Частные инвесторы уходят из жилой недвижимости в коммерческую

эксперты
Илья Балашов
директор по продажам АСЦ «Правобережный»
Сергей Бузунов
директор АН «Метрополия»
Виктор Викин
директор УК «Бажовский»
Алексей Гущин
руководитель управления девелопмента группы компаний AVS Group
Анатолий Лебедев
директор департамента коммерческой недвижимости РС ЦН «МАН»
Валентин Менделеев
заместитель директора компании «Капитал Риэл Эстейт»
Андрей Черушев
директор УК «Партнерство»
Салават Шарипов
начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Новосёл»

Прошлый год отрезвил инвесторов, которые вкладывались в жилую недвижимость. После удачного 2006-го, когда рост стоимости квадратного метра достиг 103%, 2007 г. показал едва ли не отрицательную динамику. Эксперты спорят, каким будет текущий год. Одни считают, что рынок продолжит стагнировать, другие прогнозируют рост стоимости квартир до 25%. Неблагоприятная ситуация на фондовом рынке также подталкивает инвесторов выводить деньги из ценных бумаг. Аналитики убеждены: свободные денежные массы уйдут в сегмент коммерческой недвижимости, который выглядит очень привлекательно — стоимость кв. м торговых и офисных помещений в прошлом году увеличилась на 20%, арендные ставки показали динамику 15-20%. В этом году, по оценкам экспертов, инвесторов может ждать аналогичная доходность.

Как отмечает аналитический центр Уральской палаты недвижимости (УПН), сегодня в Екатеринбурге площадь помещений в строящихся бизнес-центрах составляет 640 тыс. кв. м, причем 37% от этого объема выставлены на продажу. Еще в 20% БЦ помещения продаются частично. С одной стороны, для частного инвестора такой объем предложения — фактор положительный. «Покупка офисов на нулевом цикле строительства по-прежнему привлекательна, поскольку за время работ стоимость объекта может вырасти до 70% (с учетом среднего времени строительст­ва объекта 1,5-2 года. — Прим. ред.)», — поясняет АЛЕКСЕЙ ГУЩИН, руководитель управления девелопмента группы компаний AVS Group. Порог вхождения в сегмент офисной недвижимости на нулевой стадии относительно невысок — можно найти предложения и от 55 тыс. руб. Помещения в готовых проектах стоят, по данным УПН, более 96 тыс. руб. за кв. м. Рентабельность вложений для инвестора при раннем входе в проект — 60-70%.

Однако в таком варианте инвестирования необходимо просчитать риски. «Многие бизнес-центры Екатеринбурга на период застройки выбрали путь плановой распродажи офисов. Это отражает проблемы финансирования объектов. Большое количество собственников бизнес-центра однозначно снижает его коммерческую привлекательность на рынке», — рассуждает АНДРЕЙ ЧЕРУШЕВ, директор УК «Партнерст­во». Девелоперы бизнес-центров, продающие свои площади по частям, научились учитывать риски. Сейчас стараются продавать помещения большими блоками, чтобы зайти в проект могли только крупные инвесторы и чтобы в дальнейшем управляющей компании было проще с ними договориться, парирует г-н Гущин. Но даже небольшому количеству собственников объекта придется конкурировать за потенциальных арендаторов, которых они хотят посадить на свои площади. Для этого приходится иногда демпинговать, отмечает АНАТОЛИЙ ЛЕБЕДЕВ, директор департамента коммерческой недвижимости РС ЦН «МАН»: «Один наш клиент, владеющий 450 кв. м в БЦ, мог бы сдавать помещение по 700 руб. за кв. м, но вынужден снижать ставку до 500 руб. за кв. м, лишь бы привлечь качественного арендатора на приемлемый срок».

Поэтому рентная доходность офисной недвижимости в Екатеринбурге может разочаровать инвесторов — в комплексах класса В она равна 7-10% в год, подсчитал г-н Лебедев. Арендная ставка в среднем по рынку в таких помещениях может существенно различаться. «Можно сдавать в аренду по 700-1 000 руб. за кв. м в месяц и получать стабильный доход, а можно устанавливать планку 1 400-1 600 руб. и получить не только проблему поиска и подбора арендаторов, но и их постоянную ротацию», — отмечает г-н Черушев. Причина такой ситуации, по мнению экспертов, — значительный объем предложения офисной недвижимости: рынком правит арендатор, и собственник площадей вынужден подстраиваться под его условия. Поэтому сроки окупаемости помещения в офисном комплексе класса В могут составлять от пяти до восьми лет при грамотном управлении. «Объект элементарно должен быть чистым, в частности, в местах общего пользования, в нем своевременно должны производить текущий ремонт и т. д. Если у здания несколько собственников, с ними бывает непросто договориться о затратах. Профессиональная УК, занимаясь технической эксплуатацией здания, может сэкономить даже на этой статье расходов инвесторов», — рассказывает Андрей Черушев. Следствия такой работы, как правило, финансовые результаты — арендные ставки растут минимум на 5-10%, увеличивается и капитализация площадей на объекте. Если же УК не удастся выстроить отношения со всеми собственниками, вложения вернутся через семь-десять лет.

Офисные помещения на первых этажах жилых зданий и торговая недвижимость формата street-retail смотрятся со стратегической точки зрения более выигрышно по сравнению с вариантами в готовых комплексах, добавляют эксперты рынка недвижимости. Обособленное помещение с отдельным входом исключает риски неудачно выбранной концепции торгового или бизнеса-центра или риск неграмотного управления объектом и т. д. Помещения в ТЦ сегодня почти не выставляют на продажу. По подсчетам УПН, на вторичном рынке предлагают 97 тыс. кв. м площадей, находящихся в торговых центрах и комплексах. Но подобные предложения часто не доходят до публичной оферты. УК предпочитают прямые продажи, стремясь подогнать пул арендаторов под единую концепцию ТЦ.

Основная часть предложений коммерческой недвижимости на первых этажах приходится на вторичный рынок (квартиры переводят в статус нежилого помещения). «Инвестируя в этот сегмент, важно быть готовым к тому, что деньги заморозят минимум на год. Это включает в себя процесс расселения, перевод помещения и ремонт входной группы», — перечисляет Анатолий Лебедев. Наиболее активно переводы происходили в конце 90-х — начале 2000 гг. «В 2007 г. закрытых сделок по всему рынку было около 60. Прогноз на 2008 г. — еще меньше, поскольку интересных для перевода квартир остается не так уж много», — отмечает СЕРГЕЙ БУЗУНОВ, директор АН «Метрополия». Впрочем, привлекательность сегмента отнюдь не исчерпана. Эксперты обозначают два обстоятельства, которые будут способствовать увеличению сделок по переводам. Во-первых, сейчас на рынке жилья застой, поэтому некоторые объекты на первых этажах можно купить или разменять с существенным дисконтом, заверяет ВАЛЕНТИН МЕНДЕЛЕЕВ, заместитель директора компании «Капитал Риэл Эстейт». Во-вторых, постепенно привлекательными становятся помещения, которые ранее считались «гиблыми», отмечают риэлторы. Происходит это по разным причинам. Например, рынок быстро реагирует на сообщения об изменениях в транспортной сети Екатеринбурга. «Когда объявили о строительстве новой станции метрополитена или, допустим, запустили троллейбусную линию через мост на Пионерский поселок, расселение на первых этажах домов рядом с остановками нового маршрута провели моментально. Продавцы смогли значительно (иногда более чем на 50%) поднять цену на свои помещения из-за изменения их ликвидности и спроса. Но были и покупатели, которые загодя знали о планах развития транспортной развязки и успели купить объекты до того, как они начали расти в цене», — рассказывает ЕВГЕНИЙ НОВОСЁЛОВ, директор ГК «Новосёл». Открытие двустороннего движения на ул. Куйбышева между ул. Восточная и ул. Луначарского также сделало привлекательными помещения на первых этажах домов, расположенных в этом квадрате, добавляет г-н Лебедев.

Ликвидными чаще всего становятся помещения на первых этажах тех домов, которые расположены на оживленных участках улиц или рядом со строящимися жилыми, торговыми, спортивными комп­лексами и бизнес-центрами, продолжает САЛАВАТ ШАРИПОВ, начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Новосёл» (офис на ул. Бардина). Эти объекты будут выполнять роль магнитов и притягивать к себе большое число людей.

Помимо вторичного рынка ежегодно сдается не менее 130-150 тыс. кв. м нежилых помещений в новых домах — подсчитали в УПН. На офисную недвижимость приходится 30-35% помещений, остальные площади предназначены под магазины, предприятия сферы услуг и т. д. «В нашем жилом комплексе мы преду­смотрели 35 тыс. кв. м нежилых помещений. Сделали ставку на продажу больших площадей — от 1 тыс. кв. м, буквально по этажу. В дальнейшем собственник сам может разбивать помещения на отдельные офисы. За один этаж нежилых площадей инвестор мог отдать $3-4 млн», — рассказывает ВИКТОР ВИКИН, директор УК «Бажовский». Купить нежилое помещение в «долевку» сегодня непросто, уточняет ИЛЬЯ БАЛАШОВ, директор по продажам АСЦ «Правобережный»: «Застройщикам выгодно продавать помещение готовым. Впрочем, и такое предложение не всегда выходит на рынок — строительные компании оставляют объекты себе в управление и сами сдают их в аренду». Эксперты прогнозируют, что предложения на готовые помещения на первых этажах будут сокращаться в центре и прилегающих к нему районах. Однако в третьем-четвертом ценовых поясах и городах-спутниках купить площадку в жилом доме не составит труда — застройщикам необходимы средства для финансирования строительства, поэтому они могут даже подвинуться в цене.

Порог вхождения в сегмент street-retail, по оценкам Анатолия Лебедева, от 100 до 300 тыс. руб. за кв. м, офисные помещения на первых этажах могут обойтись от 60 до 200 тыс. руб. за кв. м. Цена повышается в зависимости от местоположения объекта и степени его подготовки для коммерческого использования. «Собственники квартир на первых этажах обычно соглашаются на размен с более выгодными условиями. При этом недвижимость под торговлю более дефицитна, что тоже сказывается на цене ее выкупа», — отмечает г-н Лебедев. Но при этом в street-retail — высокие арендные ставки и положительная динамика роста. «Максимальные арендные ставки, конечно же, на улице Вайнера — 3,9 тыс. руб. за кв. м. В центре и первом поясе в хорошем месте вполне можно рассчитывать на ставку 1,3-1,5 тыс. руб. за кв. м, рост аренды в год может составить 10-15%», — поясняет г-н Шарипов. Свои «улицы Вайнера» есть почти в каждом районе. Например, на Уралмаше это ул. Победы, на Химмаше — ул. Грибоедова, на ВИЗе — ул. Заводская. И именно на них в первую очередь стоит обращать внимание при выборе объекта вложений — советуют риэлторы. Капитализация готового объекта торговой недвижимости стабильно прибавляет 20-25% в год от его первоначальной стоимости. Это позволит периодически поднимать ставки аренды, а потом продать подорожавшую недвижимость и получить дополнительные проценты.

Формула эффективности вложений в коммерческую недвижимость для частного инвестора такова: окупаемость затрат в течение пяти лет, рентабельность на уровне 20% — делится наблюдениями Анатолий Лебедев. Исходя из этих параметров можно оценить и стоимость объекта, который инвестор собирается приобрести. Это необходимо для того, чтобы не «переплатить». «К примеру, сейчас, на улице Красноармейская предлагают помещение 100 кв. м, которое можно сдавать по 2,5 тыс. за кв. м, т. е. в год объект может генерировать прибыль 3 млн руб. Собственник продает его за 30 млн руб. Если использовать вышеизложенную формулу, цена помещения завышена в два раза», — поясняет г-н Лебедев. Хотя, признает эксперт, сейчас лучше закладывать возвращение инвестиций в течение шести-семи лет — замедление сроков окупаемости свойственно развитым рынкам и рынкам, близким к стадии насыщения предложением.

Потенциал роста стоимости арендных ставок и капитализации объекта определяют, ориентируясь на людской трафик: минимальный показатель — 1,5-2 тыс. человек в сутки. От этого в первую очередь зависит профиль помещения. Для подсчета трафика можно нанять специализированную компанию либо передать эту задачу своему специалисту — важно выяснить, сколько человек проходит мимо объекта за сутки, в какие часы трафик максимален, а когда наступает спад. Можно даже провести мини-соцопрос на тему «Какие из предложенных товаров интересуют потенциального покупателя». Главное — получить социальный портрет аудитории (кто эти люди, каковы их потребительские предпочтения, доход, где они совершают покупки). Стоимость такого исследования — 25-30 тыс. руб.

В помещения на узнаваемых перекрест­ках и остановках (там людской трафик максимальный) выгоднее ставить магазины продуктов питания либо офисы турфирм, абонентских отделов провайдеров, агентств недвижимости, ориентированные на продажу услуг, которые пользуются массовым спросом, — советует Салават Шарипов. Чем ниже трафик, тем более внимательно нужно подходить к выбору товара, который будет предлагаться в магазине. «Например, на перекрестке Татищева — Каменщиков интересны угловые и хорошо просматриваемые помещения. Но людей там ходит мало. Поэтому лучше сделать магазин промышленных товаров для конкретной целевой аудитории и тем самым привлечь покупателей к месту», — рассуждает г-н Шарипов. Оптимальный вариант — универсальность площадки: при изменении конъюнктуры рынка из магазина можно сделать офис и наоборот, советуют эксперты. «Допустим, торговый центр «Дирижабль» перестал быть популярным, и недвижимость на первых этажах в районе Ботаники, ориентированная на торговлю, частично утратила прежнюю привлекательность. Людской трафик по улице Шварца снизился, стал меньше поток машин. Есть вероятность, что, когда у объекта изменится концепция, арендные ставки на коммерческую недвижимость в этом районе вновь начнут расти. Пока же там, возможно, выгодно сдавать помещения под офисы, а не под магазины», — подмечает Салават Шарипов.

Но прежде чем принять окончательное решение об инвестировании, желательно найти арендатора для помещения. Скажем, инвестор оценил, что в рассматриваемом квартале мало магазинов одежды. Он может выйти с предложением к операторам этого рынка. У них есть стандарты подходящего им помещения, параметры средней проходимости, данные оборота с 1 кв. м (для арендатора торгового центра — от 10 до 15 тыс. руб. в месяц). В случае с недвижимостью на первых этажах зданий, расположенных в проходных местах, стоит ориентироваться на схожие параметры, рекомендуют эксперты. Примерив эти требования к точке, арендатор оценит ее привлекательность как объекта инвестиций. Если его не устроят показатели, значит, вложения в проект невыгодны или будут окупаться слишком долго. Чтобы получить объективную картину, можно обратиться за анализом объекта сразу к нескольким потенциальным арендаторам. В итоге можно выбрать оптимальный вариант — бизнес, ведение которого в этом помещении будет максимально успешным. «У меня несколько объектов на первых этажах в собственности. Все они сданы в аренду, но я не могу сказать, что чувствую себя уверенно до конца. Арендатор неожиданно может съехать, по­скольку его бизнес приносит не так много дохода, как он запланировал, — рассказывает Анатолий Лебедев. — По своему опыту могу сказать, что самый выгодный арендатор — банк. Это стабильная структура, для своих доп­офисов они делают хороший ремонт, и можно не беспокоиться за сохранность помещения».

Поиск нового арендатора в среднем занимает три-четыре месяца. Помещение придется подстроить под новую компанию, сделать ремонт. Задачу найти арендаторов и вести все хозяйственные отношения с ними можно переложить на управляющую компанию. «Стоимость услуг — максимум 15% от чистой прибыли, которую генерирует помещение в год», — отмечает г-н Менделеев.

С надежным арендатором лучше сразу заключить долгосрочный договор, оптимальный период — от трех до пяти лет, констатирует г-н Лебедев: «На более длительные сроки я не рекомендую соглашаться. Тем самым вы ограничиваете себя в возможности маневров при возникновении нестабильной экономической ситуации».

Основное правило для успешного рантье — инвестировать в недвижимость не более 50% свободных денег, убеждены экс­перты. Принято считать, что рисковать можно теми средствами, потеря которых принципиально не скажется на уровне жизни. Однако есть другая теория: людям в возрасте около 30 лет все-таки можно рисковать — к 50 годам они успеют восстановить потери и спокойно уйти на пенсию. Если человек ставит на кон свой капитал в преклонном возрасте, то может уйти на заслуженный отдых ни с чем.

Редевелопмент — реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов) с целью их более эффективного использования.

Источник: «ДК».

Источник: «ДК».