У частных индустриальных парков, по сравнению с ОЭЗ, есть свои преимущества. О выгодах, скрытых мотивах и ожиданиях резидентов DK.RU рассказал Андрей Толшин, управляющий ООО «УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК».
Создавать технопарки, индустриальные парки, кластеры, особые экономические зоны стало модным трендом. В каждом регионе такие структуры есть, и не по одной. Но смыслы размыты. Бизнес-парком может называться комплекс офисных зданий, или бывшая производственная площадь, занятая складскими помещениями, или несколько небольших производств без общей идеи.
Такая путаница — временное явление, считает Андрей Толшин, со временем и законодательство развернется к подобным проектам лицом, и сами бизнесмены поверят, что комплексные проекты выгодны.
Господдержка как опция
«ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» — первый в Екатеринбурге частный индустриальный парк. На Западе индустриальные парки — формат хорошо известный, ему более ста лет. А в России о них активно заговорили только в 2005–2007 гг., и все началось с особых экономических зон. «ОЭЗ — то же самое, что и индустриальный парк, только более масштабный, и главное отличие этих проектов — это природа денег на их реализацию. Инфраструктура ОЭЗ развивается только на бюджетные средства, резиденты ОЭЗ получают налоговые льготы, преференции. Но взамен резидентам нужно брать на себя обязательства — создавать рабочие места, производить современную продукцию, которая в том числе ориентирована и на экспорт. В нашей стране ОЭЗ — инструмент привлечения крупных международных инвесторов. Но мы про них не говорим — доля нашего проекта гораздо более скромная, мы не обладаем налоговыми преференциями, мы — не особая экономическая зона».
Почему бизнесмены идут в индустриальные парки, а не в ОЭЗ?
— Есть огромное количество критериев, установленных законом, которым надо соответствовать резиденту ОЭЗ. Не все малые и средние предприятия к этому готовы. Останавливают критерии по объему инвестиций, количеству рабочих мест, производительности труда. Поэтому создание индустриальных парков — это как раз возможность привлечь малый и средний бизнес на небольшие территории и небольшие проекты. Крупный бизнес у нас тоже есть, но это скорее исключение, чем правило.
Структура УК индустриальных парков в России похожа на стандартную девелоперскую деятельность. Есть земля, ее продают, строят что-то, управляющая компания этим руководит. Кстати, как были получены участки, на которых расположен «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»?
— Этот проект индустриального парка изначально был предусмотрен генпланом Екатеринбурга. Землю мы выкупали именно под развитие частного парка, сначала это были обычные сельхозугодья. Потом проводились работы по изменению категории земель, разрешенного использования для реализации проекта — под технопарк и логистический комплекс. Это длинная и кропотливая работа. Проекту уже пять лет, и сегодня мы можем говорить, что завершаем инвестиционную фазу, вложение средств в общую инфраструктуру проекта. Начинается самый интересный этап — строительство основных объектов наших резидентов. Ведь роль управляющей компании — это вовсе не уборка улиц и не замена ламп в фонарях. Ключевая составляющая УК индустриального парка — это сопровождение наших клиентов-резидентов на всех этапах. Это не просто продать им землю: вот ваши границы, можете строить что хотите. Это согласование санитарных условий размещения предприятий, преодоление административных барьеров, помощь в строительстве.
У нас же нет никаких административных барьеров, говорят чиновники…
— Есть минимум два барьера — Правила землепользования и застройки, утвержденные городской Думой, и Градостроительный кодекс. Многие резиденты проходят через это: пробуют сами решать спорные вопросы, не получается, обращаются к нам. И в этом, наверное, основная деятельность УК.
А если вернуться к земле — насколько выросла цена от момента покупки до продажи резидентам?
— Примерно в четыре раза. Мы ведь не продаем картофельное поле промышленного назначения. В земли сельхозназначения, которые мы приобрели по низкой стоимости, добавляем затраты, которые были связаны с переводом категории земель, межеванием, проектом планировки, инженерной подготовкой территории. Мы на сегодня уже сделали распределительные сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, ливневую канализацию, кабельную канализацию для сетей связи. Поэтому стоимость улучшений и рентабельность, которую мы закладываем в наш проект, как раз составляют ту дельту между покупкой сельхозучастков и продажей подготовленных промышленных площадок.
И какую рентабельность вы закладываете?
— Не хотел бы называть эту цифру. Скажем так, она чуть выше, чем банковские депозиты, но это не ставка 25%.
Всю инфраструктуру, обеспечивающую участки резидентов, управляющая компания строит за свой счет, на свой страх и риск
Если изначально бизнес-парк был в городском генплане, логично предположить, что хотя бы дороги город мог взять на себя. Вы не пытались добиться бюджетного финансирования?
— Тут ключевой вопрос: для кого это строится и кому это надо? Проект изначально задумывался как частный, и мы рассчитывали прибыль и затраты без привлечения бюджетных денег. Поэтому да — все сами. Собственно, и механизмов до недавнего времени не было, только в 2012-2013 гг. на федеральном уровне начали пристально заниматься индустриальными парками, изучать взаимоотношения субъектов федерации и индустриальных парков, оценивать их эффективность. Это системная работа, которая направлена на то, чтобы дать рынку индустриальных парков какой-то вектор развития. И уже сейчас Минэкономразвития РФ, Минпромторг РФ предлагают ряд программ по субсидиям и поддержку проектов индустриальных парков на федеральном уровне.
Ваши резиденты на поддержку и льготы государства рассчитывать не могут, т. к. пришли в частный бизнес-парк. В чем тогда выгода?
— Государство, когда финансово участвует в создании индустриального парка, рассчитывает на некую прозрачность, возврат вложений в инфраструктуру посредством налоговых поступлений от резидентов. То есть все резиденты должны сообщать в управляющую компанию информацию об объеме выпускаемой продукции, количестве сотрудников, информацию о перечисленных и плановых налогах в бюджет… У нас на территории я не встречал ни одной компании, которая готова об этом говорить открыто, — это дело каждого предприятия в отдельности, УК здесь ни причем. Мы как-то спросили у своих резидентов: «Надо ли вам, чтобы бюджет помогал нашему индустриальному парку, чтобы мы привлекали субсидии, за счет этого какие-то свои деньги экономили?». «Да, надо», — ответили все. Спрашиваем дальше: «Готовы ли вы предоставить такую-то информацию?». «Нет, не готовы, мы будем работать на прежних условиях», — ответили единодушно. Вот такой факт. Кстати, это и есть важное отличие особой экономической зоны и частных индустриальных парков. Так что в нашем случае отсутствие такого внимания — это, можно сказать, преференция резидентам. И конечно, безусловная выгода — это сроки запуска проектов на территории индустриального парка в условиях высокой готовности инженерной инфраструктуры.
С прицелом на развитие
Частный индустриальный парк «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» был создан пять лет назад и был одним из первых подобных проектов в регионе. Учиться приходилось у локомотивов отрасли — Калуги и Татарстана. Приезжали, смотрели собственными глазами на устройство индустриальных парков. Больше всего впечатлило, говорит Андрей Толшин, что многие проекты получают реальную поддержку муниципалитета и бюджета: «В этих регионах огромное количество инвестпрограмм по развитию инфраструктуры, развитию дорожной сети. У нас этого не было. Не было централизации. Мы сами построили подстанцию на 110/10 кВ, потому что она ни в чьих планах не значилась. Сами построили водозаборный узел для обеспечения водой резидентов. Мы завершаем строительство сетей, несмотря ни на что».
В Татарстане развитие индустриальных проектов вообще на особом контроле президента РТ. Все значимые проекты начинали строить по его личному распоряжению.
— Да, более того, президент потом приезжал и проверял: если какая-то помощь нужна — предоставлял, если надо наказать кого-то за бездействие — наказывал. Я об этом и сказал изначально — очень важны поддержка субъекта и муниципалитета.
В Свердловской области нет такой поддержки?
— Я не говорю, что ее нет. Она есть. Многие вопросы администрации города и области помогают решать, организовывают необходимые совещания, осуществляют контроль исполнения задач подведомственными структурами власти. В отсутствие нормативно-правового регулирования нашей отрасли эта поддержка неоценима.
Это же не поддержка… Речь-то о системных действиях руководства промышленного региона и города, направленных на развитие бизнес-структур.
— На самом деле, если копнуть историю, то индустриальные парки в Европе появились сто лет назад, для них это абсолютно понятная история. Нам за 5–10 лет столетний путь не пройти и тот опыт не приобрести. Я вижу на уровне федеральной и региональной властей явное стремление упростить нам жизнь. И в регионе по факту видно реальное понимание того, что невозможно строить в Екатеринбурге жилье миллионами квадратных метров в год и при этом не создавать новых рабочих мест. Эти квартиры будут заселены, а куда они на работу будут ездить? Что они будут делать?
Один человек мне как-то сказал: в Екатеринбурге производственники — это или идиоты, или романтики. Мы как раз обсуждали, как привезти импортное производственное оборудование, проинвестировать в строительство цеха, сразу начать выпуск конкурентной продукции — и это все в условиях, когда нет заемных денег и ужасающая курсовая разница. Вот такие наши производственники романтики…
Однако вопреки всему только в этом году у нас уже купили 14 участков! И все они приобретены для создания производственных объектов. Именно производственных! Это не спекулятивное желание купить однокомнатную квартиру и потом ее продать, все эти участки покупаются ровно в нужном объеме и с прицелом на дальнейшее развитие. И все сразу начинают работать над освоением участков, проектированием объектов.
В каких отраслях работают эти романтики? И откуда они приехали?
— Производство полимерных труб, запорной арматуры, мебельные производители, пищевые производства… Все, кто занимается выпуском продукции, которая конкурентоспособна уже сейчас. Они вкладываются в новые технологии, сразу покупают дорогое оборудование. По географии в большей степени это УрФО. Есть Пермь, Тюмень, есть предприниматели с Севера. Большинство, конечно, местные. Однако сейчас ведем переговоры с компаниями из Европы.
А они кто?
— В основном пищевики или производители оборудования для наших ведущих производственных отраслей. Они понимают, что могут потерять рынок сбыта, может закрыться граница. Еще введены контрсанкции, и они хотят перебраться ближе к потребителю. Политика для них неважна. Они говорят: «Мы знаем, что наши правительства что-то предпринимают друг против друга, но мы в первую очередь бизнесом занимаемся и намерены подписывать соглашения и защищать наши проекты в России». И мы для них очень важный партнер, потому что мы понимаем, как создавать производство в индустриальном парке, а они понимают, как с нами работать.
Зачем иностранным компаниям ехать в Россию и, в частности, на Урал? Только для удержания рынка? Многие ли выберут такой путь?
— Не думаю, что таковых будет много. Но если взять Татарстан, Калугу, Санкт-Петербург, то большинство европейских компаний, которые там работают, идут именно по пути сохранения рынка. Екатеринбург в этом плане достаточно удобная точка на карте России. Екатеринбург — современный город, с современными отелями, аэропортом, сильной промышленной базой. Они видят, что у нас динамичный город, в котором можно работать. Были недавно переговоры с одной иностранной компанией — они приехали к нам после трех просмотренных регионов. Сказали: остаемся у вас.
Все равно непонятно, зачем им ехать сюда: от Европы до Урала слишком далеко. Может быть, цена земли играет роль?
— И цена, конечно. Например, в Москве цены участков в бизнес-парках начинаются от 30–40 млн руб. за га, а в Калининградской области — от 48. У нас доступнее — сейчас участки стоят от 19,5 млн за гектар. Ну и плюс — если компания ориентируется на рынок сбыта в восточной части России, то размещаться здесь ей выгодно с точки зрения логистики.
Без особой зоны свободные
Недавно в Татарстане при ОЭЗ «Алабуга» открылся частный бизнес-парк, в котором будут производить автокомплектующие для основных резидентов особой зоны. Предполагается, что в бизнес-парке «пропишутся» представители малого бизнеса, которым резидентство в ОЭЗ не по карману. Плюс это хороший повод для руководства республики продемонстрировать заботу о МСБ.
Может быть, такой симбиоз — перспектива развития рынка индустриальных парков? С одной стороны, плюсы частной структуры, с другой — возможность пользоваться льготами особой зоны.
— Нет у них таких же льгот, как в особой экономической зоне, закон это запрещает. Есть налоговые преференции, которые может устанавливать субъект. Вы просто подумайте, зачем при огромной «Алабуге», которая не заполнена и наполовину, делать рядом частный парк. Зачем? Наверняка только для тех, кому порог входа в ОЭЗ непосильный — 250 млн руб. нужно инвестировать в здание, оборудование и т. д. Не прошел критерий — все, свободен. А куда им идти, если крупные заказчики расположены в особой экономической зоне? Один путь — рядом вставать и производить. По этому пути Нижний Тагил идет, когда вокруг города возникает множество специализированных предприятий.
Вы, наверное, тоже могли бы собирать резидентов по отраслевому признаку.
— Да, мы как-то размышляли — здорово было бы создать какой-нибудь кластер. Потом долгое время спорили, что же такое кластер и для кого он нужен, и все-таки пришли к мнению, что создание подобных кластеров — это инициатива крупных промышленных холдингов и государства. Так что в парке у нас представители девяти разных отраслей.
Наверное, работать с такими разными предприятиями для вас — проблема?
— С одной стороны, проблема, с другой — наоборот. Для нас это диверсификация. Все сразу падать не могут, или могут, но в разной степени.
— Как показывает практика, сопровождение проектов, которыми мы сейчас занимаемся, может быть долгим. Собственник участка может в текущий момент построить все, что ему надо, а через 3–5 лет он понимает, что надо что-то достраивать, реконструировать. Так что еще на 5–7 лет работы хватит. Ну и уже в конце этого года мы планируем инициировать новый проект.
Какие еще риски могут возникнуть у управляющей компании?
— Я буду сейчас оптимистом — в любом случае у всех сразу деньги не кончатся. Абсолютно объективно: предприниматели, которые у нас работают, будут производить и будут работать, несмотря на любые пике в экономике. Риски есть и в привлечении заемных денег, существенных по объему инвестиций. Но сейчас есть тенденция упрощения процессов создания и развития проектов индустриальной отрасли.
Может быть, есть смысл осваивать смежные рынки — строительство коттеджных поселков, например?
— Мы туда не пойдем. Зачем нам идти в тот рынок и заниматься непрофильной деятельностью? Те ниши, куда мы, возможно, зайдем, — это офисная недвижимость. Но связанная с реализацией нашего индустриального парка. Нам для собственных нужд надо будет построить несколько офисных зданий, чтобы собственники предприятий имели возможность купить или арендовать для своих нужд офисы рядом с производством. Возможно, будет гостиничный проект — ведь специалистам, которые приезжают к нашим резидентам, необходимо создать условия для комфортной работы. Мы намерены развиваться только в тех нишах, которые будут способствовать развитию нашего индустриального парка в целом.
Многие сейчас говорят, что хуже, чем сейчас, не было и будет еще хуже… Много пессимистов.
— Я могу то же самое вам сказать на основе того, что слышу и вижу. Однако же мы не должны сидеть на месте, мы должны развиваться дальше, планировать масштабные проекты. Потому что можем год бояться и ничего не делать, а через год ситуация может стабилизироваться, а мы окажемся не готовы к вызовам рынка. Не наш вариант.