Девелоперы Урала пересмотрели стратегии: управляющие торговыми центрами идут навстречу арендаторам, а новые проекты в этом сегменте — редкость. На рынке складов же ситуация спокойнее.
Читайте спецпроект «Действующие лица строительного рынка» на DK.RU
С начала кризиса ситуация на рынке недвижимости остается стабильно сложной: по словам экспертов, он тонет, только с разной скоростью — в зависимости от сегментов. Девелоперы не скрывают, что то и дело проводят мозговые штурмы — чтобы найти оптимальные инструменты и стратегии работы при низком спросе и исходе инвесторов. Настрой у многих не слишком оптимистичный, но все сходятся в одном: надо продолжать работать.
Торговля без драматизма
По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Гурама Тухашвили, за 2015 г. снижение покупательской активности и оборотов потребительского рынка привело к тому, что ритейлерам пришлось серьезно пересмотреть планы по развитию. Некоторые международные торговые сети еще с середины прошлого года стали уходить с российского рынка, другие федералы закрыли магазины в регионах, сосредоточившись на наиболее прибыльных рынках двух столиц.
Параллельно с уходом международных операторов стал усиливаться процесс ротации — местные магазины начали снижать издержки за счет уменьшения занимаемых помещений, либо за счет переезда на более дешевые площадки. В итоге число незаполненных квадратных метров увеличилось практически во всех торговых центрах Екатеринбурга. Сначала активно высвобождались небольшие помещения. Затем тенденция стала постепенно перебираться на крупных арендаторов, в том числе и якорных. Постепенно объем вакантных площадей вырос с 2% до 8%. Ставки аренды в ТЦ города за последний год снизились на 11% — это коснулось практически всех объектов.
«Понятно, что в условиях снижающегося спроса управляющие торговыми центрами вынуждены были идти и на другие уступки. Первым шагом навстречу стал пересмотр валютных договоров, другой уступкой был переход со схемы фиксированной арендной ставки на схему «минимальный фикс, плюс процент с оборота». Это позволило ритейлерам в меньшей степени зависеть от потребительской активности, которая в последнее время была, мягко говоря, неустойчивой», — говорит г-н Тухашвили.
Председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев в разговоре с DK.RU отмечал, что покупательский трафик в торговых объектах города снизился, но не во всех ТЦ. По словам эксперта, игроки, которые шевелятся, ищут пути привлечения покупателей, имеют шанс их сохранить.
«Я склонен считать, что мы достигли дна, хотя я предпочитаю называть его «плато». И на этом плато пролежим до конца года. Если общая экономическая ситуация не будет ухудшаться — а я не вижу предпосылок к этому — со следующего года станет легче», — прогнозирует г-н Караваев.
Пока же новых строек торговых центров девелоперы города не начинают. Возведением сразу двух гипермаркетов в этом году в Екатеринбурге занялась лишь федеральная сеть «Лента». Впрочем, соучредитель «Общества Малышева 73» Игорь Заводовский анонсировал новый большой проект — торговый центр с рабочим названием «Золотой» в границах ул. Белинского — Шварца — Крестинского — Объездной дороги, в который по плану будет входить также и автовокзал «Южный». Однако спешить девелопер не намерен — приступить к строительству компания планирует в конце 2018 г., а закончить стройку — к 2023 г.
Отметим, в первом полугодии 2016 г. в Екатеринбурге был открыт ТРЦ «Академический» и объект «Светлореченский» на ул. Соболева. Во второй половине года ожидается скачок числа новых объектов, будет введено в строй еще пять: помимо обеих «Лент» — ТЦ «Кировский» на Сиреневом бульваре; ТЦ Crystals с супермаркетом парфюмерии и косметики «Золотое яблоко»; вторая очередь ТРЦ «Максидом», которая входит в строй с опозданием. Стоит добавить, что к весне 2017 г. появится также пятая очередь ТРЦ «Гринвич». Эксперты полагают, что запуск новых торговых центров в Екатеринбурге, который считается российским лидером среди городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей, приведет к увеличению вакантных площадей, однако не стоит бить тревогу: в целом по рынку этот показатель не превысит 10-15%.
«В общем на рынке сейчас доля свободных площадей чуть превышает 8-10%. Для отдельных объектов этот показатель находится на уровне 15-17%. И это при том, что традиционно для новых объектов показатель 60-70% заполненности — это хорошие цифры. Поэтому вполне ожидаемо, что снижение средних арендных ставок за 1 полугодие 2016 г. замедлилось, по моим наблюдениям оно не превысило 7%», — отмечал частный риелтор Антон Дмитриев, специализирующий на торговой недвижимости.
Полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль добавлял, что в торговом сегменте драматизма нет. Проблемы возможны у ТЦ без хорошей концепции и сбалансированного пула арендаторов.
Складской оазис
Вопреки ожиданиям, прошлый год стал удачным для рынка складов Екатеринбурга — по словам директора направления по представлению интересов собственников компании Knight Frank Антона Репина, в 2015 г. Екатеринбург стал вторым региональным мегаполисом страны по объему сделок на рынке складской недвижимости, обогнав Новосибирск и пропустив вперед только Санкт-Петербург. В этом году, по прогнозам эксперта, ситуация будет тоже неплохой:
«Думаю, в течение года стоит ожидать подписания двух крупных сделок по аренде площадок в Екатеринбурге. Федеральные игроки возьмут здесь 40-50 тыс. квадратов».
Активность на складском рынке города г-н Репин объясняет консолидацией крупных арендаторов и развитием федеральных торговых сетей в регионе.
При этом, отмечал глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль, новых крупных спекулятивных проектов складских комплексов в городе не планируется:
«Без наличия пула арендаторов или покупателей никто сейчас строить склады не будет. Это факт. Так что новые проекты станут развиваться в формате build-to-suit. Дефицит качественных спекулятивных проектов классов А и В сохранится. Несмотря на то, что в городе есть вакантные площади, проектов с хорошей локацией, прозрачным девелопером, наличием необходимых инженерных систем, полным пакетом документом по-прежнему очень мало. И в востребованных объектах есть даже листы ожидания для потенциальных арендаторов. Я общался с коллегами из Питера, они рассказывают, что там много вакантных площадей и удивляются, что у нас не так. Говорят: «У вас какой-то оазис складской недвижимости».
Эксперты также ожидают усиления тенденции возведения небольших спекулятивных складов класса С на 1,5 тыс. - 12 тыс. кв. м. — такие объекты появятся в районе Березовского, аэропорта Кольцово, в направлении Верхней Пышмы. Если девелоперы берутся за такие проекты, то, как правило, стараются экономить — уровни полов делают ниже 1,2 м, они могут быть вообще на отметке ноль. Не обустраивают системы приточно-вытяжной вентиляции и пожаротушения. Но при этом есть клиенты, которые за эти излишества готовы не платить и получить комфортную ставку, констатируют участники рынка.
Также ожидается, что в Екатеринбурге начнут набирать обороты проекты формата cross doking, где приемка и отгрузка товаров идет через склад напрямую.
«Идет централизация логистики, в регионах открываются небольшие кросс-докинговые склады. Их задача принять груз и сразу доставить до клиента или его магазинов. В Екатеринбурге запрос на такие проекты есть – компании наподобие «Л'Этуаль», у которых в Екатеринбурге есть сетевые магазины, но объем товаров и оборачиваемость не так высока, чтобы иметь свой склад или распределительный центр, интересуются. Но специализированных таких площадок нет. Эту услугу оказывают разве что на базе существующих логистических операторов», - комментирует Виталий Хиль.
Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости Екатеринбурга эксперты связывают с направлением аэропорта Кольцово — по мнению Антона Репина, там самая перспективная зона для такого рода проектов.