Девелоперы перешли в режим выживания. Начиная с прошлого года ситуация на рынке коммерческих площадей планомерно ухудшалась: ставки по уже взятым кредитам росли, брать новые стало невозможно, аренд
Девелоперы перешли в режим выживания. Начиная с прошлого года ситуация на рынке коммерческих площадей планомерно ухудшалась: ставки по уже взятым кредитам росли, брать новые стало невозможно, арендаторы и покупатели помещений требовали все новых и новых скидок. Ближе к концу года рынок вышел из крутого пике и замер. Ставки замерзли. Торговые и офисные центры начали понемногу заполняться. Впереди год, который нужно пережить. В этот период, как полагают участники рынка, никаких серьезных изменений не произойдет. 2010 г. покажет, кто сумел приспособиться к новым условиям, а кому это не удалось. И выжившие смогут заработать на новом витке роста рынка, который неизбежен через год-полтора, утверждают девелоперы.
Кредиторы сами предлагали деньги
Главная и, видимо, уже невосполнимая потеря рынка коммерческой недвижимости — это легкие и дешевые банковские деньги. Не менее 90% всех объектов, построенных в Екатеринбурге, возводились за счет банковских кредитов, признают девелоперы.
30% — собственные средства, остальное — кредит. По этой формуле работали практически все, отмечает Алексей Тарасов, финансовый директор инвестиционной компании RED: «С банкирами было приятно работать. Они убеждали: серьезных проблем не будет. А если что - банк всегда готов к диалогу. И понятное дело, кредиты охотно брали все. Всем хотелось быстро-быстро построить, заполнить арендаторами, уже через три года расплатиться по кредиту и собирать прибыль».
Но в конце 2008 — начале 2009 г. все резко изменилось. О прибыли через три года пришлось забыть. Арендная плата и стоимость продажи коммерческих площадей упали минимум на 40%. «Например, до кризиса мы рассчитывали, что ставка аренды в деловом центре «Европа» будет примерно 1,8 тыс. руб. за кв. м. А реально сдаем по 1,1-1,2 тыс. руб.», — рассказывает Геннадий Черных, генеральный директор УК «ПРЕД-Групп». Торговые и бизнес-центры, новые складские комплексы и гостиницы прекратили приносить доход и стали генерировать убытки. Начались проблемы с выплатами по займам. И банкиры из добрых и приятных партнеров быстро превратились в холодных и расчетливых кредиторов, желающих получить свои деньги назад.
О новых займах и речи никакой быть не может. «Практически во всех кредитных учреждениях позиция одинаковая: стройку не финансируем. Отделы, которые занимались этими вопросами, значительно сократили. И максимум, на что сегодня может рассчитывать девелопер, — дойти до кредитного комитета. И то вряд ли. В большинстве случаев заявку отклонят сразу же. Даже рассматривать не будут», — объясняет г-н Тарасов.
В итоге без банковских денег коммерческие площади города сейчас прирастают только за счет тех строек, которые останавливать уже поздно, признают девелоперы.
Никаких новых проектов на рынке нет. Все, что можно было заморозить, — заморозили. Встали, например, стройки почти всех складских комплексов. Такие проекты находились на самых ранних стадиях реализации, поэтому остановить их было проще всего.
Страхи
Рынок ждал банковской агрессии и обвала цен
Главная страшилка рынка коммерческой недвижимости уходящего года пришла из Москвы. Там местные девелоперы увидели неприятные для себя примеры, когда банки забирали недвижимость у проштрафившихся заемщиков.
Самая яркая и самая пугающая история — о том, как Альфа-Банк воевал с московской строительной корпорацией Mirax Group. В июле кредитное учреждение выкупило долги девелопера перед другим банком — Credit Suisse — и тут же начало судиться со своим новым должником, требуя выплатить $200 млн. Сергей Полонский, собственник Mirax Group, поспешил объявить о том, что Альфа-Банк пытается захватить активы его компании — деловой комплекс «Федерация» и бизнес-центр Mirax Plaza.
«Понятно, что на местном рынке все ожидали и боялись подобных историй. У всех же объекты заложены были. И у многих накопилась просрочка по кредитам», — вспоминает Алексей Тарасов. По сравнению с другими должниками банков девелоперы оказались в самом шатком положении, объясняет он: «У промышленника, например, в залоге доменная печь где-то в маленьком городке области. Что с таким активом делать, банкир не знает. И изымать его будет в последнюю очередь. А наши залоги — это недвижимость в центре Екатеринбурга. Такой актив понятнее, и по логике начинать изымать чужое имущество банкиры должны были именно с жилья и коммерческих площадей».
Все инструменты конфискации у кредитных учреждений имелись. Даже те девелоперы, у кого к началу кризиса просрочек по выплатам кредитов не было, все равно рисковали остаться без заложенной недвижимости. «Во-первых, раньше все предусматривали возможность перекредитоваться. Под проект, рассчитанный на десять лет, брали кредит на 3-5 лет. Понятно, что с наступлением кризиса перекредитоваться стало невозможно. Во-вторых, практически у всех в кредитных договорах была предусмотрена возможность повышения ставок в одностороннем порядке. И банк спокойно мог превратить 12% в 22%, существенно усложнив жизнь заемщику», — перечисляет инструменты Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга».
Все эти рассуждения приводили к одному выводу: к концу года банкиры снимут сливки — конфискуют самые привлекательные активы. Банковская агрессия должна была обанкротить одних и озолотить других участников рынка. Массового изъятия заложенной недвижимости всерьез ждали не только должники. На рынке появились девелоперы, успевшие предложить банкирам свои услуги в части управления площадями или продажи конфискованных квадратных метров. О подобных переговорах с кредитными учреждениями объявляли, в частности, УК «МОСТ» и «Корин холдинг». «Были такие предложения, — признает г-н Бриль. — Но пока к нам в управление ни один объект, изъятый в качестве залога по кредиту, не перешел».
Опасность вроде бы миновала. Массового изъятия заложенных квадратных метров не случилось. На поверку оказалось, что недвижимость не такой уж привлекательный актив, поясняет Андрей Бриль: «Каждый день бизнес-центр или склад, например, генерирует убытки. Его нужно содержать, им нужно управлять. Ежедневно работать над тем, чтобы арендаторы не убежали. Видимо, банкиры посчитали, что такие проблемы им не нужны».
В итоге этот год обошелся без передела рынка. По прогнозам девелоперов, кредитные учреждения будут изымать только изначально неудачные объекты. С работающими торговыми и деловыми центрами им проще договориться о реструктуризации долга. И такие переговоры сейчас ведут, пожалуй, все. Рынок входит в стадию, которую риелторы обычно называют «стабильным ожиданием».
Неконтролируемый обвал цен, который должен был привести к банкротству девелоперов и перераспределению активов на рынке, завершился без серьезных потерь. К Новому году стремительное пике остановилось. По стоимости торговые центры просели в среднем на 30%, бизнес-центры и склады — на 40%, гостиницы — до 50%. Сейчас ставки аренды и цены продажи коммерческих площадей на дне, утверждают игроки рынка. Прайсы — на уровне себестоимости, опускаться ниже никакого смысла нет, поясняют они.
Опустевшие в кризис помещения постепенно начинают заполняться. Первыми, по словам вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, пул арендаторов стали наращивать торговые центры: «Сезонная активизация розничной торговли повысила товарооборот. И невостребованных помещений стало гораздо меньше. Если в начале года пустовало порядка 11 тыс. кв. м торговых площадей, то сейчас эту цифру свели к 3-3,5 тыс. кв. м. И я думаю, они в ближайшие полтора месяца тоже заполнятся».
Похожая ситуация и в гостиничном секторе, продолжает он. По оценкам муниципалитета, наполняемость этих объектов за последние три месяца увеличилась на 20%. Еще в августе было заполнено лишь 25% местного номерного фонда. Сейчас — 45%, утверждают в городском комитете по товарному рынку.
С деловыми центрами все несколько сложнее. Заполняемость некоторых объектов не превышает 20%. В среднем по рынку занято порядка 40% площадей, чего недостаточно для безубыточной работы. Но предпосылки для оптимистичных прогнозов есть, утверждают игроки рынка. Г-н Черных: «Арендаторам мы перестали давать скидки, и они тут же перестали их просить. Время первичного заполнения делового и торгового центра «Европа» мы преодолели и теперь можем себе позволить ждать последних арендаторов».
Уроки
Девелоперов ударило головой об асфальт
За год рынок коммерческой недвижимости перевернулся с ног на голову. К примеру, еще год назад все местные эксперты говорили о необходимости строительства высококлассных деловых центров и качественных логопарков. А сейчас у таких объектов — самая низкая заполняемость. Зато низкокачественные складские и офисные площади советской постройки, которые раньше считали никчемными активами, неожиданно стали наиболее востребованными и приносят своим хозяевам стабильный доход.
Деловой центр «Европа», который позиционируют как объект класса А, пока не заполнен. А в так называемом имущественном комплексе завода ОЦМ (старое здание заводоуправления) свободных мест сейчас нет, приводит пример Геннадий Черных. А еще год назад девелопер планировал этот объект перестраивать — превращать в современный деловой центр.
Рынок остался без банковских кредитов. Цены аренды и продажи перестали идти вверх ударными темпами. Спрос на площади не меньше 100 кв. м сменился интересом к торговым и офисным помещениям на 25-50 квадратов, не более. Рынок потерял все, на что опирались прогнозы его развития.
«Нас всех ударили головой об асфальт, — подводит итог г-н Бриль. — И можно сколько угодно сравнивать кризис с санитаром леса и искать во всей этой ситуации позитив Но, боюсь, трупов будет слишком много».
Сильнее всего пострадали те, кто рискнул вложиться в новые проекты, рассказывают девелоперы. «Трупами» могут оказаться компании, которые называли локомотивами рынка. Ведь тяжелее других кризис переживают объекты, открывшиеся не более года назад. На их собственников давит резко рухнувший спрос со стороны арендаторов и покупателей. И в отличие от тех, кто успел рассчитаться по банковским долгам, им еще предстоит выплачивать кредиты, ставки по которым за год выросли с 12 до 20%.
В результате если кризис чему-то и научил местных строителей коммерческой недвижимости, то осторожности. «Мы сейчас, например, будем возводить небольшие объекты под одного собственника. Причем искать покупателя станем еще до того, как начнем строить. Так безопаснее», — рассуждает г-н Тарасов.
Возможности
Выжившие заработают на дефиците
В городской администрации отмечают: планы по вводу новых площадей в уходящем году сильно корректировали. К примеру, еще в начале 2009 г. строители заявили к вводу порядка 70 тыс. кв. м складских площадей. Пока не сдали ничего. К концу года ждут прироста складского хозяйства Екатеринбурга лишь на 10 тыс. кв. м — за счет сдачи в эксплуатацию новой очереди терминала «Чкаловский».
Сейчас достраивают начатые ранее объекты. В том числе третью очередь «Гринвича» и ТЦ «Алатырь» (прежнее рабочее название — «Седьмое небо»), бизнес-центры «Нахимов Плаза» и «Саммит», гостиницу «Аккор-Новотель», складской терминал «Русь».
Но новых проектов в 2010 г. точно не будет, убеждены девелоперы. «Сейчас перед всеми стоит одна задача: пережить следующий год», — заключает Андрей Бриль.
По прогнозам операторов рынка, роста цен в сегменте коммерческой недвижимости в 2010 г. ждать не стоит. Расценки зафиксируют на уровне себестоимости, а за счет выручки от аренды можно будет лишь покрывать эксплуатационные расходы и выплачивать кредиты. В этих условиях объемы ввода площадей так и будут идти на спад, пока не достигнут нулевой отметки.
Но апатия, как надеются девелоперы, уже к 2011 г. спровоцирует дефицит торговых, складских и офисных площадей. И те, кто доживет до этого момента, снимут сливки.
Возможно, начнет надуваться очередной ценовой пузырь. Если стройка остановится совсем, новые объекты появятся лишь через два-три года после активизации спроса. В соответствии с таким сценарием все это время существующие торговые центры, складские терминалы и офисники будут только дорожать, увеличивая прибыль своих хозяев.
ТиДЦ «Европа»
Открытие офисной части — сентябрь 2009 г.
Открытие торговой части — октябрь 2009 г.
Общая площадь — 35 тыс. кв. м.
Арендопригодная торговая площадь — 10,8 тыс. кв. м.
Арендопригодная площадь офисов — 7,5 тыс. кв. м.
Третья очередь ТРЦ «Гринвич»
Начало строительства — 2007 г.
Запланированное открытие — декабрь 2009 г.
Площадь — 97 тыс. кв. м.
Наполнение: боулинг, детский игровой центр, кинотеатр, фуд-корт, несколько ресторанов и кафе, торговые площади.
Общая площадь ТРЦ «Гринвич» (все три очереди) — 105,5 тыс. кв. м.
Гостиница Hyatt Regency Ekaterinburg
Вторая пятизвездочная гостиница в Екатеринбурге.
Начало строительства — 2005 г.
Открытие — февраль 2009 г.
Номерной фонд — 296.
Из них: 26 номеров люкс (по 78 кв. м), 27 — de lux (68 кв. м), 14 номеров с двойными кроватями (60 кв. м), одни президентские апартаменты (170 кв. м), остальные номера — стандартные (36 кв. м).
Дополнительные услуги: два бара, два ресторана (на 120 и 70 мест), конференц-зал на 600 мест, семь комнат переговоров, бассейн, сауна, SPA-салон, фитнес-центр.
Заявления года
Игорь Суханов генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт»
Мода на девелопмент проходит. Многие девелоперские компании появились на волне излишних и легких денег. Они выполняли функции администраторов, стремясь к 100%-й рентабельности, и были сориентированы на спекулятивную стратегию. Теперь легких денег не станет. Кредитовать если и будут, то только объекты с безупречной концепцией, и их доходность приблизится к европейским показателям — 15-18%.
Андрей Брауде заместитель гендиректора УК RED
Ставки аренды коммерческой недвижимости — на дне. Это простая математика. Расходы на эксплуатацию составляют от 300 до 500 руб. за кв. м. А на то, чтобы гасить проценты по кредитам, уходит 500-900 руб. с метра. Рынок эту черту перешел. Падать бизнес-центрам просто некуда.
Валерий Титчук директор по развитию логистики AVS Logistic
Собственники складов уже уронили арендные ставки на 20-30%, а минимальный срок сдачи площадей сократили с 4-7 до 1-1,5 лет. И выводить на рынок новый объект в таких условиях нецелесообразно.
Иллюзии
Кредиторы сами предлагали деньги
Главная и, видимо, уже невосполнимая потеря рынка коммерческой недвижимости — это легкие и дешевые банковские деньги. Не менее 90% всех объектов, построенных в Екатеринбурге, возводились за счет банковских кредитов, признают девелоперы.
30% — собственные средства, остальное — кредит. По этой формуле работали практически все, отмечает Алексей Тарасов, финансовый директор инвестиционной компании RED: «С банкирами было приятно работать. Они убеждали: серьезных проблем не будет. А если что - банк всегда готов к диалогу. И понятное дело, кредиты охотно брали все. Всем хотелось быстро-быстро построить, заполнить арендаторами, уже через три года расплатиться по кредиту и собирать прибыль».
Но в конце 2008 — начале 2009 г. все резко изменилось. О прибыли через три года пришлось забыть. Арендная плата и стоимость продажи коммерческих площадей упали минимум на 40%. «Например, до кризиса мы рассчитывали, что ставка аренды в деловом центре «Европа» будет примерно 1,8 тыс. руб. за кв. м. А реально сдаем по 1,1-1,2 тыс. руб.», — рассказывает Геннадий Черных, генеральный директор УК «ПРЕД-Групп». Торговые и бизнес-центры, новые складские комплексы и гостиницы прекратили приносить доход и стали генерировать убытки. Начались проблемы с выплатами по займам. И банкиры из добрых и приятных партнеров быстро превратились в холодных и расчетливых кредиторов, желающих получить свои деньги назад.
О новых займах и речи никакой быть не может. «Практически во всех кредитных учреждениях позиция одинаковая: стройку не финансируем. Отделы, которые занимались этими вопросами, значительно сократили. И максимум, на что сегодня может рассчитывать девелопер, — дойти до кредитного комитета. И то вряд ли. В большинстве случаев заявку отклонят сразу же. Даже рассматривать не будут», — объясняет г-н Тарасов.
В итоге без банковских денег коммерческие площади города сейчас прирастают только за счет тех строек, которые останавливать уже поздно, признают девелоперы.
Никаких новых проектов на рынке нет. Все, что можно было заморозить, — заморозили. Встали, например, стройки почти всех складских комплексов. Такие проекты находились на самых ранних стадиях реализации, поэтому остановить их было проще всего.
Страхи
Рынок ждал банковской агрессии и обвала цен
Главная страшилка рынка коммерческой недвижимости уходящего года пришла из Москвы. Там местные девелоперы увидели неприятные для себя примеры, когда банки забирали недвижимость у проштрафившихся заемщиков.
Самая яркая и самая пугающая история — о том, как Альфа-Банк воевал с московской строительной корпорацией Mirax Group. В июле кредитное учреждение выкупило долги девелопера перед другим банком — Credit Suisse — и тут же начало судиться со своим новым должником, требуя выплатить $200 млн. Сергей Полонский, собственник Mirax Group, поспешил объявить о том, что Альфа-Банк пытается захватить активы его компании — деловой комплекс «Федерация» и бизнес-центр Mirax Plaza.
«Понятно, что на местном рынке все ожидали и боялись подобных историй. У всех же объекты заложены были. И у многих накопилась просрочка по кредитам», — вспоминает Алексей Тарасов. По сравнению с другими должниками банков девелоперы оказались в самом шатком положении, объясняет он: «У промышленника, например, в залоге доменная печь где-то в маленьком городке области. Что с таким активом делать, банкир не знает. И изымать его будет в последнюю очередь. А наши залоги — это недвижимость в центре Екатеринбурга. Такой актив понятнее, и по логике начинать изымать чужое имущество банкиры должны были именно с жилья и коммерческих площадей».
Все инструменты конфискации у кредитных учреждений имелись. Даже те девелоперы, у кого к началу кризиса просрочек по выплатам кредитов не было, все равно рисковали остаться без заложенной недвижимости. «Во-первых, раньше все предусматривали возможность перекредитоваться. Под проект, рассчитанный на десять лет, брали кредит на 3-5 лет. Понятно, что с наступлением кризиса перекредитоваться стало невозможно. Во-вторых, практически у всех в кредитных договорах была предусмотрена возможность повышения ставок в одностороннем порядке. И банк спокойно мог превратить 12% в 22%, существенно усложнив жизнь заемщику», — перечисляет инструменты Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга».
Все эти рассуждения приводили к одному выводу: к концу года банкиры снимут сливки — конфискуют самые привлекательные активы. Банковская агрессия должна была обанкротить одних и озолотить других участников рынка. Массового изъятия заложенной недвижимости всерьез ждали не только должники. На рынке появились девелоперы, успевшие предложить банкирам свои услуги в части управления площадями или продажи конфискованных квадратных метров. О подобных переговорах с кредитными учреждениями объявляли, в частности, УК «МОСТ» и «Корин холдинг». «Были такие предложения, — признает г-н Бриль. — Но пока к нам в управление ни один объект, изъятый в качестве залога по кредиту, не перешел».
Опасность вроде бы миновала. Массового изъятия заложенных квадратных метров не случилось. На поверку оказалось, что недвижимость не такой уж привлекательный актив, поясняет Андрей Бриль: «Каждый день бизнес-центр или склад, например, генерирует убытки. Его нужно содержать, им нужно управлять. Ежедневно работать над тем, чтобы арендаторы не убежали. Видимо, банкиры посчитали, что такие проблемы им не нужны».
В итоге этот год обошелся без передела рынка. По прогнозам девелоперов, кредитные учреждения будут изымать только изначально неудачные объекты. С работающими торговыми и деловыми центрами им проще договориться о реструктуризации долга. И такие переговоры сейчас ведут, пожалуй, все. Рынок входит в стадию, которую риелторы обычно называют «стабильным ожиданием».
Неконтролируемый обвал цен, который должен был привести к банкротству девелоперов и перераспределению активов на рынке, завершился без серьезных потерь. К Новому году стремительное пике остановилось. По стоимости торговые центры просели в среднем на 30%, бизнес-центры и склады — на 40%, гостиницы — до 50%. Сейчас ставки аренды и цены продажи коммерческих площадей на дне, утверждают игроки рынка. Прайсы — на уровне себестоимости, опускаться ниже никакого смысла нет, поясняют они.
Опустевшие в кризис помещения постепенно начинают заполняться. Первыми, по словам вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, пул арендаторов стали наращивать торговые центры: «Сезонная активизация розничной торговли повысила товарооборот. И невостребованных помещений стало гораздо меньше. Если в начале года пустовало порядка 11 тыс. кв. м торговых площадей, то сейчас эту цифру свели к 3-3,5 тыс. кв. м. И я думаю, они в ближайшие полтора месяца тоже заполнятся».
Похожая ситуация и в гостиничном секторе, продолжает он. По оценкам муниципалитета, наполняемость этих объектов за последние три месяца увеличилась на 20%. Еще в августе было заполнено лишь 25% местного номерного фонда. Сейчас — 45%, утверждают в городском комитете по товарному рынку.
С деловыми центрами все несколько сложнее. Заполняемость некоторых объектов не превышает 20%. В среднем по рынку занято порядка 40% площадей, чего недостаточно для безубыточной работы. Но предпосылки для оптимистичных прогнозов есть, утверждают игроки рынка. Г-н Черных: «Арендаторам мы перестали давать скидки, и они тут же перестали их просить. Время первичного заполнения делового и торгового центра «Европа» мы преодолели и теперь можем себе позволить ждать последних арендаторов».
Уроки
Девелоперов ударило головой об асфальт
За год рынок коммерческой недвижимости перевернулся с ног на голову. К примеру, еще год назад все местные эксперты говорили о необходимости строительства высококлассных деловых центров и качественных логопарков. А сейчас у таких объектов — самая низкая заполняемость. Зато низкокачественные складские и офисные площади советской постройки, которые раньше считали никчемными активами, неожиданно стали наиболее востребованными и приносят своим хозяевам стабильный доход.
Деловой центр «Европа», который позиционируют как объект класса А, пока не заполнен. А в так называемом имущественном комплексе завода ОЦМ (старое здание заводоуправления) свободных мест сейчас нет, приводит пример Геннадий Черных. А еще год назад девелопер планировал этот объект перестраивать — превращать в современный деловой центр.
Рынок остался без банковских кредитов. Цены аренды и продажи перестали идти вверх ударными темпами. Спрос на площади не меньше 100 кв. м сменился интересом к торговым и офисным помещениям на 25-50 квадратов, не более. Рынок потерял все, на что опирались прогнозы его развития.
«Нас всех ударили головой об асфальт, — подводит итог г-н Бриль. — И можно сколько угодно сравнивать кризис с санитаром леса и искать во всей этой ситуации позитив Но, боюсь, трупов будет слишком много».
Сильнее всего пострадали те, кто рискнул вложиться в новые проекты, рассказывают девелоперы. «Трупами» могут оказаться компании, которые называли локомотивами рынка. Ведь тяжелее других кризис переживают объекты, открывшиеся не более года назад. На их собственников давит резко рухнувший спрос со стороны арендаторов и покупателей. И в отличие от тех, кто успел рассчитаться по банковским долгам, им еще предстоит выплачивать кредиты, ставки по которым за год выросли с 12 до 20%.
В результате если кризис чему-то и научил местных строителей коммерческой недвижимости, то осторожности. «Мы сейчас, например, будем возводить небольшие объекты под одного собственника. Причем искать покупателя станем еще до того, как начнем строить. Так безопаснее», — рассуждает г-н Тарасов.
Возможности
Выжившие заработают на дефиците
В городской администрации отмечают: планы по вводу новых площадей в уходящем году сильно корректировали. К примеру, еще в начале 2009 г. строители заявили к вводу порядка 70 тыс. кв. м складских площадей. Пока не сдали ничего. К концу года ждут прироста складского хозяйства Екатеринбурга лишь на 10 тыс. кв. м — за счет сдачи в эксплуатацию новой очереди терминала «Чкаловский».
Сейчас достраивают начатые ранее объекты. В том числе третью очередь «Гринвича» и ТЦ «Алатырь» (прежнее рабочее название — «Седьмое небо»), бизнес-центры «Нахимов Плаза» и «Саммит», гостиницу «Аккор-Новотель», складской терминал «Русь».
Но новых проектов в 2010 г. точно не будет, убеждены девелоперы. «Сейчас перед всеми стоит одна задача: пережить следующий год», — заключает Андрей Бриль.
По прогнозам операторов рынка, роста цен в сегменте коммерческой недвижимости в 2010 г. ждать не стоит. Расценки зафиксируют на уровне себестоимости, а за счет выручки от аренды можно будет лишь покрывать эксплуатационные расходы и выплачивать кредиты. В этих условиях объемы ввода площадей так и будут идти на спад, пока не достигнут нулевой отметки.
Но апатия, как надеются девелоперы, уже к 2011 г. спровоцирует дефицит торговых, складских и офисных площадей. И те, кто доживет до этого момента, снимут сливки.
Возможно, начнет надуваться очередной ценовой пузырь. Если стройка остановится совсем, новые объекты появятся лишь через два-три года после активизации спроса. В соответствии с таким сценарием все это время существующие торговые центры, складские терминалы и офисники будут только дорожать, увеличивая прибыль своих хозяев.
Основые события
Проекты года
ТиДЦ «Европа»
Открытие офисной части — сентябрь 2009 г.
Открытие торговой части — октябрь 2009 г.
Общая площадь — 35 тыс. кв. м.
Арендопригодная торговая площадь — 10,8 тыс. кв. м.
Арендопригодная площадь офисов — 7,5 тыс. кв. м.
Третья очередь ТРЦ «Гринвич»
Начало строительства — 2007 г.
Запланированное открытие — декабрь 2009 г.
Площадь — 97 тыс. кв. м.
Наполнение: боулинг, детский игровой центр, кинотеатр, фуд-корт, несколько ресторанов и кафе, торговые площади.
Общая площадь ТРЦ «Гринвич» (все три очереди) — 105,5 тыс. кв. м.
Гостиница Hyatt Regency Ekaterinburg
Вторая пятизвездочная гостиница в Екатеринбурге.
Начало строительства — 2005 г.
Открытие — февраль 2009 г.
Номерной фонд — 296.
Из них: 26 номеров люкс (по 78 кв. м), 27 — de lux (68 кв. м), 14 номеров с двойными кроватями (60 кв. м), одни президентские апартаменты (170 кв. м), остальные номера — стандартные (36 кв. м).
Дополнительные услуги: два бара, два ресторана (на 120 и 70 мест), конференц-зал на 600 мест, семь комнат переговоров, бассейн, сауна, SPA-салон, фитнес-центр.
Заявления года
Игорь Суханов генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт»
Мода на девелопмент проходит. Многие девелоперские компании появились на волне излишних и легких денег. Они выполняли функции администраторов, стремясь к 100%-й рентабельности, и были сориентированы на спекулятивную стратегию. Теперь легких денег не станет. Кредитовать если и будут, то только объекты с безупречной концепцией, и их доходность приблизится к европейским показателям — 15-18%.
Андрей Брауде заместитель гендиректора УК RED
Ставки аренды коммерческой недвижимости — на дне. Это простая математика. Расходы на эксплуатацию составляют от 300 до 500 руб. за кв. м. А на то, чтобы гасить проценты по кредитам, уходит 500-900 руб. с метра. Рынок эту черту перешел. Падать бизнес-центрам просто некуда.
Валерий Титчук директор по развитию логистики AVS Logistic
Собственники складов уже уронили арендные ставки на 20-30%, а минимальный срок сдачи площадей сократили с 4-7 до 1-1,5 лет. И выводить на рынок новый объект в таких условиях нецелесообразно.