Парадокс Екатеринбурга: есть масса участков для строительства, но застройщикам в моменте не хватает земли. При таком раскладе площадок хватит лишь для поддержания темпов ввода жилья: 1 млн кв м в год.
В 2011 г. администрация Екатеринбурга выставила на земельные торги 118 участков под строительство жилья, разыграв суммарно 28,2 га. Продать удалось 84 площадки. До этого в течение четырех лет на торгах реализовывалось по 30-40 участков. По данным мэрии, на сегодня в городе подготовлено проектной документации на 10 млн кв. м. жилья, и сами участки есть – 2012 г. по продажам земли имеет шанс побить предыдущий рекорд. При этом стоимость участков не зашкаливает: так, если в 2008 г. 21 тыс. квадратов ушли за 278 млн руб., то в феврале 2012 г. участок в 19 тыс. кв. м. удалось продать за 27,9 млн руб.
В Екатеринбурге тем временем ряд застройщиков утверждают: подходящих для строительства площадок катастрофически не хватает. О грядущем дефиците земли, в частности, не раз говорил гендиректор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев, а по словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, нехватка участков, на которых можно начать стройку в течение года-двух, нарастает. «Многие застройщики начали строить апартаментные комплексы – это признак того, что земли в городе нет. Не ради собственного удовольствия компании идут на такие эксперименты», - аргументирует г-н Трапезников. И добавляет: мэрия не выставляла на торги участки под многоэтажное строительство с мая 2012 г.
Миф о дефиците
Но другие участники рынка считают дефицит земли мифом. Полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль прямо говорит: в городе - огромное количество земли, которую можно осваивать в ближайшей перспективе. Речь о площадках под промышленными предприятиями, о районах ветхой одноэтажной застройки. По данным горадминистрации, из 32 промпредприятий, которые должны быть вынесены за пределы города, 17 уже провели эту работу. Также мэрия в 2011 г. начала выставлять на торги участки с обременением – бараками под снос. «Это огромный земельный ресурс. Ясно, что объекты сложные – застройщику придется сносить и отселять бараки за свой счет. Но это все равно дешевле, чем ехать на выселки и осваивать территорию, где нет никакой инженерной инфраструктуры», - поясняет г-н Бриль.
Директор компании «ПРЕД ГРУПП» Геннадий Черных подтверждает: дефицита земли в Екатеринбурге нет и пока не предвидится: «Многие хотят получить бесплатный участок со всеми инженерными сетями. Любят у нас халяву. И когда это не получается, начинают возмущаться. Приводят в пример другие регионы, где ситуация с землей, по их мнению, куда лучше. У меня был опыт общения с руководством одной из областей – да, с радостью дают землю, но ведь это совершенно депрессивные территории! С тем же успехом можно идти строить в Ивдель, Североуральск. В Екатеринбурге есть много возможностей для развития: это и промышленные площадки, и расселение и снос старых зданий, и освоение территорий на окраинах города. Нужно просто искать эти возможности, договариваться».
Как объясняет директор Уральского филиала Группы ЛСР Владимир Крицкий, проблема не в дефиците земли как таковом: «Участки-то в городе есть, но весь вопрос в том, в чьей они собственности». Из всей пригодной для строительства земли Екатеринбурга, развивает мысль г-н Крицкий, половина – частная. «Нужно разобраться и вернуть в общественное пользование тысячи гектаров, которые когда-то были волюнтаристским образом переданы в аренду непонятным лицам. Можно пойти по пути Тюмени и Челябинска. Там власти изъяли из частного оборота бывшие федеральные земли и передали их региону. После - вновь ввели их в оборот, уже как публичные земли. Эта процедура отработана в Фонде содействия развитию жилищного строительства», - предлагает Владимир Крицкий.
Застройщики и девелоперы полагают, что в градостроительных целях Екатеринбург также может использовать землю под памятниками архитектуры. Геннадий Черных убежден: объекты, действительно представляющие историческую и архитектурную ценность, можно пересчитать по пальцам. Остальные дома попали в список памятников только в угоду конъюнктуре: сначала основанием для внесения в реестр памятников было революционное прошлое, после – купеческая жизнь города. «Я много работаю с Германией, Австрией – там нет такой оголтелой защиты старых домов. Город должен развиваться, расти вверх, а не вширь. Потому что новые территории не освоить без колоссальных вложений в сети, дороги. Снос старых объектов – прекрасная возможность для этого. Центр Екатеринбурга как раз представлен, в основном, старыми зданиями. На пр. Ленина масса откровенно разваленных бараков, которые превратились в бомжатники», - комментирует г-н Черных. И добавляет: необходимо провести ревизию таких объектов - не кулуарно, а с привлечением широкого круга специалистов. «Мы должны разделить памятники и старые дома, и исключить почву для взаимного недовольства и злоупотреблений», - считает Геннадий Черных.
Застройщики солидарны: у Екатеринбурга есть ресурс, чтобы продолжать возводить новые жилые районы в нынешних границах. Борьбу с точечной застройкой они считают ненужной и даже вредной. Как объясняет Андрей Бриль, прекращение точечной застройки приведет к понижению энергоэффективности города, росту встречных транспортных потоков и падению эффективности городской инфраструктуры. «И к деградации центра Екатеринбурга», - добавляет г-н Бриль. Владимир Крицкий согласен: благодаря точечной застройке в городе реконструировано 80% инженерных сетей – за счет застройщиков. А это снизило аварийность: «Все недовольство точечной застройкой – от эгоизма горожан. Когда они в 1970-х гг. получили квартиры в строящемся микрорайоне, никто не возмущался, что по соседству построят еще дома, комбинат бытового обслуживания и т.д. А сегодня их не волнует, что есть люди, которые нуждаются в жилье. Хотя вся сегодняшняя точечная застройка была утверждена еще в 1970-х гг. – в проектах планировок районов все это учтено».
Понравиться монополисту
С точки зрения строителей, гораздо больше проблем возникает при расселении ветхих и аварийных домов. Как говорит директор АН «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев, закон обязывает компании договориться с собственниками частных домов и квартир в бараках об условиях переселения. «Жильцы требуют заоблачные суммы, потому что знают - застройщик вынужден пойти на их условия. Если не удастся договориться, придется возвращать участок. Мы, например, предлагали 11 млн руб. за один частный дом в 30 кв. м. Собственник отказался: хочет 30 млн. И таких ситуаций масса, практически все застройщики с этим сталкиваются», - комментирует г-н Матофаев. Из-за затяжных переговоров строительные компании выходят на площадки позже запланированных сроков. Это приводит к удорожанию работ и, как следствие, цены квадратного метра в новых домах.
Как напоминает Владимир Крицкий, похожая история с отселением частного дома, на ул. Щербакова, в 2009 г. на год парализовала реконструкцию автодороги. «Мэрия оценила дом в 8,5 млн руб. Хозяйке показалось мало. Но тут наступил кризис, и когда заказали новую оценку – вышло 4 млн руб. Снова отказ от собственника. Пока судились, прошел год. Тогда все СМИ города просто смеялись над мэрией. В итоге удалось договориться с дочерью собственницы и выплатить ей компенсацию в 4,7 млн руб. Она, к слову, на эти деньги купила квартиру и даже ее меблировала!» - рассказывает г-н Крицкий.
По его мнению, решить спор между собственниками домов и застройщиками под силу только федеральным властям. Для этого нужно либо распространить действие специальных законов об отселении, созданных для Сочи и Владивостока, на все регионы, либо издать подобный документ для Екатеринбурга: «Эти законы очень грамотные! Гражданин, который должен быть отселен, получает денежную компенсацию. Она равна стоимости его жилья. На эти деньги он вправе купить новую квартиру или дать согласие на то, чтобы в зачет этой суммы жилье ему дали власти. Надеюсь, если Екатеринбург получит право проводить матчи ЧМ-2018 и ЭКСПО-2020, выйдет специальный федеральный закон об отселении по нашему городу».
Другую проблему, с которой сталкиваются городские застройщики, решить проще. По словам Валерия Ананьева, участки, выставляемые на торги, не согласованы с инвестиционными программами естественных монополий – МУП «Водоканал», МРСК Урала и пр. В итоге строительство новых сетей ведется далеко от приоритетных стройплощадок. «Участки и инвестпрограммы нужно связать. Власти это уже осознали, профсообщество в августе собиралось в мэрии и разговаривало с чиновниками на эту тему», - поясняет г-н Ананьев. Как говорит Геннадий Черных, монополисты заинтересованы в строительстве сетей, если будут на 100% уверены, что к ним начнут подключаться потребители. Если не получают таких гарантий, рисковать не хотят: «Институтов страховки на российском строительном рынке практически нет. В Европе проще: там риски инвестора снимаются страховщиками. Ясно, что строить новую подстанцию за 1-2 млрд. руб. монополисту интересно, если она точно будет востребована. Но может выйти и так, что планы у застройщиков изменились, рынок просел – тогда монополия понесет убытки», - поясняет г-н Черных.
Как пояснил гендиректор МУП «Водоканал» Александр Ковальчик, проблема в совмещении интересов застройщиков и монополистов больше психологическая. «Мы немного испуганы строительными рекордами города – четвертый год подряд застройщики вводят по 1 млн кв. м. жилья. Не понятно, когда эта фаза закончится. Жителей ведь в городе не прибавляется, их платежеспособность не растет – будут ли востребованы построенные метры? Никто не возьмет на себя ответственность прогнозировать, что через два года не наступит кризис, и монополисты не останутся с построенными сетями один на один. К тому же есть негативные примеры: ЕЭСК построила подстанцию, а к ней никто не стал подключаться. Мы на эти грабли наступать не хотим», - говорит г-н Ковальчик. Он добавляет: «Водоканал» может вложиться в развитие участка, если у компании будут гарантии: «Для этого нужен прямой диалог с застройщиками. И в течение последнего года мы его ведем». Геннадий Черных подтверждает: нужно больше общаться. «Мы, например, убеждаем сетевиков, что действительно вовремя выйдем на участок и обеспечим подключение потребителей. Тогда они без проблем включают участок в инвестпрограмму», - поясняет г-н Черных.
Ненужные рекорды
Застройщики, как и монополисты, обеспокоены ежегодным вводом в Екатеринбурге более 1 млн кв. м. жилья. Если раньше строительные рекорды воспринимались как благо, сейчас многие задумались, не навредит ли это городу. «Когда застройщиков ежегодно заставляют сдавать по 1 млн метров жилья – это неправильно. Может быть, такие объемы и не нужны. Это должно определяться исключительно спросом», - полагает Геннадий Черных. Как объясняет Владимир Крицкий, в принципе темпы ввода жилья в Екатеринбурге можно оставить на прежнем уровне. Однако параллельно застройщики должны возводить больше квадратных метров во всем регионе. «Пик ввода жилья в области пришелся на 1987 г. – тогда строители ввели в эксплуатацию 2,7 млн квадратов. Из них лишь 780 тыс. кв. м. пришлось на долю Свердловска. В прошлом году в области было сдано 1 млн 650 тыс. кв. м. В Екатеринбурге – 1 млн 50 тыс. квадратов. Это нормально? Если тенденция продолжится, все четырехмиллионное население региона ринется в Екатеринбург. Но сконцентрировать его в одном городе при всем желании не удастся. Не хватит мощностей водопровода, энергоресурсов, рабочих мест. Вся остальная область рискует превратиться в депрессивную территорию», - предупреждает г-н Крицкий.
Причем спрос, по мнению участников рынка, рискует упасть – в самое ближайшее время. Как говорит г-н Бриль, российские банки уже начали предлагать высокие ставки по вкладам. Это заберет часть покупателей недвижимости, которые вкладывались в квартиры. «То, что сейчас происходит в банковском секторе, мы уже видели в 2008 г. Стало быть, новый кризис не за горами. Девелоперы это понимают, стараются оперативно снизить долговую нагрузку», - говорит Андрей Бриль. По словам директора «СКМ Девелопмент» Алексея Фалько, падение рынка нельзя исключать: «Мы стараемся не входить в крупные проекты, для реализации которых потребуются банковские кредиты. Отдаем предпочтение проектам с форвардным финансированием. При этом строить мы готовы только после заключения договоров аренды – это минимизирует риски. К тому же мы работаем в сегменте специализированной торговой недвижимости: продукты питания и стройматериалы. В прошлый кризис, как показала практика, этот сегмент и просел меньше, и восстановился раньше остальных». Как рассказал Александр Матофаев, компания подходит к прогнозируемому кризису налегке. «В 2008 г. у нас было два больших проекта по строительству заводов и многомиллиардные кредиты в банках, которые нужно было оплачивать в любом случае. Сегодня этого нет. Проработаны длинные кредитные линии в банках, которые позволят достроить начатые объекты в любом случае. Ясно одно: как бы не сложилась ситуация в экономике, ни в коем случае нельзя останавливать строительство!» - резюмирует г-н Матофаев.