Директор группы компаний «Виктория» дал оценку ситуации на рынке недвижимости в уходящем году и поделился видением его перспектив в году наступающем.
Уходящий год принес рынку недвижимости немало испытаний: снизились объемы продаж (по некоторым оценкам до 40%), выросли требования со стороны государства. Однако застройщикам к трудностям не привыкать — крупные и серьезные компании формировались и росли не в тепличных условиях. В их числе группа компаний «Виктория» — девелопер с понятным имиджем и незапятнанной репутацией.
Борис Эдуардович, каким был 2015 год для рынка недвижимости в целом и группы компаний «Виктория» в частности? Какие факторы влияли на состояние отрасли?
— В течение этого года рынок недвижимости пребывал в ожидаемых кондициях. В декабре 2014-ого люди лихорадочно скупали все, вступали в долевое строительство. Причина ажиотажного спроса очевидна: квадратные метры — традиционный инструмент, если не инвестирования, то защиты денег. Мы поняли, что «попали», когда ставка по ипотеке выросла до 15-17% годовых. Но государственные мужи осознали, что тоненькая струйка налогов от стройки вот-вот прекратится, 1,5 млн человек останутся без работы, и придумали ипотеку с господдержкой. Впрочем, крупные застройщики сделали это еще раньше, начав самостоятельно компенсировать покупателям часть ставки. Так или иначе, господдержка оживила рынок, все встало на свои места. В нашей компании объемы продаж не только восстановились, но в некоторые месяцы даже выросли по сравнению с 2014 годом.
Первичный рынок серьезно залихорадило в процессе «утряски» нового оброка — обязательного страхования долевых договоров. В октябре, например, нам не удалось зарегистрировать ни одного договора в ФРС, и я не знаю компаний, где ситуация обстояла бы иначе. Сейчас медленно, но верно все возвращается на круги своя, однако стоимость услуги страхования выросла втрое: летом мы платили 0,5% от цены договора, сегодня — 1,5%.
Несмотря на «тернии», значительных потерь в 2015 году наша компания не понесла: число покупателей недвижимости эконом-формата практически не сократилось. Мы приступили к строительству новых объектов — это квартал в мкр. «Солнечный», жилой комплекс «Клен» и жилой квартал «Базилик». Последний возводится в классе «комфорт». Все проекты завершатся в 2016 году. Больших препятствий я не вижу. В настоящий момент практически готовы каркасы домов, мы приступаем к инженерной инфраструктуре. В проектах «Клен» и «Солнечный» мы выступаем в классическом для себя экономичном сегменте, где нас знают и где наши проекты распродаются в сжатые сроки (в ЖК «Клен» уже реализовано 90% квартир, в «Солнечном» — более 60%). Продажи в ЖК «Базилик» пока идут более сдержанно, хотя свободных коммерческих площадей там уже не осталось. Но это типично для кризиса: ничего не теряет и не прибавляет рынок luxury, немного просаживается сегмент эконом-жилья, и встает середина.
Фото предоставлено группой компаний "Виктория"
Что подтолкнуло вас к строительству жилья класса «комфорт»? Что выделяет «Базилик» среди прочих объектов в его «весовой категории»?
— Жилой квартал «Базилик» стал для нас не дебютным проектом в этом классе. Строительство в районе Втузгородок в формате «комфорт» — осознанное желание диверсифицировать портфель текущих проектов. По нашим ощущениям требования сегодняшнего покупателя выходят за рамки восприятия только пространства своей будущей квартиры. Становятся важны и другие составляющие в масштабе всей застройки. И задача дальновидного девелопера — предусмотреть и концептуализировать проект под рынок трансформирующегося спроса.
Но предысторией «Базилика» стало решение проблемы с обманутыми дольщиками ЗАО «ВОЮР» в жилом комплексе «Библиотечный». В качестве компенсации расходов на достройку последнего нам достался земельный участок, где и ведется строительство ЖК «Базилик». Могу с уверенностью сказать о первой очереди «Базилика», что таких проектов в городе единицы. Его главные преимущества — прекрасное расположение (тихий центр) и камерность — в комплексе будет всего 74 квартиры. Вокруг старый жилой фонд, прилегающая территория хорошо озеленена. Приходя на любой участок, мы максимально сохраняем существующие насаждения — таков один из корпоративных стандартов нашей компании. Мы всегда уделяем повышенное внимание озеленению — даже в экономичном ЖК «Дельтаплан» озеленили весь двор — и на территории «Базилика» будем заниматься этим очень основательно. Закрытая территория двора, эффективная инженерия, современные интересные решения входных групп, холлов, ритейл, рассчитанный на потребителей из среднего класса, — все это мы тоже гарантируем.
Фото предоставлено группой компаний "Виктория"
В прошлом году вы анонсировали «Островки» — проект комплексного освоения территории между Первоуральском и Екатеринбургом. Как сегодня обстоят дела с его реализацией?
— Пока мы не приступили к строительству и не планируем этого делать в 2016 году. Но я уверен в проекте, в его перспективности и востребованности. Сегодня, когда решены основные задачи земельного характера, мы активизировали разработку концепции базового элемента проекта КОТ — ледовой арены. Это пионерский для России проект большого крытого льда с инфраструктурой, позволяющей проводить как спортивные соревнования мирового уровня, так и концертные мероприятия с предоставлением гастролерам самых серьезных технических возможностей. Если на старте этот объект представлялся нам социальным, дотационным, то в настоящее время идея выглядит коммерчески привлекательной, и мы понимаем, как он будет окупаться.
В качестве второго базового элемента в «Островках» будет построена большая частная медицинская реабилитационная клиника, выполняющая и поликлинические функции — жителям не придется ездить за медицинской помощью в Первоуральск или в Екатеринбург. С учетом тотального дефицита профессиональных реабилитационных коек в России мы считаем развитие этого сегмента перспективным.
Таким образом, «Островки» потенциально привлекательны для инвесторов, а кроме того, мы видим заинтересованность в проекте областных и муниципальных властей. Однако в текущей экономической ситуации, когда вектор инвестиционной активности направлен только на быстро окупаемые проекты, а длинные недорогие деньги отсутствуют в принципе, я не вижу смысла торопиться. Земля в собственности, градостроительная документация планомерно разрабатывается, оптимизируются варианты сетевых подключений, актуализируется проект планировки. Тщательно подготовленный проект выстрелит, как пуля, нужно только выждать время.
Застройщики Урала массово сокращают объемы ввода жилья в 2016 году, не спешат закладывать новые объекты. Группа компаний «Виктория» поддерживает общий тренд?
— И да, и нет. Проекты «Клен», «Базилик» и «Солнечный» в общей сложности составят около 40 тыс. кв. м. Это значительно меньше того, что есть в заделе у компании. В то же время новые проекты со стартом в 2016 г. и завершением в 2017 г. не превысят 45-50 тыс. кв. м.
Кризис стимулирует девелоперов к изменению принципов работы, к переходу от количества объектов к их качеству. Настало время заниматься детализацией проектов, еще более пристально подойти к квартирографии, внимательней отнестись к видам из окна. Пересмотреть свои подходы к инженерному обеспечению, стимулировать проектировщиков на повышение энергоэффективности и принятию решений, обеспечивающих минимальную стоимость содержания готового жилья.
Появилось время и желание глубоко вникать в решения общедомовых пространств, благоустройство. Для меня всегда было важно, чтобы в жилом комплексе было чисто, красиво, зелено, но в тонкости и детали, такие как дизайн входных групп, квартирных и лифтовых холлов, я не особо вникал. Сегодня мы считаем, что покупатели должны получать больше. Если мы можем сделать красивые фасады и подъезды, нестандартные входные группы, креативно подойти к благоустройству территории, то почему бы этого не делать? Поэтому мы выводим реализуемые проекты на новый уровень качества, при этом постараемся сохранить цены. Покупатели от этого только выиграют.
Фото предоставлено группой компаний "Виктория"
По некоторым прогнозам, в 2016 году рынок недвижимости Екатеринбурга ожидает снижение не только объема предложений, но и цен на новостройки. Каково ваше видение?
— В течение 2015 года я не наблюдал у серьезных застройщиков тренда на снижение цен и не вижу причин для его возникновения в 2016 году. Хотя скрытое дисконтирование у отдельных коллег имеет место: если долго торговаться, сегодня можно получить ощутимую скидку. С моей точки зрения надо сразу назначать реальную, адекватную состоянию рынка цену.
Имидж группы компаний «Виктория» понятен. Мы 10 лет в городе делаем то, что делаем. И для меня самая высокая оценка нашей работы — это доверие людей, которые приходят к нам и покупают квартиры на старте новых проектов. Мы спокойно смотрим в 2016-2017 годы, готовим плацдарм для момента, когда рынок начнет восстанавливаться. Мы очень рассчитываем на то, что позитивные процессы в стране начнутся во второй половине следующего года.
Фото предоставлено группой компаний "Виктория"