Центр города очистят от заводов

—

 

Заводы уже готовятся к переезду

 

Разработчики генерального плана выделяют две причины, подталкивающие производственные предприятия к переезду из центральной части города. Первая — ужесточение экологических требований. В муниципалитете рассчитывают, что предприятиям будет самим выгоднее перенести производство за город, чем платить за нарушение экологических норм. Надежда Лыжина, начальник отдела генплана Главархитектуры Екатеринбурга¹: «Многие заводы строились по принципу производства полного цикла, соответственно они занимают много места. Сейчас потребности в таких площадках у них нет. Конечно, можно реорганизовать технологический процесс, спрятать вредное производство вглубь, выстроить фасадную часть, которая будет служить экологическим буфером. Но предприятия, способные на такую модернизацию, можно пересчитать по пальцам. Вот мы и настаиваем на выносе».

Вторая причина носит сугубо экономический характер. Предприятие должно просчитать целесообразность затрат на аренду площадей в центре. В большинстве случаев выгоднее перенести площадку за город, а на освободившемся месте построить жилье, торговый центр, офисное здание и т. д. Алексей Плотников, заместитель председателя комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям: «Аренда земли будет только расти, тем более для таких крупных предприятий. Мы, так сказать, «подталкиваем» их к тому, чтобы им становилось невыгодно жить на этой земле, дорого».

Сегодня предприятиям, которые входят в список, утвержденный генпланом, предлагается либо трансформировать производственную деятельность в безвредную, либо перенести завод на другую территорию. Первыми эти вопросы будут решать организации, находящиеся в пойме реки Исети, в частности завод безалкогольных напитков «Тонус», предприятия «Композит» и уральский завод «Резинотехника». Как поясняет Гульнара Родионова, заведующая отделом территориальной деятельности института УралНИИпроект, площадка, где располагается сегодня «Тонус», по генплану — зона отдыха: «На этом месте должно появиться общественное здание в зеленой лесопарковой зоне». Также «Тонус» должен освободить часть пешеходной зоны, пролегающей вдоль реки, начиная от центра города и вплоть до парка им. Маяковского. По сообщениям представителей администрации города, часть работ предприятие уже выполнило: перенесен цех по розливу воды. Задачу переезда значительно упрощает наличие второй площадки на ул. Шоферов. На самом «Тонусе» рассказать о своих планах отказались.

В ближайшее время решится вопрос о реиндустриализации бывших площадок Верх-Исетского металлургического завода. На его месте, согласно генплану, предполагается разместить историко-архитектурный комплекс. Как сообщили в администрации города, заказчиком проекта выступило ОАО «Медицинский холдинг Юнона». По распоряжению главы города объявлен закрытый конкурс на разработку архитектурного решения многофункционального административно-развлекательного комплекса «Бизнес-инкубатор» по Кирова, 28-34. Конкурс состоится в начале марта. Чуть позже должно освободиться и здание прокатного цеха, построенное в 60-е гг. прошлого столетия. Алексей Поздеев, директор по управлению имущественным комплексом Верх-Исетского металлургического завода: «Мы попали либо в третью, либо в четвертую категорию предприятий, которым предлагается переехать до 2025 г. Наш цех холодного проката в ближайшее время меняться не будет ни по мощностям, ни по размерам. «Грязных» производств у нас на заводе уже давно нет. Мало того, мы, забирая воду из Верх-Исетского пруда, производим ее очистку». Впрочем, на заводе понимают, что рано или поздно предприятия коснется проблема «переселения». По словам г-на Поздеева, они уже начали работать в этом направлении и провели конкурс проектных работ. «Но так, чтобы прямо сейчас что-то переносить или подыскивать площадку, такого пока нет», — добавляет Алексей Поздеев.

Еще два года назад о планах переезда заявил Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов. Площадку выбрали — Уральский завод химреактивов, расположенный в городе Верхней Пышме. Ее размер составляет 32 га. На этих площадях будет создано новое предприятие — «Уралплатинапроцессинг». По официальной информации завода ОЦМ, переезд начнется в 2007 г. Руководство завода провело конкурс работ на лучшее использование площадки в центре города. Всего было представлено около 30 проектов. По концепциям они делились на 5 больших групп: жилые комплексы; полифункциональные комплексы, где верхние этажи используются под жилье, а нижние — под офисные площади; детские центры социальной направленности; развлекательно-торговые центры и выставочно-художественные комплексы. Пока судьба старой площадки завода ОЦМ под вопросом.

 

Не все предприятия согласны с планами города

 

Следующими решать проблемы переноса производства будут предприятия, чьи территории мешают инфраструктурному развитию города. Среди них, возможно, окажутся и заводы, находящиеся сегодня в промзонах. Алексей Плотников: «Сейчас, например, есть проект проведения магистрали прямо через завод «Уралмаш», чтобы напрямую связать центр города и этот район, сделать улицу, параллельную пр. Космонавтов». Первыми в уже утвержденном списке генплана значатся Уральский завод гражданской авиации и завод «Микроакустика». «Завод гражданской авиации мешает расширению Ботанического района. На его месте будет находиться конечная ветка метро, должен формироваться транспортно-пересадочный узел. Завод надо оттуда убирать», — говорит Алексей Плотников. Представители администрации полагают, что производство может переехать на свою вторую площадку в районе Кольцово, где располагается авиационное производство.

Завод «Микроакустика», по мнению разработчиков генплана, препятствует расширению улицы Уральская. По неофициальным данным, на его площадку уже есть претенденты, желающие построить там жилой микрорайон. Представители производства восприняли информацию о возможном переезде с удивлением. «В мыслях у нас не было, что нас могут попросить с этой площадки!» — заявил заместитель директора по маркетингу завода «Микроакустика» Владимир Легай. По его словам, недавно здесь закончился процесс оформления земли в собственность. Раньше территории завода принад­лежали МПС. «Потом мы выкупили завод и сейчас выпускаем для ОАО «РЖД» определенную продукцию. Из администрации к нам не приходили. Вполне возможно, что на нашем месте может вырасти жилой комплекс. Мы и сами могли бы взяться за развитие площадки. Но пока мы не обсуждали этого вопроса. Потребность РЖД в нашей продукции бесконечна. Думаю, что РЖД помогут нам не потерять площадку», — говорит г-н Легай. В то же время представитель завода отметил, что если стоимость земли будет повышаться еще, то площадка может быть выставлена на торги.

 

Выносу заводов мешает отсутствие инвестиций

 

Как отметил Алексей Плотников, никаких силовых мер к заводам, не желающим освобождать площадки, применяться не будет, несмотря на то что администрация Екатеринбурга определилась с теми предприятиями, которые необходимо перенести из города. Алексей Плотников: «Муниципалитет не имеет права вмешиваться в деятельность предприятий, находящихся на его территории. Большинство из них находится в частной собственности. Финансовых рычагов влияния на заводы в бюджете тоже не запланировано. Решать судьбу предприятий имеет право только субъект Федерации — область».

Причины для активного протеста предприятий желаниям администрации вполне очевидны. Процесс переезда сопровождается колоссальными временными и финансовыми затратами. К примеру, на Свердловской железной дороге возможность переноса станции Свердловск-Товарный называют «неприемлемой». Как рассказали в пресс-службе СвЖД, в ближайшее время перенос станции за пределы Екатеринбурга не планируется в связи с недостаточным экономическим обоснованием проекта. Это объясняется тем, что станция Свердловск-Товарный — предприятие со сложившейся инфраструктурой, крановым и складским хозяйством, подъездными путями. Ее перенос потребует значительных финансовых вложений и для самой СвЖД нерентабелен. Осуществить проект, по словам представителей СвЖД, возможно лишь в случае появления сторонних инвесторов, готовых его финансировать.

В администрации заявляют, что они все же готовы пойти на компромисс — посодействовать в процессе подбора новой площадки. «У нас таких мест много. И там, где будет проходить отчуждение площади, особенно находящейся в бессрочном пользовании, компенсация обязательна. В каждом конкретном случае мы создадим согласительные комиссии, которые и решат судьбу предприятий», — успокоила промышленников Надежда Лыжина. Например, в районе Центра управления перевозками на Челюскинцев идет строительство новой улицы — Европейской — с выходом на развязку около «Таганского ряда». «Ее будут прокладывать по территории, где сейчас находятся складские помещения СвЖД. Администрация может предоставить им площадки за городом или на Сортировке. Намечается строительство громадного логистического центра в районе Кольцово. Земля может быть предоставлена им и там», — рассказывает Алексей Плотников. Финансовая реализация проекта всецело ложится на плечи собственников промплощадок.

 

Некоторые заводы готовы самостоятельно развивать свои площадки

 

Одним из первых примеров эффективного использования собственной площадки стал завод «Торгмаш»². Два года назад, когда спрос на холодильное оборудование — основную продукцию завода — резко упал, перед руководством встал вопрос о диверсификации производства. Завод решил попробовать себя на рынке коммерческой недвижимости. В течение 2005 г. на перекрестке улиц Уральская — Маяковского на территории Торгмаша был возведен 8-этажный офисный корпус. Руководство завода намерено и дальше заниматься девелопментом. В ближайшие 1-2 года на границе Киров­ского и Орджоникидзевского районов будет создан целый ансамбль офисных зданий — три очереди общей площадью 26 тыс. кв. м. «Эта ситуация массовая: большинство, если не все машиностроительные заводы города обладают излишками площадей, и мы не исключение, — пояснял «ДК» Роман Урманов, заместитель генерального директора ОАО «Торгмаш». — Все решают эту проблему по-разному. Одни избавляются от лишних гектаров, другие распродают часть цехов, некоторые сдают землю в аренду, кто-то ее застраивает. Первоначально мы планировали возвести на свободной территории новый административный корпус. Но, просчитав возможную экономическую выгоду, рассудили, что гораздо эффективнее будет построить здесь крупное офисное здание». Центр обошелся заводу примерно в $4 млн. Частично это были собственные средства предприятия, частично — краткосрочные кредиты. В качестве кредиторов выступили Уралпромстройбанк, Свердлсоцбанк и Сбербанк. Часть расходов взяли на себя дольщики. По словам руководства завода, проект себя практически окупил. Все площади первой очереди центра проданы либо сданы в аренду.

Примерно в то же время топ-менеджмент ТПК «Уралобувь» принял решение законсервировать обувное производство до тех пор, пока не будет найдена новая, более удобная городу и предприятию площадка. На территории, где прежде располагалась фабрика, собственники решили возвести жилой комплекс «Университетский» с развитой инфраструктурой. Светлана Кабалина, коммерческий директор ТПК «Уралобувь»: «Предприятие работало не на полную мощность. С учетом экономических условий загрузка мощностей была максимум 50%. Как обувное производство мы работали до 2005 г., выполняя заказы Министерства обороны, Министерства ЧС, пожарных. Получаемого дохода было недостаточно для дальнейшего развития предприятия».

Развивать площадку бывшей фабрики решили самостоятельно. «Земля у предприятия в собственности, на ней есть объекты недвижимости, которые могут быть обеспечением банковских кредитов», — поясняет Светлана Кабалина. Функции генерального подрядчика получила компания «Уралстрой-1». Все продажи в «Университетском» осуществляют АН «Мира, 39» (собственное АН ТПК «Уралобувь». — Прим. ред.) и компания «Недвижимость Екатеринбурга». Светлана Кабалина: «Весь проект пока находится в эскизе и предварительных цифрах. Пока говорить о стоимости проекта преждевременно, потому что не определен еще срок строительства. Но мы планируем уложиться в 5-6 лет». В планах ТПК «Уралобувь» — получать доход от технической эксплуатации жилых и коммерческих строений на территории фабрики. Для этого в ближайшее время будет создана собственная УК.

Объем инвестиций в проект переезда предприятия топ-менеджмент пока не называет. Светлана Кабалина: «Мы просчитывали различные варианты. Если выкупить участок, осуществить переезд, монтаж-демонтаж, оргнабор людей и их обучение — это одна стоимость. Если брать участок в аренду — это другая стоимость. Нам предпочтительнее приобрести площадку — это более защищенный вариант. Мы рассматриваем площадки и в Первоуральске, и в Среднеуральске. Пока ищем самостоятельно, но, возможно, обратимся в администрацию города или области за помощью». Весь доход от реализации проекта ТПК «Уралобувь» намерена пустить в развитие своего бизнеса, который на тот момент будет рентабельным. По убеждению г-жи Кабалиной, эффективное использование собственной площадки может стать одним из вариантов выхода предприятий из сложных экономических ситуаций.

 

Девелоперы присматриваются к площадкам заводов

 

Участники рынка недвижимости выделяют три основных варианта освоения промышленных площадок: девелопер может выступать в качестве консультанта по реорганизации промзоны (собственник строит сам), собственник предприятия и девелопер могут развивать площадку вместе (собственник предоставляет площади, компания строит и отдает партнеру примерно 30% прибыли нового объекта), третий вариант — девелопер просто приобретает участок земли или недвижимость на площадке завода и работает на ней самостоятельно. Впрочем, девелоперских схем может быть много, вплоть до выкупа контрольного пакета акций предприятия. Николай Савин, президент риэлтерского союза МАН: «Инициатива должна исходить от девелопера, а не от завода. Завод — это достаточно инертная структура, они чем-то занимаются, производят какие-то изделия и т. д. Они предполагают, что сидят в центральном районе, на хорошей территории, но что сделать на ней концептуально, когда, как и на какие деньги, они не знают».

Первая сложность, с которой сталкиваются девелоперы, решившие освоить площадку или приобрести участок пром­предприятия, — сложность в оценке его стоимости. Собственник пытается продать его как некий имущественный комплекс, принимая за расчетную единицу 1 кв. м промышленных сооружений. Инвестору же интереснее купить просто кусок земли, а все объекты, расположенные на нем, снести. Поэтому ценовые предложения договаривающихся сторон на начальных этапах сделки отличаются в разы. «В основном площадки в центре города небольшие по размерам. От 0,5 до 2 га . Но вынос даже такого завода стоит очень больших денег. Даже если там одни «дрова» и выносить нечего — это может вылиться в $1 млн. Если завод закрывают и всех выгоняют на улицу, то оценивается земля и остаточная стоимость имущества. А если людей надо еще перевезти и где-то организовать, то считаются затраты на переезд предприятия плюс рыночная стоимость земли», — пояснил Николай Савин. По оценкам девелопера, стоимость завода, занимающего площадку в 60 га , вместе с имущественным комплексом и рабочими может достигать $200 млн. Николай Савин: «Мне поступают такие предложения. Но даже банк не пойдет в девелоперский проект с такими деньгами. Поэтому сейчас наблюдается эффект рваного одеяла: отрывается кусочек — объект 1 тыс. кв. м — и к нему примыкает два гектара земли. Этого достаточно для того, чтобы фантазировать и создавать концепцию на таких площадках». Риэл­терский союз МАН еще два года назад приобрел две площадки промпредприятий. Одно из них — бывшая фабрика «Средуралмебель» в районе улицы Чапаева. Сейчас площадка очищена от всех сооружений, и в июне этого года на ней начнется возведение жилого комплекса. Второй участок на ул. Радищева. Ранее на нем располагались автосервис, таксопарк, ювелирное производство, магазин, склад, принадлежащие одному собственнику. «Сейчас идет борьба концепций: с одной стороны, хотели жилой комплекс и уже даже выполнили часть проекта под жилой дом. А с другой стороны, открывается много ТЦ в непосредственной близости от нашей площадки. Жилой дом получится большой, но в достаточно стесненных условиях, с непонятным окружением объектов коммерческого назначения», — пояснил г-н Савин.

В качестве еще одного примера освоения производственной площадки можно привести опыт ЖСК «Бажовский», который возводит жилой комплекс с одноименным названием на месте бывшего Уральского подшипникового завода. По словам председателя ЖСК «Бажовский» ВикторА Викина, принять участие в проекте им предложила компания «Ренова». Ранее Константин Капчук, генеральный директор Уральского подшипникового завода, рассказывал «ДК»: «Повышение арендных платежей существенно влияло на рентабельность производства, и мы решили вынести завод за черту города. Написали в МУГИСО отказ от аренды производственной площадки в пользу частной компании-застройщика — она и будет возводить жилье». Как пояснил г-н Викин, когда застройщик пришел на завод, предприятие простаивало уже практически два года. «Собственник через свою управляющую команду ежемесячно получал в виде долгов около 300 млн руб. — НДС, налог на прибыль и т.д. Завод был в удручающем состоянии, ремонтировать его, поддерживать основные фонды, включая оборудование и недвижимость, было бессмысленно. Последняя смета показала, что вложения в три раза превышают стоимость переезда», — рассказал г-н Викин. Заводу было предложено переехать на его вторую площадку — на ул. Шоферов, 5. Она была построена государством еще в 80-е гг. «Нам не ставилась задача поднять вторую площадку, потому что она не является нашей собственностью. То оборудование, которое мы должны были туда переместить, мы переместили. Все остальное не входило в наши задачи. Мы занимались своей площадкой», — сообщил председатель ЖСК «Бажовский». Самой большой сложностью для девелоперов в освоении площадки стал социальный конфликт. Виктор Викин: «Мы пережили голодовку рабочих завода на нашей территории, которых мы лишили работы. Люди все живут вокруг — это привычка 20-30 лет. И они против переезда по причине транспортных расходов. Тем не менее мы помогли решить этот конфликт. Мы заставили собственников завода — Капчуков — компенсировать задолженность по зарплате, взять кредит, чтобы конфликта не было. От нас как от новой компании остались самые хорошие воспоминания, хотя мы фактически были «похоронной командой».

Несмотря на малопривлекательность заводских площадей, их уже начали выкупать. В первую очередь это касается нерентабельных, разваливающихся предприятий с изношенным технологическим парком — такие производства выгоднее ликвидировать, нежели восстановить. Илья Шкоп , директор АН «Роттердам»: «Если завод небольшой, земля там стоит дороже, чем строения. В основном заводы 3-4-этажные, а площади у них большие. Чем больше и новее здания и чем плотнее они расположены на территории завода, тем менее выгодно их сносить. Метры недвижимости тоже чего-то стоят». По заявлению г-на Шкопа, спрос на промышленные объекты активно растет последние два-три года, хотя предложение до сих пор невелико. Среди последних примеров — уральский завод «Резинотехника» (ул. Гаршина, 1). Сейчас он находится в стадии банкротства, производственная деятельность не ведется. В конце прошлого года Уральское межрегиональное отделение Российского фонда федерального имущества объявило открытый аукцион по продаже недвижимого имущества завода с начальной стоимостью 49,8 млн руб. Однако торги не состоялись по причине отсутствия заявок. Повторные торги должны пройти через месяц. По неофициальной информации, уже есть заказчик проекта, готовый построить на этой площадке торгово-складской комплекс.