Наталья Зубаревич — о том, почему снижение затрат нужно ставить во главу угла, где можно строить, а где перспектив нет, и в целом о будущем регионов России.
Наталья Зубаревич, профессор МГУ, специалист в области социально-экономического развития регионов, выступила на строительном форуме в Казани Domclick Digital Day.
Рассказывая о состоянии экономики регионов России, она постаралась ответить на главный вопрос для девелоперов — кто и где в стране способен купить жилье. Но основной посыл ее выступления — сейчас нет экономического смысла начинать новые проекты и пополнять земельный банк, нет смысла закладывать растущие издержки в цены. Главное, что сейчас можно сделать, — грамотно сократить расходы, чтобы сохранить маржинальность. И она объяснила, почему.
— Мы очутились в замедлении российской экономики. Не вы одни такие несчастные, девелоперы. Во всей экономике не здорово. Если вы посмотрите на поквартальные данные по динамике разных отраслей, то увидите, что все плохо, только промышленный сектор в декабре резко «получшел» после получения 1,5 трлн дополнительных денег из федерального бюджета.
Динамика заработных плат и динамика доходов населения — это сейчас ваше все, несмотря на ставку Центробанка. Если бы этого не было, вы бы уже плакали в три ручья.
Где в России растет промышленность
Мы должны понимать, кто и где потенциально будет покупать жилье, а для этого нужно знать, что происходит в российской экономике. Промышленность растет +4%, только надо внимательно смотреть — где она растет. То есть где люди лучше зарабатывают деньги, чтобы купить ваше жилье.
Не надейтесь на регионы добывающей промышленности — они в минусах. Хуже всего в регионах угледобычи. Не стройте много в Кемеровской области — обанкротитесь. Нет там сейчас платежеспособного спроса. Пермяки и самарцы как-то ничего, на Дальнем Востоке неплохо, потому что там сохранилась льготная дальневосточная и арктическая ипотека.
В обрабатывающей промышленности денег больше всего. Ее центр — город Москва. Работники штаб-квартиры Ростехнологий наверняка что-нибудь купят. Но в принципе вы должны делить регионы обрабатывающей промышленности на две части.
Первая — экспортные регионы обрабатывающей промышленности. Здесь сложно, потому что санкции сработали, и темпы роста в регионах лесопереработки, черной, цветной металлургии, отчасти в нефтехимии и нефтепереработке существенно хуже, чем раньше, или даже отрицательные. Поэтому платежеспособный спрос в этих регионах не ахти.
Вторая часть — регионы, где обработка растет, — Приволжский федеральный округ (суперконцентрация оборонки) и Центр России в основной массе. Ни в чем себе не отказывайте, стройте в Удмуртии, в Курганской, Тульской областях — деньги там есть и будут еще какое-то время. В Удмуртии и Курганской области за три года рост обрабатывающей промышленности составил 75%. Только, ребята, помните — потом обычно наступает похмелье: счастье вечным не бывает.
В России испокон веков два места концентрировали гигантское количество инвестиций — 20% Москва и 10% Тюменская область с автономными округами (ХМАО и ЯНАО). Все остальные — как получится: денег в регионах немного. Инвестиции усыхают в половине приволжских регионов. Радуются только пермяки и удмурты — я не знаю, что у них там происходит, но если это «Мотовилихинские заводы», вам не обломится — мое дело вас предупредить.
Что происходит в строительном секторе в регионах
Стройка 2023 г. — праздник души, именины сердца: рост больше 8%. 2024 г. завершили с ростом 2%. Центр показал минус 4% из-за Москвы. Деньги у Москвы есть, но 2023 г. был такой крутой, что рынок идет с высокой базы вниз. Ленинградская область строит, только это в основном промышленное строительство. Татарстан, как стойкий оловянный солдатик, что бы в стране ни происходило, строит, строит и строит. Вторая по счету область, где не сдаются, — Тюменская.
Нижегородская стройка полетела вниз, Самарская — помните, сколько там было настроено в честь юбилея? Когда-то надо и отдохнуть (я же сказала — счастье вечным не бывает). На Дальнем Востоке — минус 5%, в Сибири — минус 3%. То есть европейская часть еще как-то держится, а в Сибири хуже. Марий Эл, Мордовия, Чувашия не жили хорошо, и нечего привыкать. Удмуртия и Оренбуржье еще держатся — бюджетный импульс работает.
В жилищном секторе ситуация аховая. Первыми полетели вниз крупнейшие агломерации. Санкт-Петербург — минус 23% по вводу жилья, Москва — минус 11%, Московская область — минус 9%, Новосибирская область — минус 13%, Краснодарский край — минус 13%. То есть они первыми почувствовали запах жареного, и молодцы, что сообразили начать останавливаться. Дольше всех разнюхивала ситуацию Ленинградская область — долго не снижала объемы ввода: жилье здесь дешевое и есть миграционный приток, думали, раскупят, но нет, и за это пришлось поплатиться. Нижний Новгород продолжает строить жилье — либо там еще не прочувствовали ситуацию, либо есть скрытые резервы.
Во всем вводе жилья сейчас чемпионом являются ИЖС и дачи. Я давно говорила, что ИЖС начнет строиться, когда станет схлопываться многоэтажка. Просто человейник — это не лучшее место для жизни, и после пандемии в головах что-то поменялось относительно этого. В итоге в 2024 г. ИЖС и дачи показали +6%, многоэтажки — минус 12%.
По данным Росреестра, количество зарегистрированных сделок на первичке сократилось на 25%. То есть строительство остывает феноменально, и это надо принимать во внимание. Ваша главная задача сейчас — рубить косты, то есть сокращать расходы.
Помните, пожалуйста, что у нас рынок сверхконцентрированный. Льготная ипотека привела к усилению концентрации ввода жилья в двух крупнейших агломерациях страны (в Московской и Ленинградской областях) и благословенном Краснодарском крае. Там строилось 35% всего жилья в стране. Два последующих года изменили ситуацию, началась некоторая деконцентарция. Региональные девелоперы побежали скупать земельные банки в Москве. Ребята, вы их купили задорого и уверены, что построите и продадите?
Смотрите тренд — ввод жилья снижается и в Москве, и в Мособласти, и в Питере, и в Краснодаре. У нас появился новый фактор, и вы его прекрасно знаете. Он называется «деньги в перифериях» — от камуфляжа бывает рост доходов. Посмотрите на Кавказ, в тех местах, где появились эти новые деньги, усилился спрос на жилье. Возможно, будет ипотека для участников СВО. Вкладывайтесь в новые стройки, но тогда ходите туда, где этого народа очень много: в Бурятию и на Алтай.
В Московской области и Краснодарском крае пошел спад цен на первичку. Там максимальная в стране доля нераспроданного жилья. Как рынок на это реагирует? Приходится спускать цену. Так что будьте аккуратны в своих планах жилищного строительства, чтобы не потерять маржинальность.
Регионы, где цена за последний год льготной ипотеки взлетела сильнее, медленнее остывают. Видимо, еще есть ощущение, что можно все издержки загнать в цену и поднимать ее, но это уже не так. Те, кто сильно поднял цену, ждите — будут проблемы.
Где растет торговля
Торговля растет. Здесь все в порядке. За год +7%. В хвосте сидят регионы лесопереработки (Северо-Запад) и угледобывающие регионы (там и торговля не очень, и уж точно нет спроса на жилье). Обратите внимание на то, что у нас, к сожалению, качество региональной статистики (особенно в торговле, в доходах населения, отчасти в инвестициях) и так было не подарок, а стало еще хуже.
Рынок труда
Господа хорошие, у вас не будет нормальной возможности нанять специалистов до начала 2030-х, пока племя маткапитала не дорастет до трудоспособного возраста. Поэтому надо понимать, как вы будете ограничивать темпы роста. Задумайтесь об оптимизации процессов, или вам придется каким-то образом решать нерешаемую задачу найма дополнительной рабочей силы.
Дыра рождаемости, которая сейчас на уровне 20-летних, со временем поднимется на уровень 30‒35 лет. Это тот возраст, который покупает квартиры. Поэтому повторюсь: рубка костов сейчас для вашего бизнеса — самая главная задача, как и грамотное планирование объемов ввода, чтобы не сесть в лужу.
Где брать рабочую силу? Ингушетия, Чечня, Дагестан, Тыва — милости просим, но это источник рабочих для больших корпораций. Вы оттуда людей не привезете. Плюс власти сейчас будут пытаться отжать то, что они сами создали, — самозанятых. Уже сейчас в Думе ходят разговоры, что их слишком много — 12,5 млн человек.
Гонка зарплат не закончилась. Практически везде темпы роста зарплат ускорились. Но самая высокая динамика — это Волга и Центр. Где оборонка, там и деньги быстрее растут. Также высокие темпы роста в Татарстане и Нижегородской области.
Чего ждать?
Вы все войдете в спад. Как вы в него будете входить — дело вашей профессиональной компетенции. Честно сказать, те, кто побежал задорого скупать земельные банки у крупных московских девелоперов, мне кажется, погорячились.
Вы можете застрелиться, подождать, залечь в анабиоз. Вечных спадов не бывает — рано или поздно наступит восстановительный спрос. Выйти из анабиоза нужно, желательно сохранив бизнес, но пережить это время надо по уму.
Читайте также на DK.RU: «От американских горок устали, хочется стабильности» — застройщики о планах на 2025 г.