Бизнес-центры Екатеринбурга не вполне соответствуют спросу. По словам участников рынка, есть дефицит мини-офисов и помещений от 500 кв. м. Действующие же БЦ обычно рассчитаны на золотую середину.
В 2013 г. бизнес-центры резких колебаний спроса и арендных ставок не ощущают. По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, сейчас площади заполняются, но не быстро. «Если предложение не будет расти, рынок вполне может перейти в состояние стагнации, — говорит г-н Октаев. — При сохранении объ¬ема ввода новых площадей на уровне 80-90 тыс. кв. м в год и при отсутствии шоковых внешних факторов развитие рынка будет планомерным». Аналитик также отмечает, что сегодня арендаторы все еще заполняют объекты, сданные в 2011-2012 гг., поэтому до конца 2013 г. рыночных предпосылок для повышения арендных ставок не будет. Кроме того, в городе сформировался резерв из незанятых помещений общим объемом примерно в 200 тыс. кв. м офисной недвижимости, рассказывает «ДК» коммерческий директор «AVS Девелопмент» Лев Тетин: «Ежегодно в Екатеринбурге осваивается около 100 тыс. кв. м офисов. С учетом строящихся зданий можно говорить о том, что арендные ставки останутся на нынешнем уровне как минимум в ближайшие два года, пока объем предложения не приблизится к объему спроса».
Класс С идет в тупик
Стоимость аренды офисов традиционно формируется под влиянием таких факторов, как местоположение, близость к общественному транспорту, качество строительства и парковка, говорит директор УК «ПРЕД Групп» («БЦ «Европа») Геннадий Черных. «В центре города в зависимости от уровня бизнес-центра сегодня арендная ставка может составлять от 700 руб. за кв. м для здания класса С до 1 400 руб. за кв. м для здания класса А, — рассказывает г-н Черных «ДК». — В других районах логика та же, но ставки немного ниже». В то же время высокая конкуренция между девелоперами, занимающимися офисной недвижимостью, приводит к тому, что разница в арендных ставках между объектами разной «классовости» сокращается, говорит руководитель отдела продаж БЦ «Высоцкий» Анна Паночко. Бизнес с удовольствием пользуется этой особенностью: небольшие компании мигрируют из офисов класса С в офисы класса В и В+. «Сегодня у зданий класса С нет перспектив, хотя в этом сегменте еще наблюдается рост, — добавляет г-н Тетин. — Их предложение ограниченно. Впрочем, собственники таких зданий иногда модернизируют их до более высокого уровня, что, конечно, связано с серьезными затратами». Но и офисы класса С имеют постоянную аудиторию, напоминает директор департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная Казна» Андрей Горбунов, — это начинающие предприниматели и компании, бизнес которых не зависит от статуса.
Ключевые критерии, по которым компании выбирают офисы, не меняются, — Лев Тетин называет расположение и цену аренды. Важны и наличие паркинга, отделка и возможность выкупа площадей в рассрочку или в кредит. Геннадий Черных добавляет, что арендаторов интересует также качественное управление зданием, наличие скоростного Интернета с возможностью выбора из нескольких провайдеров, кондиционирование. К отделке помещений клиенты бизнес-центров относятся практично: она должна быть качественной, аккуратной, но при этом простой, чтобы оставалась возможность перестроить офис по собственному дизайн-проекту. Г-н Горбунов придерживается мнения, что офис для компании подбирается в основном исходя из личных предпочтений главы компании: «Куда за¬едет компания, решают, как правило, два-три ее топа. Комфорт рядовых сотрудников или даже клиентов особой роли не играет. Это показательно в плане парковок: если в подходящем офисе есть только пара мест для машин руководства, про парковку для остальных не будет думать никто». Арендодатель всего лишь предлагает стандартный набор опций плюс бонусы вроде парковок, когда полагает, что это поможет увеличить число арендаторов. Эти опции не дают существенного преимущества перед другими зданиями, считает эксперт.
По цене владельцы зданий конкурируют порой весьма любопытными методами. «Стоимость квадратного метра офиса — это по большей части набор условий и услуг, которые арендатор получает вместе с помещением, — говорит г-жа Паночко. — Часто арендодатели, пытаясь привлечь к себе внимание доступной ценой, исключают из стоимости некоторые параметры. Например коммунальные и эксплуатационные платежи. Но если такие расходы не включены в стоимость аренды, они могут быть выставлены арендатору отдельным счетом. И размер этих счетов порой весьма велик».
Рынку нужны малыши и гиганты
В конце 2012 г. девелоперы заявляли, что строить офисную недвижимость в центре Екатеринбурга уже негде, поэтому малым и средним компаниям придется переезжать ближе к городским окраинам. Место для строительства есть, но оно в силу цены земли становится невыгодным, отмечает г-н Тетин: «Это стало причиной популяризации апартаментов: их строят на земле, предназначенной для коммерческой застройки. А офисники переезжают в более отдаленные районы — Юго-Западный, Пионерский и даже на Уралмаш. Пример комплекса «Квартал», расположенного на Сибирском тракте, показывает, что арендаторы готовы размещаться и работать в удалении от центра, в малоэтажных зданиях, в зеленой зоне со скверами и организованной инфраструктурой. Но, разумеется, строить комплексы такой площади в центре, где стоимость гектара земли доходит до150 млн руб., экономически не выгодно». Но многие компании жертвуют комфортом и простором ради статусного офиса в центре, добавляет эксперт.
Для нынешней ситуации на рынке офисов характерна в том числе поляризация предпочтений клиентов. «Большинство потенциальных арендаторов можно разделить на две группы: крупные компании, желающие арендовать представительский офис площадью не менее 500 кв. м, и компании, ищущие минимальное по комфорту офисное помещение по минимальной цене, — комментирует Анна Паночко. — Средняя прослойка как таковая очень малочисленна, хотя именно на этот класс рассчитано большинство бизнес-центров нашего города». Спрос есть на площади любого размера, но мелкая нарезка и поэтажная аренда — это форматы, где наблюдается дефицит, отмечает Лев Тетин: «На помещения площадью до 40 кв. м приходится до 70% всего спроса на рынке офисов. На помещения от 500 кв. м и больше — до 15%. Спрос на гигантские офисы формируют примерно с десяток федеральных компаний, которые ради экономии переводят бизнес-процессы из Москвы в Екатеринбург. Вот им, бывает, нужны офисы площадью до 15 тыс. квадратов».
Тренды на сверхбольшие и сверхмалые офисы ярко проявляются в двух БЦ — «ГринПАРК» и Summit. Офисы в «ГринПАРКе» (застройщик — «Малышева 73») позиционируются как доступный инструмент инвестирования и продаются. За счет мелкой нарезки стоимость стандартного офиса площадью 20 кв. м там не превышает цены квартиры в отдаленном районе города. Это позволяет ориентироваться на компании практически с любым объемом бизнеса. Summit (застройщик — «Никс и К»), наоборот, ориентируется на крупных клиентов, которым нужно собрать воедино разбросанные по разным офисам подразделения, но строить себе офис самостоятельно они не хотят.
Отдельные компании демонстрируют интерес к выкупу офисных помещений с помощью коммерческой ипотеки. «Рынок прошел стадию восстановления после кризиса 2008 г., в городе строится много современных торговых и офисных центров, спрос на коммерческую недвижимость высок, — рассказывает в беседе с «ДК» региональный директор Уральского филиала Росбанка Игорь Смуров. — Мы ожидаем постепенного роста спроса и объемов сделок с коммерческой ипотекой». Впрочем, по словам г-на Смурова, коммерческая ипотека пока существенно отстает в развитии от жилой из-за несовершенства законодательства, сложностей в юридическом оформлении сделок и недостаточного спроса. К тому же, рентабельность и риски малого и среднего бизнеса в России по-прежнему не позволяют банкам выдавать корпоративным клиентам долгосрочные кредиты. «В результате ежемесячная долговая нагрузка по коммерческой ипотеке оказывается выше, чем по ипотеке жилья, которую возможно оформить на 25 лет», — комментирует Игорь Смуров.
Наконец, в последние годы арендаторы проявляют интерес не просто к качественным площадкам, которых в Екатеринбурге уже много, а к креативным и инновационным решениям офисного пространства. Эта мода пришла из мировых рекламных агентств и интернет-компаний. Отдельные арендаторы не боятся ни самых экстравагантных экспериментов с рабочим пространством, ни того, что в какой-то момент им придется съезжать из помещения, на перепланировку которого была потрачена масса времени, сил и ресурсов.