Академический отступился от госзаказа

ГК «РЕНОВА-СтройГруп» ежегодно вводит в районе «Академический» свыше 100 тыс. кв. м. жилья. В ближайший год-два компания начнет строить четвертую очередь с жильем более высокого класса. Запланирован квартал, примыкающий к парку: «Он будет бизнесовым. Там появятся дома разной высотности. Запланирован также коттеджный поселок. При комплексном освоении это естественно – сначала строишь массовый продукт, потом приступаешь к застройке более высокого класса», - объясняет гендиректор «РЕНОВА-СтройГруп» Михаил Семенов. И добавляет: теперь компанию интересует открытый рынок - крупные контракты с Минобороны на общую сумму 7,3 млрд. руб. закончились: «Госзаказ – это значимый дисконт. В рыночной ситуации 2009-2010 гг. это было интересно. Сейчас – не очень».

По-вашему, состоятельные люди будут покупать жилье в районе, населенном военными? Именно таков образ «Академического».

- Я недавно возил туда партнеров. Нет в «Академическом» такого, чтобы по улицам маршировали военные. Мамы с детьми гуляют – это да. Там живут люди совершенно разного социального статуса, полагаю, мы добились определенного качественного микса. Больше скажу: Минобороны очень медленно заселяет свои квадратные метры. За два года в несколько сотен квартир жильцы так и не въехали. И нам приходится их ремонтировать, обогревать и т.д. К тому же все контракты с ведомством мы выполнили. В 2011 г. их не было, нет и в этом году.

И не будет?

- Пока нет. Для нас Минобороны такой же клиент, как любой другой. Да, государство – очень важный оператор. Но это не значит, что во все времена мы должны работать только с госструктурами.

Жильцы домов эконом- и бизнес классов будут жить бок о бок?

- По большому счету, объединять всех жителей будет только инфраструктура района. Кварталы друг от друга отделены: в каждом свой социальный микроклимат. А вот школы, клиники, детсады, ТРЦ – едины. И если они предоставляют качественные услуги, то пользоваться ими будут все. Неужели владелец коттеджа не пойдет в клинику недалеко от дома, если там работают высококлассные врачи? Пойдет. И ребенка отдаст в районную школу, если там хорошие учителя. Именно инфраструктура и делает возможным комплексные проекты. По-другому их не реализовать.

Например, французы наделали уйму градостроительных ошибок. Застроили 9 и 10 кварталы Парижа дешевым жильем, превратив их, по сути, в гетто. В итоге через три года туда ни одна полицейская машина без риска въехать не может! При градостроении жизненно необходимо, чтобы в районе присутствовали все социальные уровни. Тогда никто даже машины не будет царапать. Потому что нет повода для зависти – все имеют доступ к одним и тем же спортивным сооружениям, кинотеатрам, паркам, больницам. Все равны. Просто у одного двухкомнатная квартира, а у другого – коттедж с участком леса.

Кроме «Академического», «РЕНОВА-СтройГруп» интересуют земли в Екатеринбурге? Построить, например, отдельный большой малоэтажный поселок.

- В принципе, у нас есть такие проекты в других регионах. Но в Екатеринбурге… Здесь у «РЕНОВА-СтройГруп» проект на 20 лет и на 9 млн квадратов жилья и 4 млн кв. м. коммерческой недвижимости, где в перспективе будет жить треть населения города. Это вполне достаточная доля рынка. Зачем нам больше?

Хватит ли социальных объектов еще и новому кварталу? В «Академическом» уже сейчас – проблема со школами.

-  Да, мы строим быстрее, чем государство открывает точки социальной поддержки. По идее, эти процессы должны идти вровень. В «Академическом» уже живет столько людей, что одной школы мало – она полностью заполнена. Нужно ускоренными темпами вводить вторую.

В мэрии говорят, что это «РЕНОВА-СтройГруп» отбивает охоту строить социалку: что вы требуете компенсировать участок земли, на котором возводят школу.

- Это разные вопросы. Земля под социальные объекты в проекте планировки района определена и никаких препятствий по ее передаче под строительство со стороны застройщика нет. Напрямую с компенсацией этот вопрос компания никогда не увязывала, иначе как были построены первые детские сады и школа? Но принципиально вопрос о компенсации должен быть рассмотрен и решен.

Когда государство строит школы, детские сады, дороги в «Академическом», то земля, полезная для застройки, выбывает из собственности компании. Очевидно, что компенсация должна быть! Застройщик платил за землю деньги, получил ее, потом она у него выбыла – все логично. На федеральном уровне был утвержден закон об обмене земли, которая выбывает под социальные и транспортные нужды, на другие участки, принадлежащие муниципалитету. Но пока что-то не складывается. Видимо, власти не до конца понимают, как новым законом пользоваться на региональном уровне. Но, я думаю, это дело времени.

С прежним губернатором была договоренность о скоростном трамвае до «Академического». Сейчас глава региона другой, что с проектом?

-.Мы развиваем этот проект по плану. Кто бы ни олицетворял власть, этот вопрос должен решиться в любом случае. Потому что району нужен такой транспортный сервис. Люди должны доезжать из «Академического» до центра города за 15 минут.

Два крупных екатеринбургских застройщика в этом году объявили о старте собственных проектов КОТ – не таких масштабных, но тем не менее.

- Дело в том, что точечная застройка в мегаполисах себя исчерпала. Застройщики понимают: если хочешь реализовать интересный проект, нужна значимая, объемная площадка. Нужно создавать там качественную инфраструктуру. Потому что конкуренция вышла на новый уровень. Люди сегодня покупают не квадратные метры, а качество жизни. И ты им должен его обеспечить – построить те же школы и детсады, например. А не как в 1990-е, когда застройщики договаривались с властями, и на соцобъекты с дорогами не тратились. В итоге люди мучились на узеньких улицах, чтобы подъехать к дому и лифтов по пять минут ждали – потому что этажность чрезмерно высокая. Сегодня такое не работает. Люди жить в таких домах уже не хотят. Поэтому девелоперы и заинтересованы в крупных площадках.

А главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо, который консультирует правительство области по вопросам развития Екатеринбурга, наоборот, призывает развивать город точечно, а не комплексно.

- В Европе это принято. Но не надо забывать, что там другая композиция спроса и предложения. Там на человека приходится 35 кв. м. жилья, а в России и 22 квадратов не наберется. Это с учетом того, что 3% ветхого фонда выбывает ежегодно. У нас в стране  фундаментальный дефицит жилья! И демография другая: 140 млн человек – где им жить-то? Вся комфортная жизнь сконцентрирована в лидирующих городах-миллионниках, идет тренд на их укрупнение. Сейчас страна переживает такой этап роста - урбанизация, индустриализация, инновационность – называйте как хотите. Этот этап проще проводить в городах, где есть инфраструктура. И люди едут в такие мегаполисы. Их же надо обеспечить жильем! Такую миграцию точечной застройкой вы не покроете.

России важно сконцентрироваться на собственном опыте, на понимании своих миграционных потоков. Мы же видим, что «Академический» вызывает огромный интерес со стороны жителей ЯНАО, ХМАО. Северяне отправляют детей учиться в екатеринбургские вузы и заселяют студентов здесь прямо целыми подъездами. Потому что знают: в этом мегаполисе у них есть перспективы, вся инфраструктура здесь. Развивать такую же в Якутии очень дорого да и неправильно – не должны люди в таких холодах жить в принципе.

Но у самой ГК «РЕНОВА-СтройГруп» есть ряд точечных проектов.

- Есть. Компания должна что-то кушать в перерывах между масштабными стройками. Например, чтобы начать «Академический», нужно было сделать проект планировки территории, пройти общественные слушания, массу согласований, запустить частно-государственное партнерство. На это три года ушло! Все это время на нас работали более мелкие проекты, где шел постоянный денежный поток.

По вашим прогнозам, насколько может снизиться рынок в 2013 г.? Все ждут нового спада.

- Сегодня кризисные явления возникают от нестабильности глобальных финансов, долговых нагрузок, которые есть, в первую очередь, у развитых стран. В фундаментальной экономике России мы пока особых проблем не наблюдаем. Для жилья эконом-класса картина спроса и предложения не вызывает никаких опасений. Доходы граждан пока стабильны.

Наш рынок может серьезно просесть, если только произойдет серьезная девальвация рубля вместе с падением банковской системы. Но такие сценарии сегодня маловероятны. Российское правительство еще в прошлый кризис показало, что оно умеет минимизировать негативные явления, своевременно принимать необходимые меры по поддержке банковской системы. Конъюнктура в нашем секторе может измениться, если люди массово начнут терять работу. Но пока такого на горизонте тоже не видно.