Продать жилье в нынешнем году — задача не из простых: цены на квадратные метры падают, а покупатели становятся более придирчивыми — торгуются, выбирают, ждут «идеальных» вариантов.
Рынок недвижимости в этом году находится на стороне покупателя. По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шлома, «резких изменений в ситуации никто не ожидает, потому покупатель не спешит: смотрит варианты, торгуется, ждет появления в продаже объектов, которые на 100% отвечали бы всем его ожиданиям — вплоть до вида из окна».
Если раньше, до кризиса, сделки с недвижимостью в Москве и области совершались в среднем недели за четыре, то сейчас этот процесс занимает несколько месяцев. РБК составил список из пяти простых правил, которые помогут ускорить сроки сделки и совершить ее с выгодой для продающего.
1. Собрать пакет правоустанавливающих документов на жилье
Без этих документов совершить сделку по купле или продаже жилья будет значительно сложнее. К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, обмена и дарения, а также «судебные решения о признании за владельцем квартиры права собственности, акты ввода объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти, свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; справки о полной выплате пая в кооперативе», рассказала старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.
Важно знать, что свидетельство о праве собственности больше не считается правоустанавливающим документом, и для продажи квартиры оно не пригодится.
2. Оформление технического и кадастрового паспортов
Владелец жилья должен до его продажи оформить технические документы и во время заключения сделки передать их новому собственнику вместе с самой недвижимостью. Это необходимо сделать даже несмотря на то, что с 2008 года технические паспорта потеряли свою юридическую силу и для государственной регистрации больше не нужны.
Что касается кадастрового паспорта на объект недвижимости, то заказать его может любой человек, даже не имеющий доверенность от собственника. Если оформить его самостоятельно, то можно сэкономить время на оформление сделки и продемонстрировать покупателю, что продавец подготовил всю необходимую документацию. Можно сделать несколько копий кадастровых паспортов и раздать им потенциальным покупателям, тем самым показать им серьезность своих намерений.
«Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте, являются открытыми, и их передача опасности не представляет, а вот технический паспорт лучше предоставить только на ознакомление — без передачи копии. Срок действия таких паспортов законом не установлен, однако каждые пять лет необходимо проводить инвентаризацию, по результатам которой в технический и кадастровый паспорта должны вноситься изменения, если таковые имелись за прошедший пятилетний период», — отметила юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Марианна Бердыган.
Получить кадастровый паспорт можно в Росреестре.
3. Сделать выписку из домовой книги
По выписке из домовой книге покупатель сможет понять, кто на текущий момент прописан в этой квартире. Для сделки по продаже квартиры эта мера не является обязательной, однако если она все-таки есть, покупатель, скорее всего, будет испытывать больше доверия к продавцу.
«Выписка из домовой книги повышает юридическую чистоту сделки, поскольку покупатель должен знать, кто прописан в квартире. Это необходимо в целях исключения возможных рисков оспаривания права собственности покупателя, а также признания сделки недействительной», — поясняет адвокат Люберецкой коллегии адвокатов Вера Ефремова.
Если сделка по продаже квартиры ведется при посредничестве риелтора, то он, как правило, настаивает на том, чтобы выписка была расширенной, хотя такого понятия как «расширенная выписка» в законодательстве нет. По факту это документ, содержащий сведения обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован на этой жилой площади.
Выписку из домовой книги нужно получать там, где хранятся и заполняются карточки регистрации жильцов и поквартирные карточки, то есть в организациях, которые начисляют плату за жилищно-коммунальные услуги: управляющие компании, товарищества собственников жилья (ТСЖ) или расчетные центры (РКЦ).
4. Оформить постоянную регистрацию в другой квартире
Эксперты напоминают, что квартиры, в которых никто не прописан, можно продать гораздо быстрее. Если зарегистрированные жильцы отсутствуют, то при сделке это поможет избавить обе стороны от многих хлопот: продавец не будет обязан обговаривать сроки, в которые прежние жильцы выпишутся, а покупатель будет чувствовать себя спокойнее, поскольку квартира, которую он приобретает, будет физически свободна.
Продавец жилья может заранее снять с регистрации всех жильцов и прописать их в каком-либо другом месте.
5. Подбор нотариуса
Все сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности нескольких человек, с июня нынешнего года должны быть заверены у нотариуса. Раньше заключить договор купли-продажи жилья можно было простым письменным способом, но сейчас такая форма сделки доступна лишь для единоличных собственников жилья.
В связи с этим значительному количеству продавцов недвижимости придется обращаться к нотариусу. Срок государственной регистрации при наличии нотариального удостоверения составляет не более трех дней.
«При составлении договора в простой письменной форме — десять рабочих дней с момента приема заявления и документов. Уже год как законом предусмотрена возможность проведения государственной регистрации в электронном виде. При нотариальном удостоверении сделки электронная регистрация занимает один день», — отмечает Шлома.
Иными словами, если позаботиться обо всех этих нюансах, продать квартиру можно в течение суток.