«Гигантская доля рынка недвижимости поставлена под реальную угрозу». Почему квартиры будут продаваться намного хуже, если лишить риелторское сообщество Екатеринбурга «бесконкурентного» договора.
Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой», Президент Уральской палаты недвижимости:
— Недавнее решение Арбитражного суда Свердловской области, про которое писал DK.RU, вновь подняло вопрос о сути конфликта между Уральской Палатой недвижимости и местным УФАС. Не всегда корректные, а порой откровенно ошибочные комментарии и публикации в различных СМИ вокруг этой темы вынудили меня еще раз подробно изложить некоторые крайне важные факты.
Что же произошло на самом деле?
На основании заявления неустановленного лица специалисты УФАС по Свердловской области в 2016 г. провели внеплановую проверку НП УПН и еще десяти произвольно выбранных ими агентств-членов УПН.
Лицо, на основании заявления которого началась проверка, заполнило электронную форму на сайте УФАС. При этом сообщило о себе недостоверные данные — несуществующий почтовый адрес, незарегистрированный номер мобильного телефона, несуществующий адрес электронной почты. В общем, сделало все для того, чтобы его невозможно было найти. Типичный аноним.
На основании собранных материалов Свердловским УФАС было принято два решения.
Первым решением 10 агентств недвижимости – членов УПН были признаны нарушившими часть 1 ст.11 Закона о защите конкуренции. Суть нарушения состоит в том, что, по мнению Свердловского УФАС, эти агентства, приняв на общем собрании УПН Правила осуществления риелторской деятельности, заключили между собой антиконкурентное соглашение, которое приводит к отказу от заключения договоров с определенными потребителями. Что характерно — УФАС дало оценку взаимоотношениям между агентствами и потребителями, которые регулируются Законом о защите прав потребителей, и к Закону о защите конкуренции никакого отношения не имеют. Ведь наши клиенты не осуществляют предпринимательскую деятельность и заказывают наши услуги исключительно для личного потребления. Такими отношениями занимается Роспотребнадзор, и очевидно, что Свердловское УФАС в данном вопросе вышло за пределы своих полномочий.
Вторым решением УПН было признано нарушившим часть 5 статьи 11 Закона о защите конкуренции. Нарушение, по мнению Свердловского УФАС, состоит в том, что Палата осуществляет координацию, то есть согласование деятельности агентств недвижимости-членов УПН. Такая координация, опять же по мнению УФАС, привела к тому, что члены УПН заключили между собой антиконкурентное соглашение, которое, в свою очередь, приводит к отказу от заключения договоров с определенными потребителями.
Кто эти таинственные «определенные» потребители — неизвестно. В ходе проведения проверки и рассмотрения дела Свердловским УФАС не было установлено ни одного реального факта отказа какого-либо агентства-члена УПН от заключения договоров на оказание риелторских услуг с какими-либо потребителями. Не было найдено ни одного потребителя, который пострадал бы от действий агентств недвижимости.
По большому счету, Свердловское УФАС только предположило, что такие отказы от заключения договоров могут быть, то есть правонарушение предполагаемое, гипотетическое, a ответственность за него может быть вполне себе реальная.
И что самое интересное, претензий к самим «эксклюзивным» договорам у антимонопольного органа нет, да и не может быть в принципе, поскольку они не противоречат действующему законодательству РФ. Напомним, что под эксклюзивным договором мы понимаем договор, в соответствии которым потребитель предоставляет риелтору исключительное право представлять его интересы при продаже объекта, потребитель также принимает на себя обязательство в течение срока действия такого договора не заключать аналогичных договоров с другими риелторами. Фактически такое обязательство распространяется только на агентства-члены УПН. Риелторские компании, не состоящие в УПН, могут такие правила не соблюдать. На практике риелторские компании, не входящие в УПН, в своей работе также применяют эксклюзивные договоры, и связано это с теми преимуществами, которые такие договоры дают.
«Эксклюзивные» договоры соответствует ст.1007 ГК РФ, a также Национальному стандарту РФ ГОСТ Р ЕН 15733-2013 «Услуги агентов по продаже недвижимости. Требования по обеспечению услуг агентов по продаже недвижимости». Этот стандарт введен в действие с 1 января 2015 г. и применяется на всей территории РФ. В ГОСТе сказано, что агентам по недвижимости рекомендуется заключать соглашения о монопольном представительстве. Таким образом, «эксклюзивный» договор является рекомендованной государством формой договора между агентством недвижимости и потребителем, и сложившаяся в Свердловской области практика применения в работе агентств недвижимости «эксклюзивных» договоров полностью соответствует такой рекомендации.
Подчеркну, что потребитель, заключающий эксклюзивный договор, вправе в любой момент от него отказаться, оплатив риелтору лишь фактически понесенные им расходы, то есть степень свободы потребителя во взаимоотношениях с риелтором максимальная, и если его что-то не устраивает, он в любой момент может заменить такого агента другим.
По сути, претензия со стороны УФАС состоит только в том, что «эксклюзивные» договоры используют в своей работе все члены УПН. И антимонопольный орган утверждает, что УПН принуждает агентства недвижимости их использовать.
Не согласившись с такими решениями, мы обратились с жалобами в ФАС РФ. В результате рассмотрения наших жалоб решение Свердловского УФАС в отношении агентств недвижимости было полностью отменено. Президиум ФАС России пришел к выводу, что Свердловское УФАС не доказало факта заключения агентствами недвижимости какого-либо антиконкурентного соглашения, и что заключение всеми агентствами недвижимости договоров в соответствии с существующими в рамках УПН Правилами осуществления риелторской деятельности не свидетельствует о наличии между ними антиконкурентного соглашения или картельного сговора.
Мне хочется особо отметить, что эксклюзивность договорной работы при сделках с недвижимостью — это то, к чему мы шли много лет, и это защищает рынок недвижимости от массы проблем. И дело тут вовсе не в ценах, как говорят некоторые, дело в том, что эксклюзивность договора дает риелтору как агенту запас времени и полномочий для любых сделок, которые чуть сложнее «чистой» продажи или покупки. Любые цепочки сделок, обменные операции и прочее — все, на чем держится гигантская часть рынка недвижимости — будет поставлено под реальную угрозу.
По сути, если не будет эксклюзива — не будет многих сделок вообще, они не смогут быть выстроены в нужной последовательности и в нужные сроки.