Дела, связанные с регистрацией прав на имущество

Дело № Ф09-649/97 ГК Поскольку выставление государством определенных условий при продаже государственного (муниципального) предприятия по конкурсу является элементом сделки приватизации, носящим публично-правовой характер, то у всех участников гражданского оборота в случае приобретения такого предприятия в период действия соответствующих условий возникает обязанность обеспечить их соблюдение в полном объеме.

Прокурор Челябинской области обратился в Арбитражный суд Челябинской области в защиту общественных интересов с иском к ИЧП "Оазис Горенкова", ТОО "Торгово-промышленная компания "Дион", МУП "Бюро технической инвентаризации", Промстройбанку России, Магнитогорскому региональному филиалу Промстройбанка России о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ИЧП "Оазис Горенкова", ТОО "Торгово-промышленная компания "Дион" и Промстройбанком России (региональный филиал в г. Магнитогорске), и применении односторонней реституции, вернув ИЧП "Оазис Горенкова" спорное помещение.
Иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения: договор купли-продажи подлежал государственной регистрации в поземельной книге по месту нахождения спорного помещения (Указ Президента РФ от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"). Поскольку несоблюдение требований о государственной регистрации договора влечет его недействительность, суд признал договор недействительным (ст.165 ГК РФ).
ТОО "Торгово-промышленная компания "Дион" и Промстройбанк России обратились в кассационную инстанцию.
Судом первой и апелляционной инстанций было установлено, что между ответчиками был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ИЧП "Оазис Горенкова" с согласия Промстройбанка России продал ТОО "Торговая промышленная компания "Дион" нежилое помещение.
Между тем, определением Правобережного суда
г. Магнитогорска от 20.07.95 на вышеуказанное помещение был наложен арест и собственнику помещения — ИЧП "Оазис Горенкова" — запрещено производить отчуждение данного помещения, о чем сообщено органу БТИ. Последний ошибочно произвел регистрацию спорного договора и сделал отметку на договоре.
Одной из мер по обеспечению иска является наложение ареста на имущество ответчика, в силу этого последний не вправе производить продажу, обмен, дарение и другие сделки, предметом которых является данное имущество (ст.ст.133, 134, 137, п.1 ст.338 ГПК РФ).
Таким образом, продажа ИЧП "Оазис Горенкова", находящегося под арестом, нежилого помещения нарушает требования закона.
Довод ТОО "Торгово-промышленная компания "Дион", изложенный в жалобе о том, что арест не был наложен, поскольку ни одно из процессуальных действий, предусмотренных гражданско-процессуальным законодательством, выполнено не было, не принимается, т. к. в определении имеются необходимые данные о конкретном имуществе, отчуждение которого запрещено ИЧП "Оазис Горенкова".
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение приватизировано по конкурсу ИЧП "Син-до каратэ + Меркурий". В договоре указано о сохранении профиля назначения нежилого помещения (парикмахерская) в течение 15 лет.
Впоследствии указанный объект был перепродан. Последним владельцем на основании договора явилось ИЧП "Оазис Горенкова". Условие о сохранении профиля объекта было включено в данный договор.
Продажа объекта приватизации по конкурсу обуславливается соблюдением конкретных условий на определенный период после совершения сделки приватизации (ст. 20 Закона РФ от 03.07.91 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", п. 5.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 11.06.92 и Временным положением о приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ по конкурсу, утвержденным Указом Президента РФ от 29.01.92 № 66).
Поскольку выставление государством определенных условий при продаже государственного (муниципального) предприятия по конкурсу является элементом сделки приватизации, носящим публично-правовой характер, то у всех участников гражданского оборота в случае приобретения такого предприятия в период действия соответствующих условий возникает обязанность обеспечить их соблюдение в полном объеме.
Между тем в договоре купли-продажи условие о сохранении профиля и специализации отсутствует.
Таким образом, обязанность нового покупателя — ТОО "Торгово-промышленная компания "Дион" — обеспечить соблюдение условий, на которых данный объект был приобретен у государства, не была оговорена, что влечет недействительность сделки (ст.168 ГК РФ).
В силу того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства оплаты по договору, суд применил последствия ничтожности сделки и обязал ТОО "Торгово-промышленная компания "Дион" вернуть ИЧП "Оазис Горенкова" нежилое помещение, полученное товариществом по договору, без возложения на ИЧП "Оазис Горенкова" обязанности по возврату цены покупателю.
Поскольку государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляют органы, производящие такую регистрацию до издания Указа (п.14 Указа Президента РФ от 28.02.96 № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"), то вывод суда о необходимости регистрации спорного договора в территориальном органе Комитета по земельной реформе и ресурсам РФ является ошибочным, т. к. государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею имеют право осуществлять и БТИ.
Вместе с тем указанный вывод суда не повлиял на правильность вынесенного решения.
ФАС Уральского округа оставил кассационные жалобы без удовлетворения.

Дело № Ф09-599/99-ГК
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года, не является обязательной.
ООО "Потенциал-70" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ЗАО "Городское квартирное бюро" о взыскании основного долга по договору аренды и пени — за просрочку оплаты.
Иск удовлетворен частично. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. ЗАО "Городское квартирное бюро" обратилось в кассационную инстанцию.
Как следует из материалов дела, между ООО "Потенциал-70" (арендодатель) и ЗАО "Городское квартирное бюро" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 14 кв. м. Помещение передано ответчику, что подтверждается дополнительным соглашением к договору. Позже стороны по существу продлили отношения по аренде указанного помещения, определив размер ежемесячной арендной платы и порядок ее внесения. Арендная плата за период с июля по декабрь 1998 г. ответчиком не произведена.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ч.1
ст.614 ГК РФ).
Договором предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор оплачивает арендодателю неустойку в размере 1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным с момента такой регистрации, отклоняется, т.к. из смысла ч.1 ст.1 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также из смысла ст.609 ГК РФ следует, что государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года, не является обязательной.
ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

Дело № Ф09-425/99 ГК
Поскольку истец не является лицом, управомоченным собственником на сдачу помещений в субаренду, то истец также не является лицом, чье право нарушено.
ЗАО "СЭВЭНТ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Сервис-групп" о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, так как истец не получил доход в указанном размере, по вине ответчика, который через два месяца после заключения договора аренды прекратил торговлю в магазине, не сдал по акту истцу площади и имущество, в связи с чем истец не имел возможности сдавать в аренду другому добросовестному арендатору помещение и оборудование, и в том числе пени за просрочку платежей по счетам.
В иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Истец обратился в кассационную инстанцию.
Как следует из материалов дела, ЗАО "СЭВЭНТ" передало в пользование ООО "Сервис-групп" нежилые помещения в магазине "Мегашоп", расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24/8, и торговое оборудование. Указанное обстоятельство подтверждается актами приема-передачи и счетами-фактурами по оплате за аренду помещений и оборудования.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела видно, что собственником нежилых помещений является ОАО "ВНИПИ "Тяжпромэлектропроект". По договору аренды ОАО "ВНИПИ "Тяжпромэлектропроект" (арендодатель) передало ЗАО "СЭВЭНТ" (арендатор) помещения общей площадью 565 кв.м сроком на 5 лет, но договор не был зарегистрирован (ст.609 ГК РФ, ст.ст.4, 26 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В связи с этим суд обоснованно признал его незаключенным (п.3 ст.433 ГК РФ) и сделал вывод о том, что у истца отсутствует право арендодателя, поскольку нет самого права на сдачу в субаренду спорных нежилых помещений.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (ст.15 ГК РФ).
Ввиду того, что ЗАО "СЭВЭНТ" не является лицом, управомоченным собственником на сдачу помещений в субаренду, истец также не является лицом, чье право нарушено (ст.608 ГК РФ). В связи с этим, суд отказал во взыскании убытков в виде арендной платы за предоставленные в субаренду нежилые помещения.
Учитывая, что оборудование ответчиком было возвращено истцу, что подтверждается актом передачи, подписанному сторонами, суд также отказал во взыскании убытков, как неполученного дохода в сентябре 1998 года в связи с неиспользованием торгового оборудования.
Довод заявителя о том, что право на сдачу имущества в субаренду истцу предоставлено собственником, несостоятелен, поскольку указанный договор не заключен. В связи с этим, у ЗАО "СЭВЭНТ" (арендатор) отсутствует право на сдачу помещений в субаренду.
Ссылка ЗАО "СЭВЭНТ" на то, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст.165 ГК РФ) и, таким образом, договор аренды является действительным договором, судом кассационной инстанции отклоняется, так как в силу требований ст.ст.433, 609 ГК РФ данный договор считается незаключенным, а не недействительным.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области оставил без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.