«Если считать прямолинейно, то цена метра вырастет на стоимость заемных денег. Удорожание составит 18-20%, то есть 7-8 тыс. руб. на каждый метр в Екатеринбурге. В минус работать никто не будет».
Ожидания от следующего года у девелоперов Екатеринбурга весьма нерадостные. Как рассказал DK.RU директор PRINZIP Геннадий Черных, станет сложнее — в первую очередь из-за меняющихся правил игры. Напомним, осенью президент РФ Владимир Путин поручил премьер-министру Дмитрию Медведеву, председателю ЦБ РФ Эльвире Набиуллиной и гендиректору АИЖК Александру Плутнику в течение трех лет постепенно заместить механизм долевого строительства жилья банковским кредитованием и «иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Утвердить план перехода они должны до 15 декабря 2017 г. По словам г-на Черных, именно эта «дорожная карта» окажет наиболее существенное влияние на ситуацию на рынке в 2018 г. — помимо таких традиционных факторов, как реальные доходы населения, объемы, темпы строительства и ассортимент предложения, который есть у участников рынка.
От того, какую «дорожную карту» нам покажут 15 декабря, станет понятно, что будет ждать рынок. Чем дальше отодвинут сроки отмены долевки, тем легче игрокам будет пережить этот период. Потому что процедура проектного кредитования сырая, да и сами застройщики часто не готовы брать деньги в банках, так как требования ЦБ РФ и финучреждений сегодня весьма суровые, получить заем по силам совсем немногим игрокам. К тому же большой вопрос, насколько финансовая система страны готова к новациям — изыскать такое количество средств, порядка 4 трлн руб., одномоментно совсем непросто. Так или иначе, мой прогноз таков: ждать отмену долевки стоит летом 2018 г. Чиновники постараются максимально быстро выполнить поручение президента, — говорит эксперт.
И добавляет: в негативном сценарии это приведет к уходу с рынка значительной части игроков, снижению темпов строительства и росту цен. Ситуация будет на руку разве что крупным компаниям с большим складом недвижимости, а для рынка в целом и для покупателей снижение конкуренции даст отрицательные последствия.
Если считать прямолинейно, то цена метра вырастет на стоимость заемных денег. Если учесть, что срок строительства объекта в активной фазе составляет порядка двух лет, то удорожание составит 18-20%, то есть 7-8 тыс. руб. на каждый метр в Екатеринбурге. В минус работать никто не будет. Правда, есть вероятность, что отмена долевки откорректирует рынок земли. На сегодня стоимость площадок в городе серьезно переоценена. И если у собственника земли к налоговой нагрузке добавится еще и то, что количество потенциальных покупателей сократится в разы, участки могут стать дешевле. И в итоге стоимость заемных денег и ставшая доступнее земля могут друг друга уравнять (стоимость участка делает метр дороже на 5-10 тыс. руб. в зависимости от локации). И цена метра резко не изменится. Но эта конструкция может и не сработать: слишком много обстоятельств, которые могут повлиять на итоговую картину. И тогда я совершенно не представляю, как не допустить роста цен, — прогнозирует Геннадий Черных.
Добавим, что с начала 2017 г. на строительном рынке Екатеринбурга возникло некоторое оживление — ряд девелоперов заявили о грядущем старте новых проектов разного масштаба и класса. И это на фоне продолжающейся стагнации продаж квартир. Примечательно, что новые стройки, анонсированные в этом году, по большей части — уже не комплексные проекты на окраинах, а редевелопмент промышленных территорий. Хотя в последние пять-семь лет городские власти утверждали: будущее Екатеринбурга за стройками в чистом поле, а ставить новостройки точечно в городской ткани не следует. Теперь же тренд сменился: чтобы осваивать окраины, нужно решить массу сложных проблем: перевести территории в категории, пригодные для строительства, найти финансы на возведение инженерных коммуникаций и дорог. В сегодняшних экономических условиях это стало еще сложнее, чем в жирные годы.
При этом в город зашел новый игрок — и тоже с проектом редевелопмента. Федеральная ГК «ПИК», акционерами которой являются Сергей Гордеев, Александр Мамут и Михаил Шишханов, в начале этого года объявила о планах комплексно застроить площадку бывшего завода «Уралпластик» в Завокзальном районе Екатеринбурга. Концепция развития территории уже готова, там планируется возвести ЖК «Столичные кварталы» на 300 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Местные игроки восприняли приход новичка по-разному: одни убеждены, что революции на рынке он не сделает. Другие видят в проектах москвичей интересные особенности, которые могут понравиться местным покупателям и, стало быть, заставят екатеринбургских девелоперов подтягиваться до уровня федералов-новичков.
В сфере коммерческой недвижимости также поводов для оптимизма немного: деловая активность в городе снижается, а офисный фонд продолжает расти — в эксплуатацию вводятся бизнес-центры, проекты которых были заложены пять-семь лет назад. Отсюда много вакантных площадей. Так, по данным УПН, в БЦ класса А свободно 26% метров, класса В+ — 11%, В — 15%.
Арендные ставки ранее снижались, но после аналитики увидели стабилизацию и положительную динамику. На сегодня квадрат в офиснике класса А обходится в месяц в 1,2 тыс. руб., в деловом центре класса В+ придется отдать в среднем 920 руб., класса В — 750 руб. Однако, комментирует аналитик УПН Константин Октаев, уровень свободных площадей еще достаточно высок, и существующего стока достаточно для удовлетворения потенциальных потребностей рынка на 2018 г. В ситуации отсутствия устойчивой тенденции к росту реальных доходов населения, ресурсов для спроса на потребительские услуги недостаточно для уверенного развития рынка офисов.
На следующий год он прогнозирует объем ввода офисных площадей в пределах 75 тыс. кв. м арендопригодной площади в деловых центрах.