эксперты Дмитрий Акимкин руководитель направления «Ипотека» Сибакадембанка Наталья Брусницына начальник отдела розничного кредитования екатеринбургского филиала Банка Москвы Роман Воробьев нач
Каким заемщикам выгодно «перекредитовываться»
На чем зарабатывает банк, снижая ставки
Почему рефинансирование ипотеки не станет массовым продуктом
эксперты
Дмитрий Акимкин
руководитель направления «Ипотека» Сибакадембанка
Наталья Брусницына
начальник отдела розничного кредитования екатеринбургского филиала Банка Москвы
Роман Воробьев
начальник дирекции по работе с физическими лицами, член правления Райффайзенбанка
Станислав Дехтулинский
глава представительства Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге
Юрий Моисеенко
заместитель председателя правления СКБ-банка
Вадим Черепанов
управляющий филиалом Международного Московского Банка в Екатеринбурге
Председатель правления Банка24.ру СЕРГЕЙ ЛАПШИН призывает граждан, решивших купить жилье в кредит, внимательно читать договоры: в первую очередь учитывать не процентные ставки, а возможность досрочно погасить долг. По прогнозу г-на Лапшина, уже в 2007-2008 гг. на российском банковском рынке начнутся «войны перекредитовок»: финансовые учреждения займутся перераспределением клиентов, получивших ссуды на заре развития ипотеки. Эксперты других банков серьезного передела рынка не ожидают, но тем не менее разрабатывают продукты, позволяющие рефинансировать кредиты как своих клиентов, так и заемщиков конкурентов. В 2006 г. программы рефинансирования ипотеки в Свердловской области предложили три кредитных учреждения. В начале 2007 г. эти продукты появятся еще как минимум у двоих.
Рефинансирование ипотечных кредитов — новый для российского рынка продукт: он появился менее года назад. Из двух десятков банков, чьи портфели по займам на покупку недвижимости перевалили за $50 млн (данные «РБК.Рейтинг» на 01.07.06), его ввели лишь единицы: перекредитовать клиентов (как собственных, так и чужих) готовы Внешторгбанк 24, Райффайзенбанк, Банк Москвы, «КИТ Финанс», Международный Московский Банк (ММБ), Абсолют Банк. Рефинансирования нет даже в специализирующихся на ипотеке DeltaCredit и Городском Ипотечном Банке.
Обладатель самого большого портфеля ипотечных ссуд — Сбербанк России — ограничился пока пересмотром условий для собственных клиентов. «В августе 2006 г. были снижены ставки по действующим кредитам для заемщиков Сбербанка в рамках отдельных программ жилищного кредитования», — сообщили в отделе общественных связей Уральского банка Сбербанка России.
В Свердловской области программы рефинансирования появились позже, чем в столице. По словам РОМАНА ВОРОБЬЕВА, члена правления Райффайзенбанка, кредитное учреждение запустило эту услугу в головном офисе в феврале 2006 г., в Екатеринбурге — весной. Местный филиал Банка Москвы начал предлагать клиентам рефинансировать ипотечные займы два месяца назад. ММБ и «КИТ Финанс» вообще продвигают услугу только в Москве и Санкт-Петербурге.
Однако перечень банков, готовых рефинансировать кредиты, будет расширяться. ВАДИМ ЧЕРЕПАНОВ, управляющий филиалом Международного Московского Банка в Екатеринбурге: «По планам ММБ в ближайшее время этот продукт появится во всех регионах присутствия банка, в том числе в Екатеринбурге». С января 2007 г. перекредитованием ипотеки займется Уралвнешторгбанк (УВТБ): он объединяется с новосибирским Сибакадембанком (САБ), при этом продукты обоих кредитных учреждений унифицируются. Программа рефинансирования «Финанс» разработана в САБ и действует с августа 2006 г. «Мы уже выдали несколько кредитов, продукт обкатан, и банк выводит его в регионы», — пояснил ДМИТРИЙ АКИМКИН, руководитель направления «Ипотека» Сибакадембанка.
Со следующего года поставить рефинансирование ипотеки на поток обещает СКБ-банк. «Первый кредит сейчас в работе, — сообщил ЮРИЙ МОИСЕЕНКО, заместитель председателя правления СКБ-банка. — Идет регистрация права залога банка в Федеральной регистрационной службе. В стадии подготовки еще несколько кредитов».
Главная причина появления перекредитования — снижение процентных ставок. Первый ипотечный кредит по схеме Государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в Свердловской области выдали три года назад — 27 ноября 2003 г. С тех пор стоимость займов неуклонно снижалась, упав с 18 до 11-14% годовых в рублях (см. «Детали» на стр. 34). АЛЕКСАНДР СЕМЕНЯКА, генеральный директор АИЖК, заявил прессе, что к 2008 г. минимальную ставку по ипотеке планируется снизить до 10% годовых.
НАТАЛЬЯ БРУСНИЦЫНА, начальник отдела розничного кредитования екатеринбургского филиала Банка Москвы, утверждает, что программы рефинансирования рассчитаны в первую очередь на тех, кто брал кредиты под 18-19% годовых: «Для них уже разница существенна, достигает 6%. Это в основном те, кто кредитовался по схеме АИЖК».
Банкиры признают, что не все заемщики, взявшие кредит на квартиру год-два назад, заинтересованы в его рефинансировании. Если экономия небольшая, клиент просто не будет второй раз проходить всю процедуру — последовательность действий остается стандартной, той же, что и при оформлении обычного займа на недвижимость. Наталья Брусницына: «Ипотечные программы «документоемкие». И люди, пройдя все инстанции и согласования, не всегда готовы вновь собирать пакет документов, требуемый банком».
Второй сдерживающий фактор — затраты на оформление сделки. СТАНИСЛАВ ДЕХТУЛИНСКИЙ, глава представительства Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге, подсчитал, что перекредитование имеет для заемщика экономический смысл лишь при разнице в ставках от 2,5-3% и большом остатке ссудной задолженности: «В противном случае расходы по переоформлению кредита могут превысить потенциальную выгоду». При перекредитовании заемщик, как правило, вновь платит комиссию за оформление займа (до 1% от суммы, около 10 тыс. руб.), перерегистрирует за свой счет залог в Федеральной регистрационной службе (1 тыс. руб.), оплачивает услуги оценочной компании (около 2,5 тыс. руб.). Кроме того, в первом кредитном договоре бывает предусмотрена комиссия за досрочное погашение (до нескольких процентов от суммы платежа). «Все дополнительные траты могут составить как раз 2,5-3% от суммы займа», — предупреждает Станислав Дехтулинский. По подсчетам Натальи Брусницыной, при рефинансировании кредита в 1 млн руб. расходы заемщика в Банке Москвы составляют около 22 тыс. руб.
Банки не сразу выдают деньги под обещанные 11% годовых: пока залог не переоформлен на нового кредитора в Федеральной регистрационной службе, действуют ставки обычного потребительского кредита на неотложные нужды (15-16% годовых), так как долг ничем не обеспечен. Регистрация занимает от трех недель до одного-двух месяцев.
Воспользоваться рефинансированием целесообразно, если задолженность перед банком от 500-700 тыс. руб., уверена г-жа Брусницына: «Чтобы досрочно погасить оставшиеся 200-300 тыс. руб., проще взять, например, обычный потребительский кредит на неотложные нужды». Соотношение «сумма долга — разница в ставках», при котором перекредитование выгодно, для каждого заемщика индивидуально. Юрий Моисеенко: «При займе в 10 млн руб. есть смысл и за 1% побегать собрать справки заново».
В Сибакадембанке условия рефинансирования упростили: отменили комиссию за оформление кредита и не требуют проводить повторную оценку недвижимости. Заемщик сам решает, делать ее или нет. Разница между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита — это аналог первоначального взноса при обычном ипотечном кредитовании. Чем он выше, тем ниже ставка. Дмитрий Акимкин: «Если клиента устраивает, что в закладной указана та же цена, что и год-два назад, мы примем и предыдущий отчет об оценке — недвижимость только дорожает. Тогда расходы при переоформлении кредита сводятся к затратам на регистрацию залога».
САБ, по словам Дмитрия Акимкина, сразу выдает деньги заемщику по ставке ипотечного кредита, не дожидаясь перерегистрации залога. Г-н Акимкин подсчитал, что клиентам с суммой непогашенного долга около 1 млн руб. имеет смысл рефинансировать ипотеку по программе САБ уже при разнице в ставках в 1%: «При таких условиях экономия заемщика примерно 30 тыс. руб. в год».
Кредитные учреждения, запустившие программы рефинансирования, уверяют, что спрос на услугу есть, но абсолютных цифр предпочитают не называть. Роман Воробьев: «Продукт сравнительно новый, поэтому пока сделок немного, но интерес населения растет очень интенсивно: много потенциальных клиентов обращается за профессиональными консультациями».
Рефинансирование позволяет банку формировать качественный портфель ипотечных кредитов — повторный заем выдается клиентам с хорошей кредитной историей, которые уже прошли проверку на платежеспособность в другом банке и зарекомендовали себя как благонадежные заемщики. К примеру, в САБ программу предлагают только тем, кто допустил не более одной просрочки платежа за последние шесть месяцев.
Еще один плюс — нет риска, связанного с неблагонадежностью продавца квартиры: сделка купли-продажи давно завершена. Наталья Брусницына: «Человек приходит с «чистым» жильем — он владеет им уже больше года. При обычной ипотеке выдавать деньги вперед — до регистрации права залога банка — проблематично, так как риски отказа в регистрации сделки высоки». Наконец, с подготовленным клиентом легче работать: он уже проходил процедуру получения ипотечного кредита, знаком со всеми требованиями.
При рефинансировании кредитов своих же клиентов выгода не очевидна. Банку, реализующему собственную ипотечную программу, приходится считать, что ему выгоднее — позволить клиенту, получившему деньги под 15-18% годовых, досрочно погасить долг и уйти к конкуренту или перекредитовать его, понизив ставку до 11-14%. У организаций, которые работают по чужим ипотечным программам (только выдают кредиты и тут же рефинансируют задолженность в крупных федеральных структурах или АИЖК), такой проблемы нет. Им одинаково выгодно перекредитовывать своих заемщиков и клиентов конкурентов. Юрий Моисеенко: «Банк получает от партнера — держателя кредита фиксированную комиссию за обслуживание каждого клиента из расчета 0,5% годовых от остатка кредитной задолженности. Она не зависит от того, по какой ставке выдан кредит. Если такой банк теряет старого заемщика, то теряет и деньги».
Программы рефинансирования ипотеки способны привлечь клиентов из одного банка в другой. Однако финансисты сходятся во мнении, что появление новой услуги не изменит расстановки сил. Роман Воробьев: «Сделок по рефинансированию ипотечных кредитов не так много по сравнению с классической ипотекой. Поэтому говорить о перераспределении ролей рано».
Юрий Моисеенко уверен: на ипотечном рынке нет смысла толкаться — банки еле справляются с существующим потоком заемщиков. «У нас столько желающих получить кредит, что их сложно обслужить: мы расширяем операционный зал», — рассказывает г-н Моисеенко. Рынок ипотечного кредитования ежегодно удваивается. По данным областного правительства, в 2005 г. коммерческие банки выдали на территории области 1,9 млрд руб. ипотечных кредитов, в первом полугодии 2006 г. — 2,3 млрд руб., а к концу года эта цифра может вырасти до 3,7 млрд руб.
В Сибакадембанке программу рефинансирования ипотеки («Финанс») сразу же отнесли в разряд сервис-продуктов. Дмитрий Акимкин: «Есть бизнес-продукты, на которые мы делаем упор при реализации всей линейки услуг. К ним относится, в частности, классическая ипотека — доля этих займов в портфеле кредитов физическим лицам доходит до 60%». «Финанс», по прогнозу специалистов САБ, не принесет больше 5-10% портфеля.
Аналитики не ожидают бурного роста спроса на программы рефинансирования, потому что потенциальных клиентов на рынке просто мало. Займы по высоким ставкам банки выдавали до 2004 г., на заре развития ипотеки. Тогда, вспоминает Дмитрий Акимкин, кредитные учреждения оформляли по 30 договоров в месяц, сейчас — по 30 в день. Станислав Дехтулинский: «Основная масса кредитов приходится на последние 2-2,5 года. Ставки за этот период изменились несильно (на 1,5-2%). Те, кто брал заем пять-шесть лет назад, практически с ним рассчитались — средний «срок жизни» кредита около шести-семи лет».
В дальнейшем, считает Роман Воробьев, ставки по ипотечным кредитам резко падать не будут — они уже приблизились к минимально возможным. Станислав Дехтулинский предполагает, что снижение будет плавным — с шагом не выше 0,25-0,5 процентных пунктов за полгода. А по оценке Юрия Моисеенко, сегодняшние 11-14% годовых — это уже подарок для клиентов: «Заемщик платит меньше, чем дорожает квартира. Цены на недвижимость, думаю, будут и дальше расти не менее чем на 15-20% в год». В итоге для тех, кто получает кредиты сегодня, перекредитование станет актуальным не через год-два, а лет через пять, считает г-н Моисеенко.
Низкий спрос на перекредитование не пугает банкиров. Специалисты прогнозируют, что программы рефинансирования появятся в большинстве банков, занимающихся ипотекой. Причем Наталья Брусницына считает, что это произойдет уже в ближайшие два-три месяца. «Разработать программу несложно, если банк выдает ипотечные кредиты, ему не составит труда начать их рефинансировать», — утверждает г-жа Брусницына.
По словам Юрия Моисеенко, перекредитование необходимо банкам с большими портфелями ипотечных ссуд в первую очередь для удержания своих клиентов: «Если я не сделаю «перекредитовку» для собственных заемщиков, у других банков получится их переманить». Пока банки, не имеющие массового продукта по переоформлению ипотечных кредитов, рассматривают обращения клиентов в частном порядке.
Рефинансирование, по словам экспертов, должно стать дополнительным преимуществом стандартной ипотечной программы, повысить ее привлекательность для новых клиентов. Для банка это такой же маркетинговый шаг, как снижение ставки, сокращение срока рассмотрения заявки и оформления кредита, отсрочка или отмена первоначального взноса. Юрий Моисеенко: «Мы не будем продвигать эту услугу отдельно — просто в рекламе обычной ипотеки упомянем, что есть возможность переоформить кредит под меньший процент».
В Сибакадембанке рефинансирование все-таки рекламируют отдельно — банк разработал даже слоган «Экономь на процентах». Дмитрий Акимкин: «Потенциальных клиентов на рынке мало, но они заслужили своей кредитной историей возможность перекредитоваться». Привлекать заемщиков САБ рассчитывает при помощи агентств недвижимости, которые могут предложить рефинансирование своим клиентам, бравшим кредиты несколько лет назад. «Мы комиссий не взимаем, поэтому риелтор может ввести свою плату — за услуги посредника», — объясняет г-н Акимкин. В Екатеринбурге, рассказал он, прошло уже два семинара для агентств недвижимости, где презентовали продукт «Финанс».
Банк Москвы тоже представил свою программу риелторам. Однако здесь связывают основные надежды не с обычным рефинансированием, а с услугой, позволяющей переоформить кредит, одновременно сменив предмет залога (купить новый объект недвижимости, продав тот, который был заложен в первом банке). «Такая возможность привлечет не только тех, кто брал ссуды под высокий процент, но и желающих улучшить жилищные условия — на них мы и делаем ставку», — говорит Наталья Брусницына.
Остальные банки тоже планируют комбинировать продукты, создавая различные вариации на основе стандартного рефинансирования. «Программы будут, — делится планами Юрий Моисеенко. — Какие, не готов пока сказать, не вижу смысла скакать через ступеньку. Сделаем обычное рефинансирование, потом будем бантики на него навешивать».
Банки начали выводить рефинансирование за пределы ипотечного рынка. Райффайзенбанк разработал услугу переоформления автокредитов. «Сейчас банк предлагает специальную программу совместно с салоном «Муса Моторс» по рефинансированию автомобильного кредита в Москве», — сообщил Роман Воробьев. По его словам, банк планирует развивать это направление и в других городах присутствия.