Цены замерли в ожидании падения

Кривая цены на екатеринбургскую недвижимость плавно пошла вниз. Продавцы ждут, что будет дальше. В условиях кризиса, а для рынка недвижимости это, скорее, условия неопределенности, прогнозы сильно разнятся. Одни пророчат ценам резкое падение. Другие — медленную и несущественную коррекцию.

эксперты
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Илья Балашов
начальник отдела реализации объектов недвижимости АСЦ «Правобережный»
Алексей Гущин
и. о. руководителя УК «AVS Девелопмент»
Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
Николай Савин
президент Центра недвижимости «МАН»
Игорь Сайдулин
генеральный директор АН «Восточное»
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Вадим Шамшурин
директор по развитию ПКФ «Палникс»

Почему нет единого прогноза цен?
Что пугает пессимистов?
На что надеются оптимисты?

Поданным официальной статистики, финансовый кризис пока не обрушил цены на екатеринбургскую недвижимость. Плавная коррекция прайсов началась с конца прошлого года. И серьезного увеличения ее динамики игроки рынка не заметили.

Ежемесячно средняя цена на вторичном рынке снижается на десятые процента, конкретизирует Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»: «Так, с октября по ноябрь среднерыночные расценки ушли в минус на 0,88%. А с начала года цены предложения по городу — лишь на 3,2%».

Формально средняя стоимость первички также не претерпела никаких изменений, свидетельствуют эксперты. Средние расценки по новостройкам, заявленные в официальных прайсах, с августа текущего года (когда началась коррекция) сократились на 0,3-0,4%.

Тренд на понижение в наступающем году продолжится, полагают все опрошенные «ДК» эксперты. Об этом свидетельствует, в частности, сокращение количества заключаемых сделок, комментирует Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. В 2007 г. активность покупателей на рынке снизилась на 17% по отношению к 2006 г. «По итогам 2008 г. общее число заключенных договоров купли-продажи уменьшится еще на 5-7%», — прогнозирует г-н Хорьков.

Рынок до сих пор расплачивается за гиперактивный рост цен в 2006 г. Раздутые прайсы еще не успели уложиться в рамки платежеспособного спроса. К этой проблеме добавились и последствия финансового кризиса. «Понижаться» придется всем, констатируют участники рынка.

Но однозначно утверждать, насколько сократятся расценки, не решается никто. Рынок недвижимости крайне зависим от внешних факторов, объясняет Николай Савин, президент Центра недвижимости «МАН»: «Это своеобразный кукольный театр, в котором задействовано множество кукловодов. За ниточки цены квадратного метра дергают банкиры с их ликвидностью, продавцы нефти, государство и еще множество «смежников». От их дейст­вий и будет зависеть, по какому сценарию пойдет спектакль». Потому любой прогноз сегодня — это всего лишь мнение, заключает он.

Игроки рынка разделились на оптимистов и пессимистов. Первые считают, что динамика падения не уско­рится. В наступающем году прайсы продолжат плавно снижаться или вообще остановятся на приемлемом для большинства участников процесса уровне, предполагают они. Вторые же пророчат резкое падение рынка.

Цену новостроек рушит спрос и поддерживает себестоимость

Рассуждая о грядущем обвале первичного рынка, пессимисты обычно ссылаются на то, что существенное снижение прайсов в Екатеринбурге уже началось. Не нужно верить цифрам официальной статистики, призывают они: застройщики уронили цены скрытно.

Рынок продавца превратился в рынок покупателя. Теперь здесь можно торговаться. Острый дефицит денег заставляет девелоперов идти на уступки покупателям, которые располагают достаточным количеством наличных денег, чтобы расплатиться за квартиру сразу, утверждает г-н Савин: «Грубо говоря, выставил строитель на продажу квартиру за 3 млн руб. Приходит покупатель и с порога заявляет: «Куплю. Заплачу прямо сейчас. Но не три миллиона, а два». Начинается торг. И в итоге квартира уходит новому владельцу за 2,5 млн руб.».

Получается, снижение есть, причем оно существенное, резюмируют пессимисты. Застройщики готовы отдавать квадратные метры в новостройках даже по себестоимости. Лишь бы собрать деньги на завершение строительства, зарплату рабочих и на выплаты по кредитам.

Пока это не переросло в общую тенденцию. Но покупателей с чемоданами денег становится все меньше и меньше. И чтобы продать в будущем году хоть что-то, сниженные до предела цены строителям придется закрепить в официальных прайсах.

Следующий год станет тяжелым испытанием для всех застройщиков, подводит итог мрачного сценария Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс». Некоторые застройщики будут вынуждены откровенно демпинговать и квартиры по цене даже ниже себестоимости станут реальностью, полагает он: «Кто-то попытается, снизив расценки, собрать деньги для того, чтобы хоть частично рассчитаться с долгами и уйти с рынка. А кто-то будет таким образом собирать средства для завершения уже начатых объектов. Но вряд ли получится. Вероятнее всего, денег им не хватит».

В крайнем случае заморозить новые стройки придется не только слабым некредитоспособным игрокам рынка, но и лидерам, еще больше сгущает краски Николай Савин. Ситуация может сложиться таким образом, что платежеспособный спрос в сегменте нового строительства к середине или концу следующего года могут просто исчерпать. Все, у кого были деньги, к тому времени квартирами уже обзаведутся. И если ипотека еще не успеет ожить, рынок встанет.

Соглашаясь с доводами о низком спросе, оптимисты все-таки возражают против резкого снижения расценок. Как бы сильно ни сократился поток клиентов в офисы продаж строительных компаний, бесконечно скидывать цены застройщики не смогут. Себестоимость не позволит.

Тот, кто с рынка уходить не собирается, не может установить прайсы ниже уровня затрат на строительство, рассуждает г-н Ананьев. Более того, застройщикам нельзя работать в ноль, считает он: в продажную стоимость квадратного метра придется закладывать прибыль, для того чтобы собрать средства на новое строительство.

А эту прибыль строители уже уменьшили, добавляет Валерий Ананьев: «Цены застройщики уже скорректировали. Еще больше их снизить компании смогут только в том случае, если серьезно подешевеют стройматериалы и сократятся другие затраты».

Но предпосылок для существенного снижения себестоимости генеральный директор «Атомстройкомплекса» сейчас не видит. Стройматериалы уже подешевели и новой коррекции в этой статье затрат пока не предвидится, объясняет он: «Расходы на рабочую силу сейчас все, конечно, уменьшат. Но и здесь есть разумный предел. В разы сокращать зарплату никто не станет. Соответственно ни у кого не будет и серьезных оснований для значительного снижения прайсов».

Единственное, на что могут надеяться застройщики, — помощь государства. Жилье подешевеет, только если будет отменена плата за подключение к городским сетям. Но ничего подобного пока не предвидится.

«По новым объектам у нас сейчас цена установлена от 58 тыс. руб. И меньше она не станет. Ни о каких 35 или 40 тыс. руб., как некоторые мечтают, речи просто не идет. Даже себестоимости такой нет», — комментирует Илья Балашов, начальник отдела реализации объектов недвижимости АСЦ «Правобережный».

По его словам, хорошую прибыль строительные компании получали очень короткий период времени — только в 2006 г. А сейчас продажная стоимость квадратного метра складывается из реальных затрат, которые уже сделаны: строительно-монтажные работы, отселение, проект, сети, плата за подключение и т. д. «И они не могут стать меньше. Все быстро забыли, что цены на металл и цемент росли до октября и только потом пошли вниз. Тот, кто сегодня говорит, что строители должны снижать прайсы, потому что падают цены на стройматериалы, просто не понимает в строительстве ничего. Это может быть справедливым только для объектов, строительство которых будет начато сейчас с нуля», — заключает г-н Балашов.

С пугающим прогнозом о том, что в ближайшие годы из-за отсутствия покупателей рынок просто встанет, он тоже не согласен. Предложение сократится не меньше, чем спрос, утверждает Илья Балашов: «Позакрываются мелкие строители, которые вышли на волне активного роста цен в позапрошлом году. Предложение сократится, в эксплуатацию введут площадей меньше, чем заявляли».

Очередей в отделы продаж не будет. Но и катастрофических проблем со сбытом не возникнет, резюмирует он: «У нас количество заключенных договоров, дейст­вительно, снизилось, но некритично. Ситуация изменится, ведь число желающих купить квартиру не уменьшилось. Просто кто-то не уверен в надежности компании, строящей конкретный дом, кто-то пока не может продать свое прежнее жилье. А у кого-то деньги застряли в банке. Но все это временно».

Удержит вторичный рынок только терпение продавцов

В отличие от застройщиков частные продавцы жилья на вторичном рынке резервом для снижения расценок обладают. Они не обременены себестоимостью строительства. Им не нужно погашать многомиллионные кредиты. Они не содержат штаты специалистов, которых нужно кормить.

Чтобы квартиру продать, цену нужно опускать уже сейчас. Другого способа найти покупателя просто нет. А официальные данные о том, что, несмотря на относительную стабильность расценок, количество заключаемых сделок пока серьезно не сократилось — это миф, утверждают пессимисты из числа риэлторов. Просто агентств недвижимости стало меньше, объясняют они. Г-н Меньшенин: «В условиях, когда владельцы квартир отказываются скидывать цены, а платеже­способный спрос падает, прибыль агентств недвижимости тает. И слабые вынуждены покидать рынок. За последние два месяца число компаний-риэлторов снизилось на 5%. То есть закрылось 25 агентств. И эта тенденция продолжится».

Оберегал от резкого падения сегмент вторичного жилья исключительно психологический фактор, уверен Сергей Меньшенин. По его логике, продавцы не спешили идти на серьезный дисконт, так как ждали традиционного роста спроса перед новогодними праздниками. «Но сезонного всплеска активности покупателей нет и не будет. С наступлением нового года все предрассудки о том, что жилье на вторичном рынке можно продать по прежней цене, улетучатся», — утверждает руководитель аналитического отдела АН «Новосёл».

По всем признакам в следующем году средняя цена квартир на вторичном рынке Екатеринбурга вынужденно упадет, заключают пессимисты. По прогнозу г-на Меньшенина, в 2009 г. скидка на вторичку в городе может превысить 30%.

Пессимистичный сценарий действительно может сбыться, вынуждены согласиться оптимисты. Но допускать такого развития событий ни в коем случае нельзя, уверены они.

В итоге от резкого снижения прайсов проиграют все участники рынка, полагает Игорь Сайдулин, генеральный директор АН «Восточное». Несмотря на все негативные предпосылки, продавцы будут держать цены до последнего, считает он. «И если мы допустим падение, низкие расценки продержатся недолго. Купить новое жилье с существенным дисконтом успеют единицы. За короткое время сниженных прайсов инфляция сожрет прибыль продавцов. Почувствовав малейшее увеличение спроса, они поспешат резко взвинтить цены. И прайсы взлетят, как в 2006 г. Кому это нужно?» — восклицает г-н Сайдулин.

На том, что цены сейчас нужно заморозить, оптимисты не настаивают. Плавная коррекция на уровне нескольких процентов в год приемлема, считают они. Период затишья продавцам нужно просто переждать. Ничего страшного не случилось. Заводы не встали, банки массово не вымирают. Все равно времена низкой безработицы и ипотеки в 16% снова вернутся.

Рынок не застопорился. Сделки продолжают заключать. А в процессе торга покупатель иногда может скинуть до 15%, добавляет Игорь Сайдулин: «Вот в этом русле плавной коррекции нам и нужно работать. Скачки цен — показатель слабого развития рынка. Хочется верить, что в Екатеринбурге сложилась группа профессиональных игроков, которые не допустят нездорового снижения и последующего катастрофического роста».

Останутся в цене сформированные коттеджные поселки — подешевеет недострой

Застройщики загородных поселков в отличие от своих коллег, продающих городское жилье, относительно единодушны в прогнозах. Ценовая коррекция на коттеджи и таунхаусы неизбежна. А величина дисконта будет зависеть от степени готовности объектов и схем финансирования, которые девелоперы использовали.

Тяжелее всего придется тем, кто только-только приступил к работам и не располагает собственными средствами не то чтобы для завершения строительства, а даже для прокладки инженерных сетей, рассуждает Алексей Гущин, и. о. руководителя УК «AVS Девелопмент».

Крупного инвестора они не найдут. От банков ждать помощи тоже бессмысленно. Поэтому придется строить со скоростью, пропорциональной привлечению денег от покупателей домов. А люди сейчас боятся приобретать незавершенные объекты. И привлечь их можно только ценой.

Скидочные акции наименее удачливые участники рынка уже запустили, конкретизирует г-н Гущин: «Один из застройщиков коттеджного поселка в этом году предложил инвесторам приобрести дома на ранней стадии строительства с дисконтом в 25%. Более того, он обязался выкупить через год у них эти объекты по цене сегодняшнего прайса, тем самым гарантируя фиксированную прибыль». Другой девелопер, по словам Алексея Гущина, предоставляет беспроцентную рассрочку платежа на один год тем, кто готов внести 50% предоплаты от стоимости коттеджа наличными. Третий — продает земельный участок на территории будущего коттеджного поселка со скидкой 30%, рассчитывая привлечь таким образом первичные средства на прокладку дорог и инженерных сетей.

Аналогичная тенденция продолжится и в следующем году, соглашается Вадим Шамшурин, директор по развитию ПКФ «Палникс». А средний дисконт по незавершенным объектам будет достигать 30-40%, считают оба эксперта.

Но пойдут ли на понижение цен те, кто может достроить дома за свой счет, — в ответах на этот вопрос г-н Гущин с г-ном Шамшуриным не сошлись.

Первый утверждает — пойдут. Все-таки платежеспособный спрос упал, и под него теперь нужно подстраиваться. Снизить расценки девелоперам позволит падающая себестоимость строительства, считает Алексей Гущин. По его прогнозу, в 2009 г. за счет сокращения издержек прайсы можно будет подкорректировать на 5-10%.

И покупатели ждут этой коррекции, но напрасно, возражает Вадим Шамшурин: «Все надеялись, что цена стройматериалов пойдет вниз и, как следствие, подешевеют коттеджи. Но этого не произошло. Потенциальные покупатели все еще звонят нам, чтобы поделиться этой надеждой. И очень удивляются, когда узнают, что скидок нет и не будет».

Рассчитывать на снижение себестоимости не нужно, поясняет г-н Шамшурин. В нынешнем году серьезно подешевел разве что металл, утверждает он. А в загородном строительстве этот материал занимает не больше 4-8% общей стоимости работ и не может существенно повлиять на продажную цену.

Ждать, что затраты снизятся в будущем, вообще не стоит, продолжает директор по развитию «Палникса»: «Инфляцию, насколько я понимаю, к весне отпустят. Она в этом году достигла 20%. В следующем будет еще выше. И стройматериалы точно не станут дешевле. Просто снизятся объемы их производства».

Кроме того, у адекватных девелоперов загородных поселков сейчас вообще нет серьезных оснований для ценовой коррекции. По мнению Вадима Шамшурина, спрос на загородку упал не так существенно, как на объекты городского строительства. Дело в том, что рынок коттеджных поселков по большому счету только-только начал формироваться. Г-н Шамшурин: «На продажу выставили мало домов. У «Гринвилля» осталось несколько непроданных объектов, и в «Бобрах» еще можно найти свободные дома. Плюс — с десяток отдельно стоящих коттеджей. Это все. Больше покупатель ничего сейчас не найдет». А раз нет предложения — нет и причин для того, чтобы стимулировать спрос за счет скидок. Тот, кто сможет предложить рынку готовое загородное жилье, без покупателя не останется, резюмирует Вадим Шамшурин.

статистика
Чем ближе к центру — тем больше дисконт
Динамика снижения средней стоимости 1 кв. м вторичной недвижимости с ноября по декабрь по ценовым поясам

Ценовой пояс	Средняя цена 1 кв. м, руб.
	01.11.08	02.12.08
Центр	81 424	80 360
1-й	66 997	66 091
2-й	57 273	56 544
3-й	53 591	52 894
4-й	47 018	46 998

ценовой пояс	Жилые микрорайоны
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова
1-й	Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный
2-й	Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие Камни, Уктус, Широкая Речка
3-й	Шинный, Чермет, Аппаратный, Старая Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ
4-й	Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Нижнеисетский, Семь Ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро, Совхоз

Источник: Уральская палата недвижимости.

мнение
Новостройки: высокая себестоимость против низкого спроса
Николай Савин
президент Центра недвижимости «МАН»:
— По офисам продаж застройщиков ходят люди с чемоданами денег. Они готовы приобрести жилье прямо сейчас и выплатить сразу 100% его цены. Такие покупатели сегодня нужны всем. И им готовы идти на уступки.
Грубо говоря, выставил строитель на продажу однокомнатную квартиру за 3 млн руб. Приходит покупатель и с порога заявляет: «Куплю. Заплачу прямо сейчас. Но не три миллиона, а два». Начинается торг. И в итоге квартира уходит новому владельцу за 2,5 млн руб.

Илья Балашов
начальник отдела реализации объектов недвижимости АСЦ «Правобережный»:
— По новым объектам у нас сейчас цена установлена от 58 тыс. руб. И меньше она не станет. Ни о каких 35 или 40 тыс. руб. речи даже не идет.
Хорошую прибыль, о которой так много говорят, строительные компании получали только в 2006 г., когда шел бум продаж. Сейчас высокой рентабельности нет. Соответственно нет и резерва для падения расценок.
Все быстро забыли о том, что затраты строителей на металл и цемент росли до октября и только потом пошли вниз. Тот, кто сегодня говорит, что мы должны снижать цены, просто ничего не понимает в строительстве.

мнение
Вторичный рынок: паника частных продавцов против профессионализма риэлторов
Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»:
— Продавцы ждали предновогоднего роста объемов продаж. Но его не случилось. Сегодня все предрассудки, что жилье на вторичном рынке можно продать по докризисной цене, улетучатся. В 2009 г. квартиры могут подешеветь на 30%.
Игорь Сайдулин
генеральный директор АН «Восточное»:
— Даже если цены упадут, за короткое время инфляция сожрет прибыль продавцов. Почувствовав малейшее увеличение спроса, они поспешат резко взвинтить цены. И прайсы взлетят, как в 2006 г. Кому это нужно?
Скачки цен — показатель слабого развития рынка. Хочется верить, что в Екатеринбурге сложилась группа профессиональных игроков, которые не допустят нездорового снижения и последующего катастрофического роста.

мнение
Загородное жилье: ожидания покупателя против дефицита готовых коттеджей
Алексей Гущин
и. о. руководителя УК «AVS Девелопмент»:
— Застройщики, у которых есть деньги на подготовку инженерных сетей и инфраструктурных объектов, все-таки могут пойти на уступки клиенту. Я думаю, в следующем году цены понизят на 5-10%. Такую скидку позволят дать дешевеющие стройматериалы и рабочая сила.
Вадим Шамшурин
директор по развитию ПКФ «Палникс»:
— Снижать цены бессмысленно. Рынок — дефицитный. На продажу выставили мало готовых домов. У «Гринвилля» осталось несколько непроданных объектов. В «Бобрах» еще можно найти свободные дома. Плюс — с десяток отдельно стоящих коттеджей. Это все, больше покупатель ничего сейчас не найдет. Потому даже по старым прайсам коттеджи и таунхаусы продавать можно.