«Апартаменты класса «эконом» уйдут с рынка»: Перспективы «нежилого жилья» в Екатеринбурге

В прошлом году застройщики города сдали 50 тыс. кв. м. апартаментов — сразу в четыре раза больше, чем в 2014 г. И это при том, что «УГМК-Холдинг», вопреки прогнозам и ожиданиям, не стал спешить со сдачей башни «Исеть», где апартаментов 31 тыс. квадратов. Любопытно, что апартаменты — единственный сегмент нежилой недвижимости, который прибавил в 2015 г. — остальные или снижались или показывали едва заметный рост (социальные объекты).

Источник: администрация Екатеринбурга. Картинки можно увеличить, кликнув по ним.

Первые апартаментные ласточки появились в городе в конце 2000-х гг. — УГМК начала возводить башню «Исеть», переформатировав ее из офисника в комплекс премиальных апартаментов, позже «Атомстройкомплекс» открыл нишу апартаментов эконом-сегмента. Эксперты не скрывали: осваивать этот формат застройщики вынуждены — у многих есть участки с целевым использованием под коммерческое строительство, а офисные центры перестали быть востребованы рынком.

«В городе строят много бизнес-центров, но загружены они не на 100%. Инвесторов офисная недвижимость привлекает редко, им интереснее торговые объекты, а многие из них вернулись на рынок жилья. Застройщики вынуждены менять формат», - пояснял экс-заместитель гендиректора ЦН «Северная казна» Павел Маслихин.

Впрочем, часть застройщиков, работающих в городе, апартаменты не строит. Как рассказывал Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Урал», это решение принципиальное — в законодательстве сегодня нет четкого определения такого вида недвижимости, а ЛСР как публичная компания должна выводить на рынок продукт, который полностью соответствует требованиям закона. Строить жилье, а не апартаменты на месте бывшего Уральского приборостроительного завода решила и PRED GROUP – перед стартом проекта компания занималась переводом земли в категорию, пригодную для строительства традиционных квартир.

Определение термина «апартамент» есть в приказе Федерального агентства по туризму и в постановлении Госстандарта РФ. Там указано:

это номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м., который включает две и более комнат, санузел и кухонное оборудование.

Отдельно отмечено, что предназначены апартаменты для временного проживания.

Так как жилье в комплексе апартаментов — это нежилое помещение, значит, на него не распространяются нормы Жилищного кодекса. Госэкспертизу апартаментные комплексы проходят как нежилые объекты: упрощены нормы по инсоляции, здания могут находиться в санитарно-защитных зонах, не располагать инфраструктурой — детскими площадками, парковками.  

Представители горадминистрации, опасаясь, что девелоперы застроят город некачественными объектами, транслировали негативное отношение к апартаментам и настраивали горожан: раскупаете отель по номерам, потом не жалуйтесь, что на десять апартаментов одно место на парковке, а платить за коммуналку приходится много больше, чем в жилых домах. Однако стоимость метра в апартаментных комплексах делала свое дело — проекты эконом-класса, реализованные в городе, раскупаются активно. Девелоперы, работающие в премиальном сегменте, также убеждены, что апартаменты в их комплексах найдут своего покупателя за пару лет.

Сергей Ерыпалов, директор по капитальному строительству и инвестициям «УГМК-Холдинга» — о башне «Исеть»:

«Это не типовое жилье, оно рассчитано не на массового потребителя. Но такой потребитель есть — люди, живущие в других городах и бывающие в Екатеринбурге по делам. Чтобы не останавливаться в гостиницах, они приобретают апартаменты в «Исети». Убежден, что в течение двух-трех лет объект будет полностью распродан».

Читайте на DK.RU. Экскурсия по башне «Исеть». Каково жить в самом высоком здании Екатеринбурга / ФОТО

Риски владения апартаментами

- Может быть шумно

Свод правил «Защита от шума» четко регламентирует предельный уровень шума в жилых зданиях. Для коммерческой недвижимости нормы менее строгие либо отсутствуют вовсе.

- Придется потесниться

Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» прописывает плотность застройки — отношение площади всех этажей здания к размеру участка. Для жилья коэффициент составляет 1.2, для апартаментов — 3. То есть застройка может быть более плотной.

- Детсад не положен

Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» определяет, в каком радиусе от жилого дома должны располагаться детсады, школы, больницы и др. объекты социальной инфраструктуры. Для апартаментов ничего такого не прописано. Жителям придется пользоваться уже существующими детсадами и больницами и нагружать их собой дополнительно, либо если поблизости нет соцобъектов — добираться до отдаленных. Также для апартаментов упрощены нормы по инсоляции, числу машиномест на парковке, наличию детских площадок и др.

- Без прописки

Оформить постоянную регистрацию по месту жительства в апартаментах нельзя. Возможна временная регистрация, причем срок может быть очень длительным. Но оформить ее получится только если в документах на землю под объектом или строительство фигурирует гостиничное назначение помещений. 

- Всегда пригодны

Жилье может быть признано непригодным, если соответствует ряду прописанных требований (температура, влажность и др.). Для апартаментов таких критериев нет, признать их непригодными для проживания не получится.

- Без ТСЖ

Собственники апартаментов не могут создать ТСЖ для решения разных жилищных вопросов.

- Без материнского капитала

Добавить материнский капитал при покупке апартаментов не получится — эти деньги не разрешается использовать для приобретения коммерческой недвижимости.

- Квартплата выше

Расчет коммунальных ресурсов производится по нормативам для юридических лиц, которые, в основном, выше, чем для жилья. Льготы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах получить невозможно.

- Налоги больше

Для апартаментов схема налогообложения такая же, как для классического жилья. За основу для расчетов налога на имущество берется кадастровая стоимость объектов, разница — в ставках. Для жилья - 0,1%, для нежилья - 0,5%. Плюс к апартаментам не применяется налоговый вычет – 20 кв. м. на человека.

Плюсы владения апартаментами

- Цена

Стоимость 1 кв. м. в апартаментах эконом-сегмента на 15-20% ниже цены квадрата в жилых многоквартирниках.

- Налог не в тягость

Ставки по налогам на жилые и нежилые помещения отличаются в пять раз. Но это не значит, что платить за апартаменты нужно ровно в пять раз больше. Дело в том, что цена 1 кв. м в апартаментах меньше. В итоге собственник апартаментов может потерять больше 10 тыс. руб. на налогах в год, но на самой покупке недвижимости он экономит до 2 млн. То есть этих денег хватит, чтобы платить налог больше ста лет.

- Добрая воля застройщиков

Фактически апартаменты в городе строят по нормам для жилья или по максимально к ним приближенным — застройщики предусматривают детские площадки, добавочные парковочные места, берут на себя обустройство прилегающих территорий и объектов (аллеи, парки, спортплощадки и др.).

- Сервис как в отеле

В большинстве апартаментных комплексов за исключением совсем уж экономичных работают общедомовые сервисные службы, рум-сервис, которые позволяют жителям получить комфорт, сопоставимый с гостиничным.

- Сам себе перепланировщик

Собственник апартаментов может сделать перепланировку на своих метрах, не запрашивая разрешение в БТИ или в других органах. Единственное ограничение для полета фантазии — понимание, что перепланировка не должна причинить вред несущим конструкциям и подвергнуть опасности жизнь других жильцов.

- Шанс на жилье

Перевод апартаментных комплексов в категорию жилых возможен – процедура эта долгая и сложная, но прецеденты есть. В частности, в 2013 г. компания «Верт-Строй» добилась изменения статуса 17-этажки на ул. Гражданской, процесс занял около двух лет. Схема такая: застройщик ввел здание в эксплуатацию и оформил право собственности на себя. Затем провел повторную экспертизу, которая показала, что объект соответствует нормам жилья. После утвердил решение в суде.

- Прописка не нужна

Регистрация по месту жительства необходима для пользования государственными поликлиниками, детсадами, школами и для взаимодействия с госорганами, чтобы получить загранпаспорт, разрешение на ношение оружия, зарегистрировать авто и т. п. Все эти вопросы можно решить, зарегистрировавшись по другому адресу, а большинство госуслуг предоставляют в МФЦ независимо от адреса регистрации.

- Обычная квитанция 

Часть жилищно-коммунальных услуг обходятся собственникам апартаментов дешевле, чем владельцам квартир. К примеру, за тепло нужно платить меньше. По словам жителя трехкомнатных апартаментов в 83 кв. м. в комплексе «Огни Екатеринбурга», коммунальные платежи находятся на уровне обычных квартир — зимой в месяц выходит 6,7 тыс. руб.

Читайте на DK.RU. Апартаменты Екатеринбурга – какие проекты есть в городе, и какие компании наиболее активны в этом сегменте / КАРТА

В последние пару лет градус недовольства апартаментами в мэрии снизился — застройщики в большинстве своем не выводят на рынок откровенно некачественные проекты. А чтобы споры вокруг этого формата окончательно утихли, девелоперы разработали классификацию, с помощью которой можно будет отличать качественные апартаменты от некачественных — тех, что не решают социальных и инфраструктурных проблем, кроме частных проблем локального застройщика.

Как пояснял директор по развитию «Атомстройкомлекса» Виктор Ананьев, рабочая группа учла около пятнадцати характеристик и предложила развести апартаменты по трем классам - А, В и С, в каждом будут свои обязательные требования к продукту. Например, благоустроенная дворовая зона площадью не менее 1 тыс. кв. м. Помимо этого все помещения должны сдаваться под чистовую отделку, а наличие меблировки и отделки по индивидуальному дизайнерскому проекту зависит от класса. Минимальная площадь апартамента не должна быть меньше 25 квадратов для класса С, 35 кв. м. — класса В, 45 кв. м. — для класса А.

Наличие концепции управления апартаментами, согласованной с профильным комитетом горадминистрации — еще одно требование, которое должно предъявляться застройщикам при утверждении проекта, считают авторы концепции. Предполагается, что эксплуатацией объекта должна заведовать управляющая компания, созданная застройщиком, либо привлеченная со стороны. В перечень обязательных услуг этой организации должны входить: круглосуточный ресепшн, лобби-бар или кафе, а также рум-сервис, клининг, прачечная служба — для классов А и В. Не исключено, что в дальнейшем разработанная в Екатеринбурге классификация ляжет в основу закона об апартаментах.

Читайте на DK.RU. Изнанка «Огней Екатеринбурга». Как живет первый в городе апартаментный комплекс высокого класса / ФОТО

Пока же администрация Екатеринбурга разработала новые нормативы градостроительного проектирования — помимо прочего в документе значится, что апартаменты должны соответствовать требованиям, которые выдвигают к жилым объектам, в плане социалки и парковок. Начальник Главархитектуры Сергей Косенко пояснял:

«Жители, которые заселяются в апартаменты, должны иметь гарантированные места в детсадах, школах и объекты социальной инфраструктуры. Двор апартаментов должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым домам».

Новую редакцию нормативов градостроительного проектирования екатеринбургская гордума одобрила в конце прошлого года. Когда правила вступят в силу, не сообщается.

Вместе с тем эксперты убеждены, что перспективы у апартаментов в Екатеринбурге большие — новые проекты будут появляться на карте городе. Главное — чтобы их возводили по правилам и дозированно. Хотя есть и другие мнения: успешными будут только премиальные проекты.

Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:

«Сегмент интересен покупателю и выгоден застройщику. Поэтому самое главное — определить правила игры, сделать данный продукт таким же понятным, как и квартиры, обеспечить ему нормы и правила, которые гарантируют покупателям будущее для их вложений. При этом доля данного сегмента обязательно должна контролироваться администрацией Екатеринбурга, так как собственники апартаментов пользуются социальной инфраструктурой микрорайона (сады, школы, поликлиники) и их нагрузка на эти учреждения должна быть учтена. На мой взгляд, оптимальная доля апартаментов на рынке жилья может составлять не более 15%».

Алексей Осинцев, директор по развитию риелторской компании «Этажи»:

«Требование строить апартаменты по нормативам жилья в части обеспеченности парковочными местами и объектами социальной инфраструктуры понизит число апартаментов в востребованном классе «нижний эконом». Увеличение себестоимости приведет к проигрышу в конкуренции с классическим жильем по цене. Маловероятно, что такие требования отразятся на классах «элит» и «бизнес». Эти объекты строятся в центральных районах с развитой социальной инфраструктурой, а в сами здания девелоперы закладывают такой уровень обеспеченности «социалкой» (рестораны, магазины, фитнес-клубы и многоуровневые подземные паркинги), что соответствовать нормативам жилья будет не так уж сложно. Считаю, что если меры властей будут приняты, апартаменты класса «эконом» уйдут с рынка и предложение сконцентрируется в сегментах «бизнес» и «элит». В целом же возможное будущее апартаментов Екатеринбурга можно сегодня увидеть в Америке – это «доходные дома», которые покупают инвесторы и передают в управление для извлечения дохода».

Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости:

«Зачастую апартаментные комплексы возводят там, где иные виды недвижимости не могут быть построены — в силу невостребованности других коммерческих площадей. И апартаменты позволяют облагородить территорию, вдохнуть в нее новую жизнь, наполнить новым функционалом. Поэтому если для этого формата будут установлены разумные рамки, которые отформатируют продукт, — чтобы он соответствовал минимальным требованиям и реализовывался, в том числе, в интересах города и его жителей, то это направление может остаться жизнеспособным на долгосрочную перспективу. В целом же если для апартаментов не будет введено законодательных ограничений или, наоборот, не последует либерализация требований для этого сегмента, его доля на рынке Екатеринбурга сохранится на том уровне, что есть сейчас. Апартаменты по-прежнему будут частью рынка жилья и продолжат конкурировать с традиционными жилыми проектами — как с бюджетными, так и с премиальными».