Деньги на бочку!

Заставим квартирных рантье платить налоги.

Андрей Приймак - арбитражный управляющий, член совета «Комитета 101»

Рост цен на квадратные метры на 80% зависит от инвестиционного спроса — так считают специалисты московского рынка недвижимости. Рынком жилья командуют люди, скупающие квартиры, чтобы зарабатывать на них деньги. Такая же ситуация все отчетливее видна и в Екатеринбурге.

К нам текут деньги столичных инвесторов и богачей из северных городов, которые буквально накачивают местный рынок, делая цены заоблачными. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге сегодня 55 тыс. руб. Еще год назад этот показатель был в полтора раза ниже. Но и это не окончательные пределы. По прогнозам риелторов, рост цен на жилье в этом году достигнет 100%. Покупка квартир для последующей перепродажи приводит к искусственному дефициту жилых площадей и, как следствие, к неоправданным ценам. Людей, желающих вступить в эту азартную игру, с каждым днем больше, но у меня есть серьезные опасения, что она близится к завершению. Рынок недвижимости перегрет, кризис становится все реальнее. Если не предпринять никаких мер по стабилизации и, возможно, снижению роста цен, мыльный пузырь лопнет, мы вернемся в 1998 г.: снова появится большое количество разорившихся людей, социальная обстановка в стране накалится. Кто возьмется спрогнозировать последствия?

Не кланяйтесь в сторону богатых

Единственный способ бороться с част­ными инвесторами — обесценить недвижимость. Рабочим инструментом в этой борьбе может стать налог на соб­ственность квартиры. Да, он существует и сейчас, но составляет максимум 300 руб. Более того, представители налоговых служб отмечают, что расходы на взыскание этого налога существенно больше, нежели взимаемая сумма. Поэтому налог должен быть существенным. Такая практика успешно применяется в Европе. Условно говоря, если вы владеете квартирой с видом на Эйфелеву башню, то ваши ежегодные расходы на содержание этого жилья, включая налоги, составят до 10% его стоимости. На мой взгляд, одинаковый маленький налог на жилье для всех — поклон в сторону богатых. Необходима дифференциация налогообложения. Можно, например, определить льготную величину — норму площади на человека или на семью, которая будет облагаться минимальным налогом. Таким образом, будет защищена категория людей, владеющих квартирами с маленькой площадью. Если гражданин имеет в собственности 1000 кв. м жилья, то он заплатит по минимуму только за «социальную» часть, а остальные квадратные метры должны облагаться налогом по полной программе. К примеру, если установить налог 3% от рыночной стоимости жилья, то при цене 200-метровой квартиры $400 тыс. заплатить придется около $12 тыс. Согласитесь, что это уже не 300 руб.

Жилье — на рынок!

«Комитет 101» предлагает приравнять собственников двух и более квартир к предпринимателям и установить для них налог на прибыль в размере 13% от предполагаемого дохода от сдачи второй и более квартир в аренду. Задача предлагаемого инструмента — стимулировать выброс на рынок как можно больше жилья, доступного либо для приобретения в собственность, либо для аренды. Я считаю, что у гражданина, владеющего несколькими квартирами, должен быть выбор: или он регистрируется как предприниматель-арендодатель и отчисляет налог на прибыль, или платит налог на собственность. Двойного налогообложения быть не должно. Конечно, есть соблазн вообще избежать налога и записать квартиры на родственников, друзей и т. д. Однако вне зависимости от того, кто будет владельцем 200-метровой квартиры, платить налог с нее все равно придется. Величины ставок по налогам на прибыль и на собственность будут определяться тем, какие приоритеты в жилищной политике расставляет государство. Те, кто посчитают, что инвестиции от вложения в недвижимость все равно больше, чем сумма налога, оставят свои квартиры при себе. Но эта категория богатых людей достаточно мала. Люди среднего достатка, которые прикупили квартирку для детей и держат ее, обнаружив с удивлением, что им приходится платить налог исходя из ее рыночной стоимости, выбросят это лишнее жилье на рынок, например сдадут внаем. При одномоментном увеличении предложения цены снизятся. Чтобы все это не напоминало войну с кулаками, для добросовестных налогоплательщиков, владельцев нескольких квартир, можно придумать систему поощрения. Более того, нужно дать им возможность знать, на что идут уплаченные ими средства. Я считаю, что этому налогу необходимо придать целевой характер и обязать муниципалитеты отправлять собранные средства на девелопмент территорий — создание инфраструктуры на участках, которые в последующем пойдут на застройку жилья.

МНЕНИЕ ЗА

Дмитрий Загайнов - адвокат:

— Небывалый рост цен на жилье в России, в частности в Екатеринбурге, подталкивает к принятию мер, препятствующих их росту. На своем опыте я убедился, как повезло тем, кто еще полгода-год назад успел оформить ипотечный кредит. Цены на жилье выросли за этот период более чем на 60%. Несмотря на то что раньше первоначальный взнос при ипотеке составлял 30% от стоимости квартиры, а сейчас — всего 10%, сумма практически не изменилась. Только в первом случае оставалось выплатить 70% от стоимости жилья, а теперь — 90%, и это еще без учета процентов, которые необходимо заплатить банку.

В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» правительство РФ уже планирует принять меры для сдерживания роста цен на жилье. Предполагается, что федеральный бюджет будет предоставлять гарантии для строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также субсидировать процентные ставки. Это позволит снизить стоимость кредитов, привлекаемых застройщиками, а следовательно, уменьшить рост цен и увеличить объем строительства.

Хотелось бы, чтобы инициатива «Комитета 101» не осталась незамеченной. Здравый смысл в предложении присутствует. Владельцы двух и более квартир, сдавая свое жилье внаем, фактически занимаются предпринимательской деятельностью. Но при этом они платят те же налоги, что и остальные граждане. Это несправедливо. Запрет на покупку второго, третьего и т. д. жилья неперспективен. А введение специального налога с этого вида деятельности представляется весьма разумным.

МНЕНИЕ ПРОТИВ

Владимир Герасименко - вице-­президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности:

— Предлагаемая идея не нова. Когда только разрабатывался Жилищный кодекс, были предложения взимать налог исходя из рыночной стоимости квартиры, а не из оценки БТИ, которая, как известно, в несколько раз меньше. Однако исследование нашего фонда в трех городах России доказало, что вводить налог, основываясь на рыночной стоимости, преждевременно, поскольку она рассчитывается со 100% погрешностью и не может учесть массу факторов. Справедливые механизмы оценки только нарабатываются. Если воплощать эту идею сейчас, то рынок недвижимости снова уйдет в тень. Некоторое время назад при продаже квартиры стоимостью до 1 млн руб. необходимо было уплатить 13% налог на прибыль. Чтобы избежать этих уплат, граждане оценивали свою квартиру в меньшую сумму — 70% сделок проходило именно по такой схеме. Убежден, что и в этом случае наши соотечественники найдут возможность обойти закон. Я считаю, что бороться с ростом цен нужно рыночными методами. Очень популярное сегодня предложение — переориентировать инвесторов с рынка недвижимости на фондовый рынок и предложить им ипотечные ценные бумаги, которые, по сути, будут обеспечены квартирами, приобретаемыми в кредит. Этот альтернативный инструмент предлагает взимать налог на прибыль в размере всего 9%. Я считаю, что именно за такими механизмами инвестирования будущее.