После 2014 г. рынку загородной недвижимости предрекали неизбежную деградацию и даже смерть. Сбылись ли прогнозы? Какие поселки пустуют, какие – развиваются? ДК провел круглый стол с экспертами.
Согласно генеральному плану развития Екатеринбурга (2004 г.), к 2025 г. в уральской столице должно быть построено 7 млн кв. м. малоэтажного жилья — порядка 40% рынка жилой недвижимости в целом. Сегодня очевидно: это утопия.
Сейчас в окрестностях Екатеринбурга более 200 коттеджных поселков. У покупателей есть деньги, но в условиях экономической стагнации многие их «придерживают», — говорят эксперты рынка. В какие проекты люди вкладываются вопреки непростой экономической ситуации и сколько готовы платить за «загородную жизнь»?
Проектов сотни, концептуальных — единицы
В начале дискуссии Эдуард Богданов, вице-президент УПН, директор риелторской компании «Богданов и партнеры», рассказал о трендах на рынке загородной недвижимости:
В 2014 г. дома стоимостью до 5 млн руб. составляли 11,8% в общем объеме продаж, в 2017 г. — 27,6%, в 2019 г. на них приходится до ¾ спроса. Собственники коттеджных поселков говорят, что, приезжая на осмотр, потенциальные покупатели предлагают им снизить цену на 30%.
С точки зрения метража в 2014 г. домов площадью до 100 кв. м. было не более 1,2% (по сути, этой ниши не существовало); объекты от 100-150 кв. м. составляли 18,3%; 150-200 кв. м. — 21,9%, 200-250 кв. м. — 38,8%; от 250 кв. м. — 19,8%. К 2017 г. сегмент домов площадью до 100 кв. м. вырос почти в три раза — до 3,4%, дома в 100-150 кв. м. составили 35,9%, 150-200 кв. м. — 33,9%, 200-250 кв. м. —17,6%, 250 кв. м. — 9,2%.
Самый большой объем предложения — на Тюменском тракте (35-36%), минимальный — на Московском (8-10%), 40% объектов распределены между Полевским и Челябинским трактами, остальной объем — между Серовским и Режевским. Из 200 развивающихся, «дышащих» поселков концептуальных очень мало. Так сложилось исторически, что самые интересные и дорогие поселки расположены на Чусовском тракте.
Вадим Шамшурин, исполнительный директор НП «Палникс Групп» (застройщик коттеджного поселка «Палникс»):
Рядом с «Палниксом» находится территория в 80 га, принадлежащая «Атомстройкомплексу» — поселок «Родники». Мы приступили к реализации проектов одновременно, около 15 лет назад. Но они не смогли подвести к своему поселку инженерные сети из-за космической стоимости. Год назад мы взяли у них 11 га, разбили на 65 участков и присоединили к нашим инженерным сетям. Сейчас на них более 30 домов на разной стадии строительства, шесть из них на участках в 15 соток мы выставили готовыми на продажу по цене от 17 млн. руб. Я не переживаю за реализацию объектов, нам помогает наличие хорошей инфраструктуры.
Я много езжу на мотоцикле, вижу массу поселков, и они застраиваются. Желающих жить за городом становится больше.
Павел Усольцев, руководитель коттеджного поселка Pine Creek Golf Resort:
У нас поселок клубного типа со сложившейся инфраструктурой и очень приятной атмосферой. Центр социальной жизни — гольф-клуб с рестораном. Наши покупатели знают: построив здесь дом, они будут находиться в своей среде.
Андрей Климанов, директор СК «Метеорит» (застройщик коттеджного поселка «Образцово»):
Я считаю, что будущее — за «идейными» поселками. Если я начну играть в гольф, мне будет понятно, где жить, если увлекусь конным спортом, то задумаюсь о переезде в «Дубраву», и так далее.
К сожалению, сегодня преобладает безыдейное строительство, востребованы самые экономичные решения — участки без подряда. О какой комфортной среде может идти речь? Для меня продажа участка без подряда — не девелоперский, а риелторский бизнес. Это не имеет отношения к развитию, к тенденциям малоэтажного строительства.
Что касается спроса, на него влияет экономическая ситуация — стагнация. В такие периоды люди очень осторожно принимают серьезные решения. «Образцово» ежегодно прирастает на 8-10 домов вне зависимости от экономической ситуации. Некоторые люди созревают годами, по 5-7 лет. Они анализируют, размышляют о том, как будут ощущать себя в этом городе и стране на длинном горизонте.
Относительно площади домов: при таких вложениях люди не хотят отказываться от комфорта. Да, они рационально подходят к выбору площади, планировочным решениям, не делают дополнительных ненужных спален. Тем не менее, они не хотят отказываться от комфорта. В нашем проекте сохраняется стабильный спрос на дома в 300-400 кв. м.
Сергей Бессонов, эксперт по загородной недвижимости компании Villa66:
Мы не ожидаем появления новых поселков, поскольку, чтобы запустить проект сегодня, нужно инвестировать намного больше, чем четыре года назад. Стоимость коммуникаций и строительства год от года увеличивается. Зарабатывать на загородном рынке становится все сложнее.
За последние 2-3 года вырос пул грамотных покупателей: они изучают документы, интересуются качеством инженерных сетей, гарантиями сроков. Я ожидаю, что таких покупателей станет больше. Поэтому в проекте «Заповедник» создается инфраструктура с учетом даже не сегодняшних, а завтрашних запросов и ожиданий. Это способ обеспечить продажи на сложном рынке, когда успешные загородные проекты забирают клиентов у тех, кто по старинке продает «землю за забором».
Но я часто вижу парадоксальную ситуацию: покупатель берет участки подешевле, стремясь сэкономить 100-200 тыс. руб., но при этом вкладывает по 6-7 млн. руб. в строительство. Многие возводят основательные, дорогие дома в коллективных садах на участках в 4-5 соток. Себестоимость строительства везде одинаковая, но через несколько лет дом в «плохом» поселке становится неликвидом, а там, где есть перспектива, цена растет. Экономия двухсот тысяч рублей при затратах в 7 млн руб. кажется сомнительной.
Александр Харисов, директор архитектурно-строительной компании «Юнит»:
Вообще, у покупателей из эконом-сегмента денег нет, но они очень хотят жить за городом. Их вводит в заблуждение пропаганда, что квартира стоит дороже загородного дома. Многие начинают рассуждать: «у меня есть 4,5 млн руб., на них я могу купить не трехкомнатную квартиру в Академическом, а построить дом 100 кв. м. в «Заповеднике» или «Бобрах». Они ищут самые дешевые предложения, и 200 тысяч рублей для них серьезная экономии.
Премиальный сегмент не уменьшается и не увеличивается: мы ежегодно ведем 1-2 таких проекта. Серьезно «обмелел» средний сегмент и «средний плюс». Как было сказано выше, у людей есть деньги, но они не торопятся их тратить.
Таунхаусы становятся дефицитом
Изменения в законодательстве оказали серьезное влияние на сегмент таунхаусов. В результате спрос на них есть, а объем предложения все меньше.
Вадим Шамшурин:
— В нашем поселке предложение на вторичном рынке таунхаусов мгновенно вымывается, люди хотят в них жить. Но за последние четыре года законодательство очень усложнилось: таунхаусы приравняли к многоквартирным домам. Раньше ты мог построить и сдать секцию, сейчас только дом целиком, причем с отделкой — он должен быть, как квартира. В противном случае не выдадут акт ввода в эксплуатацию.
Сложно получить земельные участки под сблокированную застройку, надо проходить серьезную процедуру по смене назначения земельного участка с ИСЖ. Сделать это в случае аренды практически невозможно.
В настоящее время в законодательстве даже нет однозначного определения: таунхаус — это дом или квартира. Бывает, стоят в ряд шесть таунхаусов, в одном квартиры, как в многоквартирном доме, и у каждого собственника свой земельный участок, а в соседней секции земля в общей собственности. Юридически возможны оба варианта, что вносит неразбериху.
Мы приняли решения завершить участки, где запланирована сблокированная застройка, и больше таунхаусов не строить.
Андрей Климанов:
— Таунхаус — индивидуальный сблокированный жилой дом, где справа и слева через капитальную стену есть соседи. Этот формат был изобретен в Великобритании, где земля дорогая. Встает вопрос: где есть смысл строить таунхаусы? Очевидно, не на Челябинском тракте — земля стоит недорого, и человек, скорее всего, предпочтет возвести индивидуальный дом. На Чусовском тракте таунхаусы есть, и они востребованы. Но в нашем поселке их количество ограничено концепцией застройки.
Загородный комфорт: экономичные поселки подтягиваются к дорогим
Существует мнение, что качественный загородный проект может быть только бизнес-класса и выше. Как эволюционируют бюджетные поселки, и за какой образ жизни люди готовы платить десятки миллионов рублей?
Вадим Шамшурин:
— Для оценки и классификации в сегменте коттеджных поселков нужно учесть массу характеристик — расстояние до города, транспортная доступность и скорость движения по дорогам, наличие сетей и пр. Каждый девелопер предлагает свою концепцию, образ жизни и уровень комфорта. Но у покупателей разный уровень достатка. Создать место, где люди смогут жить на постоянной основе, очень непросто, идет ли речь о бизнес-классе или классе «эконом». Недавно я проезжал мимо поселка «Ромашкино», там уже живут люди, и это здорово.
Андрей Климанов:
— В коттеджном поселке людям важно ощущать комфорт, а он складывается из разных факторов. Один из них — организация досуга. Приведу пример: у нас закрытая территория, потому родители спокойно отпускают детей гулять. Но мы пошли дальше: зимой пригласили тренера по хоккею, и многие дети с удовольствием посещали занятия. С июня к нам будет приезжать тренер по футболу.
Мы заботимся и о досуге взрослых, проводим различные тематические мероприятия: керлиг, хоккей, футбол, турнир по волейболу, Масленица — чего только не было в «Образцово». И это не разовые акции. Они важны для формирования добрососедского общения. И, конечно, мы приглашаем на мероприятия потенциальных покупателей.
Павел Усольцев:
— Уникальность поселка Pine Creek в том, что это гольф-курорт. Занятия спортом, праздники, повседневная жизнь — на всем лежит отпечаток некой — не побоюсь этого слова — аристократичности. В поселке сформирована клубная атмосфера. Резиденты могут круглогодично посещать клубные гольф-турниры, спортивные и культурно-развлекательные мероприятия для игроков в гольф и их семей. Даже приверженцы других видов спорта со временем тоже берут в руки клюшки и увлекаются этой игрой.
Управляющая компания предоставляет жителям комплекс сервисов: от проверки котла, клининга, обслуживания участка до кейтеринга. Приезжая в Pine Creek, человек знает: ему не придется беспокоиться о решении житейских вопросов, можно просто наслаждаться отдыхом на природе, занятиями спортом, общением.
У нас выстроено личное взаимодействие с каждым резидентом, мы реагируем на запросы, собираем обратную связь.
Год назад в день рождения поселка каждая семья могла посадить именную яблоню с листвой и сформировавшейся кроной. Такие события помогают жителям поселка общаться, а нам — привлекать новых покупателей.
Эдуард Богданов:
— Поселки, о которых рассказывали коллеги, принадлежат к бизнес-классу. Их мало, можно посчитать по пальцам. Попасть в «Палникс» и «Образцово» сложно — модное направление, высокие цены. Мы пробуем развивать эконом-сегмент. Я курирую поселок «Ромашкино». На старте для меня было важным местоположение. Мы выкупили в центральной части поля в 180 га участок 11 га и стали продавать на нем землю на 30% дороже. В процессе развития поселка стоимость земли выросла еще на 40%. Сейчас у нас самая дорогая земля в этой локации и самый быстро развивающийся поселок на Полевском тракте.
Перечисленные коллегами «опции» есть и в «Ромашкино», но в меньшем объеме: закрытая территория, дороги не асфальтированные, но грунтовые, освещение, централизованный вывоз мусора, УК, охрана, детская площадка. Инженерные сети локальные.
Мы говорим людям: вы покупаете участок без подряда, но в нашем поселке есть ограничения, вы попадаете в среду с единым архитектурным решением. У нас единая этажность, мне удалось убедить жителей, что, если мы хотим, чтобы весь поселок просматривался, забор на улицу должен быть единообразным: 1,5 метра высотой, в определенном материале и цвете. Такой подход формирует лицо поселка. И людям он нравится.
У нас создан чат, к которому подключены все жители. В нем люди общаются, кооперируются для решения тех или иных задач, обсуждают вопросы строительства.
Сергей Бессонов:
— Комфортный, хороший поселок тот, где хочется жить, где есть место для занятий спортом, прогулок, пробежек, для бизнеса. Жизнь поселка — это общение людей и их интересы.
Я фиксирую и анализирую изменения, которые происходят в сознании людей. Это позволяет формировать стратегию и концепцию развития загородных проектов. Да, в период кризиса застройщик не может предложить участки меньшей площади или, например, без водопровода, если это помогает людям принять решение о покупке. Но в целом застройщик сохраняет все идеи и даже увеличивает количество пешеходных аллей в поселке. Кроме спортивного городка под открытым небом у нас сейчас обсуждается возможность создания спортклуба на берегу пруда.
Часто у покупателей меняются приоритеты даже при переходе от этапа выбора к покупке: сначала все хотят подешевле, но когда примеряют на себя, видят интересные возможности, многие выбирают более дорогие и качественные позиции.
У нас есть поселки с различным наполнением, и, проехав по всему «Заповеднику», покупатель, который на въезде считал, что асфальт не обязателен, инженерные сети под землей — это роскошь, к моменту покупки уже не хочет от них отказываться и готов платить. Потому что понимает, как это повлияет на качество жизни и стоимость недвижимости.
«Загородная» ипотека: реальность или мираж?
В течение многих лет банки неохотно давали ипотеку на загородные дома. Изменилась ли ситуация сегодня? Реально ли получить ипотеку под загородный проект?
Алена Зиновьева, региональный директор банка «Дельта Кредит»:
Чаще всего к нам обращаются люди, нацеленные на покупку дома в экономичном сегменте. У них есть одна или две квартиры, есть первоначальный взнос, либо они готовы предложить в залог имеющуюся недвижимость. Среди них много пар в возрасте 35-45 лет, с одним ребенком или двумя детьми. Они выбирают небольшие дома, до 150 кв. м., либо таунхаусы.
К сожалению, мы можем выдавать кредит только в размере не более 50% от стоимости предоставляемых в залог квартир. Конечно, зачастую этих денег не хватает. Необходимый первоначальный взнос при покупке загородного жилья — 40% при наличии материнского капитала, в остальных случаях — 50%. Ипотечная ставка варьируется в диапазоне 12,5-13,75%.
Особенность индивидуальных жилых домов с точки зрения банка — низкая ликвидность, поскольку реализовать такие объекты крайне тяжело. Наши аналитики всегда пристально изучают приобретаемый объект. У московских коллег были печальные примеры: так, коттедж стоимостью 150 млн руб. подешевел почти в два раза, когда поселок вышел из моды.
Средняя сумма кредита — 6-8 млн. руб., максимальная на моей памяти — до 20 млн. В Москве цифры выше.
По статистике, из 100% клиентов, которым одобрили ипотеку, 80% в итоге не находит возможностей внести первоначальный взнос. Во всем объеме ипотечного кредитования доля сделок с готовыми домами составляет не более 1%. Таким образом, спрос на переезд за город есть, но не хватает накоплений.
У нас были сделки, где мы в качестве залога принимали недвижимость в Европе. Мы готовы к диалогу с клиентом.
Чтобы предложить клиентам более привлекательные программы ипотеки на дома, банкам нужна господдержка. Например, субсидирование ставки, как при покупке квартир. Почему бы не предусмотреть его, например, для многодетных семей? Эта тема обсуждается, но конкретных действий пока нет.
Вадим Шамшурин:
— В «Палниксе» были 1-2 случая, когда люди прибегали к ипотеке. Все-таки человек, покупающий таунхаус за 15 млн руб. или дом за 25 млн руб. находит другие источники финансирования. Я никогда не обращаюсь за кредитами — понимаю, что возвращать придется больше, чем взял.
Андрей Климанов:
— При ставке от 12% и трехлетнем сроке погашения взятая в кредит сумма увеличивается в два раза. В нашем случае это очень много. Плюс особенности законодательства: для ипотеки участок должен быть оформлен в собственность. Застройщикам это невыгодно — влечет экономически неоправданный риск. У нас земля в аренде, когда человек достраивает дом, оформляется право собственности. Это легитимный, понятный процесс.
Александ Харисов:
— На сегодняшний день как таковой ипотеки на загородные дома нет. По факту это потребительский кредит с залогом в виде недвижимости или автомобиля. В отличие от стандартной ипотеки, например, в Европе, где не нужно закладывать квартиру, в которой живешь, чтобы построить дом. Там обременению подлежит только земля. У нас же сформированного ипотечного продукта на загородку нет.
Что-то предлагают всего несколько банков, но четкая схема получения ипотеки отсутствует. На рынке не хватает качественного сформированного продукта (в идеальном варианте с государственным субсидированием). С таким предложением клиентов на строительство загородных домов было бы гораздо больше.
Как вложиться в загородный дом и не пожалеть об этом?
Сергей Бессонов:
— Очень тщательно выбрать место. Обязательно посмотрите несколько поселков, представьте, захотите ли вы там жить через 5 или 10 лет. Возможно, сэкономив в моменте 200 тыс. руб., вы будете десятилетиями сожалеть об этом.
Вадим Шамшурин:
— Важно правильно выбрать место и соседей. Если тебя окружает красивая природа и приятные люди, ты никогда не пожалеешь о выборе.
Андрей Климанов:
— У моих родителей была дача, где мы проводили все лето. С возрастом пришло осмысление, что в квартире, где есть ванна, горячая вода, комфортнее. На даче хорошо — воздух, зелень, круглый год бы там жил, но баня и «удобства» — во дворе. Жить в двух местах тяжело, особенно когда появляются дети. Поэтому в свое время мы решили найти проект, где совпали бы близость к природе и к городу и комфорт.
Сейчас люди покупают то, на что хватает денег. Происходит возврат к дачному образу жизни. Но это вынужденный шаг. Ситуация идет вразрез моему пониманию комфорта. Я думаю, что тот образ жизни, который воплощен в нашем поселке, правильный.
Павел Усольцев:
— Соглашусь с коллегами: место, соседи, комфорт — все это очень важно для выбора загородного дома.
Эдуард Богданов:
— Наверное, очень жалеют о домах те, кто строился в 2000-х, когда загородный рынок только формировался. Были в моде «дворцы спорта» из красного кирпича до 5 этажей и с бассейнами. Сегодня они очень плохо продаются, поскольку морально и физически устарели. Мы реализовали несколько таких домов по бросовой цене: 6 млн. руб. за объект площадью 1 000 кв. м. с бассейном.
Необходимо разобраться в рыночной ситуации, строить дом для себя, но с учетом трендов. Вы должны быть уверены: если завтра жизненная ситуация изменится, вы продадите дом за 4-6 месяцев.
Александр Харисов:
— Проехав по большинству коттеджных поселков, мы увидим: вот аккуратный дом с заборчиком и ландшафтом, а справа — недостроенная «хабазина» в 500 кв. м., слева — другой недострой. Почему так происходит? Люди убеждены, что коробка — стены с кровлей — это практически готовый дом. На самом деле это лишь треть того, что необходимо сделать, чтобы заехать.
Некоторые рисуют невероятные проекты со сложными архитектурными решениями, не понимая, что одно окно обойдется в половину суммы, потраченной на коробку, которая уже построена.
Мы пытаемся честно доносить до клиентов, что цена коробки — 3-4 млн руб. Чтобы довести дом состояния «под чистовую», нужно удвоить эту сумму. Чтобы завершить объект, сделать благоустройство, водоотведение, канализацию, отделку, еще на два. В этом случае в загородном доме будет комфортно.
Надо тщательно выбирать место. Порой из соображений экономии и отсутствия опыта люди покупают очень проблематичные участки, где фундамент стоит дороже коробки.
Планируя строительство дома, необходимо пригласить геолога, сделать топографию, найти архитектора, конструктора, который рассчитает нагрузки. Если этим занимаются разные, не связанные между собой люди, на каком-то этапе обязательно произойдет сбой. Поэтому при строительстве дома необходим комплексный подход.