестиции в жилую недвижимость становятся «прошлым веком»