«Атомстройкомплекс» перепишет генплан Среднеуральска

Строительные проект в Среднеуральске «Атомстройкомплекс» начал с выигранных на муниципальном аукционе 13 га земли. Летом глава этого города Виктор Злодеев сообщил, что на участке застройщик возведет порядка 100 тыс. кв. м. жилья.

Это будут малоэтажные дома, поясняет гендиректор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев. Их строительная компания планирует продать екатеринбуржцам, уставшим от жизни в городе. Но, чтобы эти новостройки пользовались спросом, придется изменить стратегию развития всего Среднеуральска, добавляет г-н Ананьев:

- Мы всегда хотели строить небольшие дома в пригороде или в области. Но раньше в проектах коттеджных поселков мы, так скажем, не слишком активно участвовали. Потому что возведенные в новый статус садовые домики в кирпичном исполнении нам совсем не нравятся. Это вчерашний день.

Чтобы человек захотел уехать из мегаполиса в загородный дом, нужно создать условия: проложить дороги, построить школы, детские сады, больницы, магазины парикмахерские и так далее. Иначе на построенные нами дома просто не будет спроса. Требуется комплексный проект. И такой мы надеемся осуществить в Среднеуральске. Сейчас уже начали работать над новым генпланом этого города.

Разве генплан разрабатывает не муниципалитет?

- Вообще, да. Но нужно понимать, что далеко не у всех областных городов такой документ вообще есть. А если даже и есть, то, как правило, он уже устарел. И мы не можем ждать, когда у администрации дойдут руки до его обновления.

Потому берем затраты на себя. Уже нашли проектную организацию, которая его составит. А потом, генплан, конечно же, пройдет все необходимые процедуры: утверждение на уровне муниципалитета, областных властей, публичные слушания.

Сколько сегодня стоит генеральный план застройки целого города?

- Мы еще не заключили договор. Точной суммы я не знаю. Но это совсем не дорого. Я думаю, мы заплатим несколько миллионов рублей.

Какие обязанности в рамках этого генплана возьмет на себя «Атомстройкомлекс»?

- Задача застройщика – возводить дома. Объекты соцкультбыта и дороги должен взять на себя бюджет: городской, областной или федеральный. А инженерные коммуникации должны подводить те, кто их эксплуатирует и получает от этого прибыль, – поставщики газа, воды и электроэнергии.

То есть, вы берете на себя только жилье?

- Почему? Мы заинтересованы в том, чтобы привлечь в город девелоперов, готовых возводить объекты социальной инфраструктуры. И мы будем этим заниматься. Потому что, если кинотеатры, магазины и прочее там строить не будут, люди просто не станут покупать наше жилье. Зачем им переезжать из благоустроенного Екатеринбурга в микрорайоны, где кроме жилья ничего нет?

Мы и сами хотим строить там многие объекты социальной инфраструктуры. Более того, сейчас мы присматриваем для себя площадку под офис в Среднеуральске.

В этот новый офис вы переведете сотрудников, занятых на стройках в Среднеуральске?

-  Нет. Мы хотим перевести туда всех сотрудников. Вообще, я мечтаю о том, чтобы все наши работники переехали жить в Среднеуральск. Мы постараемся продать им жилье по себестоимости, компенсировать проценты по ипотеке. В общем, сделаем всё, чтобы они захотели переехать.

Судя по всему, вы готовитесь к большой стройке. Сколько квадратных метров вы планируете там построить?

- Отвечу так: мы уже выиграли аукцион на застройку 13 га земли. Кроме того, только в руках частных владельцев находится около 500 га земли в Среднеуральске.  На открытом рынке эти участки можно приобрести по ценам не выше 3 млн. руб. за гектар. Это очень хорошая цена. И мы постараемся приобрести как можно больше площадок.

Означает ли это, что основной объем строительных работ «Атомстройкомплекс» перемещает в Среднеуральск?

- Нет. Во-первых, это лишь пробный, стартовый проект. Если все получится, по подобной схеме мы планируем строить и дальше. У нас есть участок под малоэтажную застройку в районе Чусовского тракта – за поселком Галактика. Есть земля в Березовском.

А во-вторых, из Екатеринбурга мы, конечно же, уходить не собираемся. Земли здесь мало и стоит она очень дорого. Но мы все равно будем участвовать во всех муниципальных аукционах и получим столько участков, сколько сможем.

В этом году вы предложили бороться с дефицитом участков в Екатеринбурге за счет расселения хрущовок. На каком этапе находится этот проект?

-  На стадии обсуждения. Мы предложили городской власти вполне логичный с моей точки зрения алгоритм работы. Но в нем очень много участников.

Для того чтобы начать застройку на месте хрущовок, муниципалитет должен четко определить районы домов, подлежащих отселению. Он же должен выделить земли, где застройщик возведет здания, в которые переедут «отселенцы». Сетевым компаниям надо будет обеспечить подведение всех коммуникаций к этим участкам. Еще предстоит построить дороги, создать необходимую социальную инфраструктуру – это, я думаю, следует делать за счет бюджета.

И только после этого можно будет начинать работу: переселять людей из хрущовок, сносить их, реконструировать инженерные сети и прокладывать новые, возводить новостройки.  Вот такая схема. В принципе, она всем понятна, но пока не реализуется.

Это не значит, что от идеи отселения хрущовок мы откажемся. Будем двигать ее понемногу. Со временем все заинтересованные стороны «созреют», и дело пойдет.

Но у «Атомстройкомплекса» уже есть стройплощадки, обремененные необходимостью отселения из ветхого жилфонда.

- Да. Это называется «освоение застроенных территорий». Через аукцион мы получаем участки, занятые двухэтажными деревянными бараками, построенными в прошлом веке. Большинство из них находится в ужасном состоянии. Конечно, их жителей надо переселять, а  на месте бараков строить новые микрорайоны, соответствующие действующему генеральному плану Екатеринбурга.

Этим и занимаемся. Относительно недавно мы получили через муниципальный аукцион занятый ветхими домами участок на улице Ирбитской. Кроме того, подобные площадки у нас есть на Кузнецова-Ильича-Уральских рабочих (Уралмаш) и на улице Машинной.

Насколько мне известно, в администрации Екатеринбурга подготовили к торгам еще, как минимум, пять таких площадок. Думаю, в ближайшее время они будут выставлены на аукционы. Мы обязательно попытаемся их выиграть.

В прессе уже появились сообщения о том, что жители домов, переселением которых вы занимаетесь, не удовлетворены предложенными «Атомстройкомплексом» суммами …

- Где вы видели жителя, довольного суммой, предложенной застройщиком? Но есть закон. И по этому закону, вообще, отселяем не мы, а город. Мы только предоставляем соответствующую жилплощадь.

Если речь идет о нанимателях жилья, о людях, не приватизировавших свои квартиры, то тут все довольно просто. Им мы предоставляем квартиры не хуже тех, в которых они живут сейчас. То есть администрации города мы отдаем новые квартиры или те, что нам удается купить на вторичном рынке. Город смотрит и говорит: «да, мы согласны, это совсем не хуже тех аварийных бараков, в которых люди ютятся сейчас». И всё. В предоставленное нами жилье муниципальные власти на вполне законных основаниях переселяют граждан.

С собственниками квартир всё сложнее?

- И сложнее, и проще. Но и для них алгоритм переселения определяет закон. У собственника есть несколько вариантов. Во-первых, он сам, за свой счет может переехать из аварийного жилья. Во-вторых, он может собрать деньги со всех своих соседей и отремонтировать дом. Другого выхода нет. Никто ему не позволит оставаться в аварийном доме.

Но закон предусматривает процедуру выкупа его недвижимости. Это значит, что на объект приходит независимый оценщик. Он определяет рыночную стоимость этих бараков. По нашему опыту, в среднем, один дом стоит 10 млн. руб. То есть, за каждую квартиру мы должны заплатить по 500 тыс. руб. Мы выплачиваем деньги и люди выезжают. Но это в теории.

На практике, многих, конечно, такие суммы не устраивают. Мы идем им навстречу и поступаем несколько иначе. Подбираем жилье, пригодное для проживания. В 500 тыс., само собой, не укладываемся. Тратим больше.

Но жители все равно не довольны и говорят: «Как же так? Мы в этом страшном доме провели 25 лет! Мы столько мучились и заслужили трехкомнатную квартиру!». И осуждать их, по большому счету, не за что.

Но мы же им предоставляем, как правило, новое жилье в наших домах. Если подбираем на вторичке, тоже стараемся найти достойные варианты. Мы просто не можем каждому выдать по трехкомнатной квартире. Такие траты сделают наш проект нецелесообразным – мы себе в убыток сработаем.

В границах ваших участков все дома официально признаны аварийными?

- Я понимаю, о чем вы. По закону, участок для освоения застроенной территории можно выставит на муниципальный аукцион, если в его границах находятся хотя бы два аварийных дома. И на выделенных нам участках есть строения, жить в которых нельзя, но официально аварийными они не признаны. Мы будем работать над тем, чтобы их таковыми признали... 

Потому что, пока дом в список аварийных не вошел, все описанные вами законодательные нормы не действуют. И отселять жильцов становится намного сложнее.

- А что тут сложного? Если не можем договориться с собственником жилья, мы просто оставляем его дом не тронутым – застраиваем территорию вокруг него.

Такое часто происходит, например, с индивидуальными, частными домами. Их, по закону, вообще нельзя признать аварийными.

Если такой дом стоит на нашем участке, мы предлагаем его владельцу столько, сколько его земля объективно стоит на рынке. Чтобы было понятно: в среднем по Екатеринбургу земля оценивается в 400-500 тыс. руб. за сотку. Иногда мы готовы платить до 1,5 млн.

Но, бывает, такие суммы собственников частных домов не устраивают: у нас на Уральской есть один такой дом, на Бакинских комиссаров – еще один. За свою землю люди просят суммы в 5-6 раз больше ее реальной стоимости. Это же целый подъезд надо построить, чтобы отселить жителей домика меньше 50 кв. м. Мы на это пойти не можем. И человек остается жить в избушке посреди двора нового жилого комплекса. Если передумает – мы только «за».