эксперты: Андрей Бриль председатель совета директоров «Корин Холдига» Виталий Милованов глава Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Елена Мичкова начальник Управления проектного финансиро
эксперты:
Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин Холдига»
Виталий Милованов
глава Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия»
Елена Мичкова
начальник Управления проектного финансирования ОАО «СКБ-банк»
Александр Неверов
начальник финансово-экономического отдела УК RED
Игорь Картузов
учредитель компании CSC «Geld Kapital»
Александр Парамонов
управляющий филиалом ОАО «Банк ВТБ» в г.Екатеринбурге
Геннадий Черных
директор по коммерческой недвижимости «Межрегиональной финансовой корпорации» (МФК)
На чем кредитные учреждения могут погореть, финансируя девелоперский проект
Когда снизятся процентные ставки по кредитам на строительство
Урок проектного финансирования по-французски продемонстрировали региональным банкам кредитные организации Societe Generale и BCEN-Eurobank. Они выделили $80,5 млн на строительство отеля Hyatt (в Екатеринбурге его возводит УГМК). Общая стоимость работ — чуть более $107 млн. Около 30% от общей суммы поступает из средств УГМК. Агентом сделки стал «Внешторгбанк». Инвестиции французским кредиторам УГМК вернет за счет прибыли, которую в будущем принесет отель Hyatt (он выступает обеспечением кредита — Прим. ред.), тем самым получив гарантированный долгосрочный источник дохода. Срок окупаемости гостиницы, по данным УГМК, — 11 лет.
Банки и раньше кредитовали текущую деятельность девелоперских (и строительных) организаций, но только на условиях предоставления залогов (активов компании, недвижимости и т.д.). В этом случае величина кредита зависела от размера выручки фирмы, девелоперам приходилось часто перекредитовываться, поскольку срок займа в такой ситуации обычно растягивался от шести месяцев до одного года. Проектное же финансирование позволяет получить крупные суммы на проект без залога, на длительный срок — 5-9 лет, без привязки к активам компании-застройщика.
За год, прошедший после этой сделки, на рынок проектного финансирования вышли не только иностранные и федеральные, но и региональные банки, а в качестве заемщиков перестали рассматриваться только крупные строительные холдинги. Сегодня значительная часть новых торговых и бизнес-центров в столице Урала возводится с помощью банковского проектного финансирования.
Достоинства проектного финансирования уже оценили такие крупные игроки строительного рынка Екатеринбурга, как компания RED, Межрегиональная финансовая корпорация (МФК), девелоперская компания «Малышева 73», «Корин Холдинг», компания «Кит-Кэпитал» и др. Группа компаний «TЭН» подписала соглашение с Уральским филиалом ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» о предоставлении кредитной линии в сумме 1,8 млрд руб. сроком на 10 лет на финансирование строительства ТРЦ «Седьмое Небо» (ул. Малышева — Московская). Строительство объекта планируется закончить в середине 2009 г. Уральский филиал ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» предоставил девелоперской компании «Малышева 73» кредитную линию на цели рефинансирования затрат на строительство ТРЦ «Гринвич» и финансирования текущих проектов компании.
По словам Александра Неверова, начальника финансово-экономического отдела УК RED, его организация уже привлекла кредит Уральского банка Сбербанка РФ под проект административно-гостиничного здания площадью 20 тыс. кв. м в составе жилого комплекса на ул. Хохрякова — Попова. «Сейчас инвестиционная компания RED (входит в группу компаний RED — Прим. ред.) работает над привлечением проектного финансирования еще для пяти своих объектов. Максимальная сумма займа на один из проектов (ТЦ) составит свыше 1 млрд руб.», — сообщил г-н Неверов. Девелоперская компания «Кит-Кэпитал» использовала финансирование Уральского банка Сбербанка РФ для строительства трех торгово-развлекательных центров «КИТ» в городах Каменск-Уральский, Курган, Нижний Тагил и получила кредитную линию от «Райффайзенбанка Австрия» на цели рефинансирования затрат на строительство ТЦ «КИТ» в Екатеринбурге и Оренбурге, а также на финансирование новых проектов. Далеко идущие планы на освоение этого инструмента инвестиций в строительство и у Межрегиональной финансовой корпорации (МФК).
Первый проект, который проводит МФК в сотрудничестве с Уральским банком Сбербанка РФ, — торгово-офисный центр площадью 35 тыс. кв. м на ул. Ленина — Вайнера. Объем инвестиций — 1,5 млрд руб. В «Корин Холдинге» настроены на активный поиск долгосрочных банковских кредитов под свои проекты — офисные центры. Компания привлекла проектное финансирование Уральского банка Сбербанка РФ на строительство бизнес-центра на ул. Чапаева — Большакова.
По сравнению с такими схемами привлечения денег в строительство, как долевое участие, размещение облигаций (акций) на открытом рынке и создание ПИФов недвижимости, у проектного финансирования есть несколько преимуществ. Игорь Картузов, учредитель компании CSC «Geld Kapital», отмечает, что ставки облигационного займа для фирм, только выходящих на рынок публичных заимствований, начинаются от 13-14%, а то и выше. Существенны финансовые затраты и на процедуру организации выпуска: «При использовании схемы ПИФа недвижимости надо делиться доходностью с УК и пайщиками. У этого инструмента есть еще один минус — УК может выйти из проекта по своим причинам. Банк в этом плане надежнее. Кредитная организация готова составлять индивидуальные графики платежей, причем после того, как будет пройдена фаза запуска проекта (от 1 до 2 лет) и он выйдет на самоокупаемость». Геннадий Черных, директор по коммерческой недвижимости Межрегиональной финансовой корпорации (МФК), добавляет, что банковские кредиты — возможность получить финансирование и независимость от множества инвесторов (дольщиков): «Продавая площади на ранних этапах строительства, мы проигрываем, поскольку на завершающей стадии стройки могли бы заработать на этом больше с учетом роста цен на кв. м. Привлекая деньги банка, мы можем оставить проект себе в управление». Это условие необходимо, чтобы объект коммерческой недвижимости соответствовал международным стандартам классности, которые в конце 2006 г. предложила «большая четверка»1. Теперь, бизнес-центр не может получить класс А и В, если его площади были распроданы еще на этапе строительства.
Банкиры также отмечают свои выгоды от сотрудничества с девелоперами. «Доход банка от финансирования любого инвестиционного проекта — это прежде всего проценты. Но, кроме того, банк может быть заинтересован в совместной эксплуатации строящегося объекта (открыть в нем дополнительный офис), расчетно-кассовом обслуживании застройщика, кредитовании покупателей коммерческих площадей и т.д.», — подчеркивает Елена Мичкова, начальник Управления проектного финансирования ОАО «СКБ-банк». Банк — кредитор проекта может поставить на территории объекта банкоматы и предлагать свои услуги (инкассация, эквайринг и т.д.) арендаторам ТЦ или БЦ, добавляет Виталий Милованов, глава Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия».
Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин Холдига», обозначил несколько опасностей для банка, который возьмется за финансирование девелоперского проекта: «Во-первых, юридический риск, связанный с тем, что у девелопера могут возникнуть проблемы с оформлением земельного участка (в аренду или собственность) и получением разрешения на строительство. Во-вторых, существует риск, что застройщик не уложится в запланированные сроки окончания работ и тем самым увеличит время окупаемости проекта. В-третьих, может измениться рыночная конъюнктура в долгосрочной перспективе, что может повлечь за собой общее падение арендных ставок ниже уровня, заложенного в бизнес-плане, невысокую загруженность арендаторами построенных площадей и т.д.». Для каждой из вышеописанных угроз кредитные организации разрабатывают механизмы защиты.
«Для рассмотрения инвестиционного проекта и вхождения в него банка обязательное требование для застройщика — предоставление полного комплекта разрешительной и проектно-сметной документации. Наличие эскизной, предпроектной документации, четкого графика получения дальнейших документов также необходимое условие для начала рассмотрения проекта», — уточняет Александр Парамонов, управляющий филиалом ОАО «Банк ВТБ» в Екатеринбурге.
Кредитное учреждение для уточнения возможности вложения в проект потребует от застройщика бизнес-план с анализом рынка, экономические предпосылки для воплощения проекта, сроки окупаемости, доходность и т.д. Ключевые принципы, по которым банк принимает решение о кредитовании строительства, — идея проекта, его концепция, способная обеспечить конкурентоспособность торгового или бизнес-центра на рынке в будущем, а также наличие серьезных партнеров — генподрядчик, консультант по брокериджу, по маркетингу и т.д., говорит Виталий Милованов. По словам застройщиков, банки с большей степенью доверия относятся к проекту, концепцию которого разработала одна из компаний «большой четверки». Обязательное условие для банка-кредитора — наличие необходимого количества предварительных договоров аренды с арендаторами будущего ТЦ или БЦ. «Еще до проведения кредитного комитета должно быть заполнено не менее 30-40% всех площадей», — говорит Геннадий Черных. Все эти требования банков гарантируют успешное завершение проекта.
После того как банк принимает положительное решение о финансировании, для осуществления сделки девелопер обычно создает компанию специального назначения (SPV), которая и выступает в роли заемщика. «Она — собственник проекта, земли, разрешительной и проектно-сметной документации. С целью подстраховки банк накладывает на деятельность этой фирмы ограничения — она не имеет права заниматься другими бизнесами, привлекать заемные средства у других банков, выступать в роли поручителей и т.д. Все эти ограничения необходимы, чтобы ничто не мешало заемщику выполнять обязательства перед банком-кредитором проекта», — поясняет Виталий Милованов. В некоторых случаях, добавляет г-н Милованов, банк может даже выступить техническим соучредителем этой проектной компании, чтобы полностью обезопасить себя от недобросовестных действий заемщика.
Ход строительства объекта инвестирования банки также тщательно контролируют. «В штате у некоторых кредитных организаций есть строительные инженеры (технические эксперты), которые инспектируют стройку — например, согласуют выбор подрядчиков, следят за качеством строительных работ и т.д.», — рассказывает Геннадий Черных. Есть у банка и финансовые рычаги влияния на строительные работы. «Банк проводит финансирование траншами. Если компания не укладывается в сроки и объем проведения работ, то не получает дальнейшего финансирования», — дополняет Александр Неверов. По словам Виталия Милованова, несмотря на то, что банк предусматривает штрафные санкции для девелопера за нарушение условий кредитной документации, он готов пойти навстречу заемщику, если у того возникают сложности, например, корректируется стоимость проекта и т.д. «Иначе в проигрыше будет и девелопер и банк», — подытожил г-н Милованов. Банк участвует в проекте и после того, как стройка завершена — кредитное учреждение заключает с заемщиком договор уступки арендных платежей в свою пользу. «Банк отслеживает прибыль, которую генерирует проект, и если она не укладывается в запланированные объемы, он старается повлиять на работу управляющей компании проекта», — поясняет г-н Черных.
Сегодня финансирование объектов коммерческой недвижимости в основном предлагают крупнейшие федеральные банки, а также иностранные кредитные организации: Сбербанк РФ, Внешторбанк, Раффайзен банк, Банк Сосьете Женераль Восток. Как отмечает консалтинговая компания «Урал-Гермес», лидер инвестиционного (проектного) финансирования — Сбербанк. Второй по сумме выданных кредитов — Внешторгбанк. По разным оценкам, две эти кредитные организации занимают от 30 до 50% российского рынка инвестиционного финансирования. Проявляют активность в этом направлении бизнеса и лидеры регионального банковского рынка, такие как «СБК-банк», банк «Северная казна». «Конкуренция среди банков за хорошие проекты сейчас достаточно сильная. Часто бывает, что два банка параллельно пытаются утвердить в своих комитетах решение о кредитовании, прорабатывают условия сотрудничества. Эта работа обычно занимает не один месяц», — делится Виталий Милованов. Как признают представители федеральных банков, их в первую очередь интересуют крупные проекты — от $15-20 млн, срок окупаемости не должен превышать 6-8 лет. Региональные кредитные организации берутся за проекты стоимостью от $400 тыс., максимальный срок, на который они готовы дать деньги под проект, — до 5-6 лет.
Специалисты консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» отмечают, что, по их наблюдениям, особый интерес для банков представляют конгломераты уже сложившихся или формирующихся зданий конкретного назначения, так называемые «сити». «Отдельно стоящий, скажем, бизнес-центр, пусть современный и качественный, для банка чаще всего неинтересен: вложения в подобный проект окажутся неэффективными, если отсутствует градостроительная концепция, если завтра рядом с ним может появиться рынок или панельный дом, если возникнут проблемы с местами для парковки. Поэтому банк старается подходить к решениям о выборе инвестируемых объектов и партнеров комплексно, учитывая градостроительные перспективы, вопросы транспортной инфраструктуры и коммунального обслуживания. Последнее, кстати, важно, так как доходность объекта в значительной степени зависит от стоимости его эксплуатации и расходов на управление недвижимостью», — дополняет Александр Засухин, директор консалтинговой фирмы «Урал-Гермес».
Чтобы заполучить успешные проекты, на которых можно заработать, кредитные учреждения готовы идти на уступки заемщикам — в частности, за последние полгода некоторые кредитные организации снизили требование к размеру средств, которые должен вложить в проект заемщик, с 30% до 20%. Еще одно послабление от банков — возможность варьировать ставки в зависимости от стадии осуществления проекта — на этапе эксплуатации здания она становится на 1-2% ниже, чем на этапе строительства. С увеличением предложения от банков застройщики ожидают и общего снижения процентных ставок до 6-10% (сегодня процентные ставки в среднем — 12-14% годовых в рублях). Такие ожидания связаны с тем, что с усилением конкуренции и насыщением рынка торговых и бизнес-центров снижается их доходность и увеличиваются сроки окупаемости. Сегодня окупать инвестиции за счет сдачи площадей бизнес-центра в аренду придется минимум 4-6 лет. Доходность, которую приносят инвесторам офисные здания в регионах, — до 20%. Срок окупаемости торговых центров в Екатеринбурге — 8-9 лет, а рентабельность этого бизнеса находится на уровне 15-18%.
Игорь Картузов заверяет, что уже в ближайшем будущем услуги по подбору продуктов проектного финансирования будут особенно востребованы на рынке. Для этого г-н Картузов создал компанию CSC «Geld Kapital» и уже помог получить одному девелоперу проектное финансирование Уральского банка Сбербанка РФ под строительство торгового центра. Сейчас в работе компании CSC «Geld Kapital» — получение проектного финансирования на строительство логистического центра и технопарка с жилой зоной близ Екатеринбурга. Игорь Картузов: «Мои клиенты — малый и средний бизнес, намеренные запускать свои проекты стоимостью от 100 млн руб. Наши услуги сродни услугам кредитного брокера только для юридических лиц: мы проводим аудит заявляемого проекта, оказываем услуги по созданию концепции и т. д., в итоге наша цель — получить одобрение банка на финансирование». По словам г-на Картузова, выводимая им на рынок услуга обойдется примерно в 1% от стоимости проекта плюс премия за получение выгодных условий проектного финансирования.
1 Ведущие консалтинговые компании в области коммерческой недвижимости: Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko.
Проектное финансирование — участие банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитов, при реализации которых возврат вложенных средств и получение доходов осуществляется на этапе проекта, преимущественно из потока денежных средств, генерируемых самим проектом.
Инвестиционное кредитование — финансирование инвестиционного проекта в форме предоставления кредита, при котором источником погашения обязательств становится вся хозяйственная и финансовая деятельность заемщика, включая доходы, генерируемые проектом.
детали
Банки готовы сотрудничать только с опытными девелоперами
Требования к участнику, который будет реализовавать объект коммерческой недвижимости:
положительная деловая репутация, положительная история в бизнесе в течение как минимум 3 лет;
наличие существующих или предъявляемых активов, достаточных для финансирования не менее 30% от необходимого объема кредитования; средства должны быть понятного и легального происхождения;
управляющей команде (оператору) проекта необходимо предоставить портфель успешно завершенных проектов подобного рода;
операция проводится на базе специально созданной проектной компании (SPV) (предпочтительно).
Источник: Внешторгбанк.