«Доход — 170 тыс. в месяц. С квартирой не сравнить!» Инструменты для инвестора в 2018 г.

«Деловой квартал» провел дискуссионный клуб, на котором участники подвели итоги уходящего года и наметили стратегию для инвестора на 2018 г.

2017 год: какие инвестиционные инструменты и стратегии были успешными, какие убыточными?

Виктор Долженко:

— В 2017 г. рынок ценных бумаг был активным. Начнем с российских облигаций. В течение всего года ЦБ РФ снижал ключевую ставку, ставки по депозитам следовали за ней. На этом фоне мы видели рост интереса частных и корпоративных инвесторов к рынку облигаций. Российский рынок акций в целом нас не порадовал, хотя были и яркие истории, как с акциями Сбербанка, продемонстрировавшими существенную положительную динамику. Все больше клиентов обращают внимание на американский фондовый рынок. С начала года индекс S&P 500 вырос на 16% — это значительный показатель. В целом, клиенты, с которыми мы работаем (премиальный сегмент), начали ощущать себя глобальными инвесторами: они держат депозиты и вкладываются в недвижимость в России и в то же время покупают акции крупнейших мировых компаний.

Константин Чирков:

— В первую очередь хочу отметить важное для инвесторов изменение: купонный доход по российским облигациям, выпущенным с 2017 г., не будет облагаться НДФЛ — так государство стимулирует граждан выходить на инвестиционный рынок. Покупать эти бумаги становится интереснее.

Успешным инвестиционным инструментом были (и остаются) евробонды, они принесли клиентам в 2017 г. доходность 5-6%, евробонды развивающихся рынков выросли на 5,5% — это очевидно привлекательнее валютных депозитов.

Одним из главных разочарований года, конечно, стали акции компании «Магнит», демонстрировавшие после кризиса уверенный рост. Акционер продал пакет ценных бумаг примерно на $700 млн в условиях не самой благоприятной рыночной конъюнктуры, и акции упали на 40%, если смотреть c начала года. Теперь многие инвесторы задумались о покупке подешевевших акций.

Вторая значимая история «неуспеха» — в евробондах: еще в начале года мало кто предполагал риск дефолта по еврооблигациям одного из лидеров российского финансового сектора — банка «Открытие». В итоге ЦБ принял решение о списании субординированных еврооблигаций банка, и инвесторам предстоит защищать свои права в лондонском суде.

— Диверсифицированные портфели инвесторов в 2017 г. выглядели следующим образом: коммерческая недвижимость, банковские депозиты, валютная наличность и криптовалюта. Самым высокодоходным оказался последний инструмент: в январе биткойн покупали по $1 тыс., сейчас он стоит в восемь раз дороже. В сегменте коммерческой недвижимости был востребован стрит-ритейл: ликвидные объекты демонстрировали хорошую динамику как при продаже, так и в аренде. Период падения ставок закончился, сегодня в хороших местах они растут. Валюта не принесла инвесторам ни разочарований, ни особой доходности. Нерабочим инструментом оказались банковские депозиты, поскольку процентная ставка снизилась в среднем с 9% до 7%. Таким образом, в 2017 г. инвесторам принесли наибольшую прибыль два совершенно разных продукта, высоко рискованный и консервативный — криптовалюта и коммерческая недвижимость.  

Сергей Кравчук:

— Ни в прошлом, ни в текущем году мы не видели снижения цен на объекты стрит-ритейла, напротив, они понемногу росли, оживает и рынок аренды. Помещения для развития собственного бизнеса приобретают 30-40% покупателей, 60-70% инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. Этим людям мы можем предложить объекты с существующими арендаторами и готовы гарантировать доходность до 13%. В 2017 г. ставки практически на всех площадках были проиндексированы и прибыль инвесторов выросла. Доходность выше 13% сегодня можно получить, приобретая коммерческую недвижимость по минимальной стоимости на старте строительства.

Изменились ли ожидания инвесторов по сравнению с докризисным периодом, когда некоторые рассчитывали на рублевую доходность в 25% годовых?

Константин Чирков:

— Люди, размещающие $500 тыс.- $1 млн, как правило, консервативны. Они могут включить в инвестиционный портфель инструменты, которые потенциально принесут доходность 25%, но их доля в нем вряд ли превысит 10%. 5-8% в валюте — таков в целом диапазон ожиданий. Видя динамику ключевой ставки, клиенты снижают аппетиты и в отношении рублевой доходности: очевидно, что если ставка по депозиту в Сбербанке 6%, то 10% — это уже хорошо.

Ситуация с депозитами буквально выталкивает людей в сторону рынка ценных бумаг. Ставка по вкладам в евро близка к нулю. Есть ли смысл нести их в банк? Только чтобы не хранить дома или не закапывать. Альтернативой могут стать еврооблигации, хотя они приносят меньшую доходность, чем долларовые (2-3%), или акции, которые торгуются в евро на европейских биржах (с начала года индекс Euro Stoxx 50 вырос на 9%), наконец, номинированные в евро фонды. Сейчас появляется все больше возможностей управления своим портфелем: сегодня ты располагаешь ценными бумагами, а через два дня можешь полностью выйти в деньги — инвесторы ценят ликвидность.

Лейсан Мелихова:

— Основной приоритет инвесторов сегодня — сохранение капитала, а потом уже преумножение. До кризиса они были нацелены на высокую доходность (и были случаи, когда она составляла 32-33%), сейчас в приоритете надежность, планка ожиданий по доходности снижена. То же самое со сроками окупаемости: раньше желаемый срок составлял 6 лет, сейчас — 10 лет, главное, чтобы формат объекта был ликвидным.  

Банковский депозит — простой и удобный инструмент, не требующий никаких знаний, но не защищенный от девальвации и не являющийся сегодня высокодоходным. Мы считаем, что люди «меняют» вклады на недвижимость — реальный продукт, направленный на сохранение капитала и защищенный от девальвации. Рынок ценных бумаг — для экономически грамотных людей. Кроме того, он предполагает более высокие риски.

Виктор Долженко:

— Ключевое изменение, произошедшее за последние несколько лет — переориентация инвесторов с российского рынка ценных бумаг на международный. Если в 2010 г. до 80% позиций в инвестиционных портфелях составляли российские акции и облигации, то с 2014 г. предпочтение все чаще отдается еврооблигациям. В этом году существенно вырос интерес к международному рынку акций. Инвесторы хотят открывать новые инструменты, и это здорово, потому что в результате инвестиционные портфели становятся устойчивее. В то же время на рынок ценных бумаг идут в первую очередь за доходностью. Сейчас банки запустили спецпредложения по открытию вкладов (на рынке есть ставки 8-8,5%), и я периодически слышу, что из-за дельты в 1,5% разбираться в чем-то новом не очень интересно.    

Виктор Долженко:

— У нас есть клиенты, инвестирующие и в коммерческую недвижимость, и в рынок ценных бумаг, и есть примеры, когда пара из десяти объектов недвижимости приносит доход 11-12% (и их можно продать в любой момент), а оставшиеся — 7-8% (и желающие их купить не выстраиваются в очередь). Причем недвижимость требует от владельца постоянного внимания. Могу сказать, что при такой карте доходности люди не выглядят счастливыми.

Сергей Кравчук:

— Я думаю, ранее эти люди были вполне счастливы, и их все устраивало. Некоторые инвесторы уже не хотят самостоятельно заниматься управлением. На рынке нужны компании, предоставляющие сервис доверительного управления недвижимостью, которые будут брать на себя все хлопоты, получая 5-10% от дохода. На Западе и даже в Москве это распространенная практика, у нас она пока не особо прижилась.

Очень часто не выглядят счастливыми собственники 10-15 квартир, которые сдаются в аренду. С ними хлопот намного больше, чем с коммерческой недвижимостью, рынок которой хотя бы «белый»: арендаторы — компании, с которыми подписываются договоры. С жилой недвижимостью все гораздо сложнее. Поэтому мы рекомендуем таким инвесторам продавать квартиры и переходить в коммерческую недвижимость.

Евгений Сагутдинов:

— В этом году мы продали 20 га земли, предназначенной под строительство индустриальной недвижимости, в основном на ЕКАДе. Покупатели — люди, выходившие из депозитов в проблемных банках и решившие инвестировать в склады. Суммарно емкость проектов составила около 3,5 млрд руб.

Можно ли сегодня заработать на криптовалютах или «поезд ушел»?  

Виктор Долженко:

— Банкира Джея Пи Моргана постоянно спрашивали о том, что будет с акциями. И он сформулировал ответ, который всегда использовал: «рынок будет колебаться». Стоимость криптовалюты может меняться в любую сторону. Ключевой момент — наличие системного противоречия между государством и этим явлением. Мы видим, как год от года во всем мире усиливается регулирование финансовой сферы, повышается ее прозрачность, государства обмениваются налоговой информацией и пр. А криптовалюта — антипод, абсолютно закрытая система. Эти две системы не смогут ужиться.

Сергей Кравчук:

— Мы видим интерес к криптовалютам у тех, от кого сложно было его ожидать. Думаю, причина — в информационном шуме вокруг этой темы. Однако люди готовы инвестировать в криптовалюту только суммы, которые не жалко потерять, потому что ситуация неопределенная. 

Владимир Бобряшов:

— Технологии блокчейн не так много лет, и она будет развиваться. Спектр ее применения очень широкий, например, Сбербанк и «Альфа-банк» провели первый межбанковский платеж на основе блокчейн-технологий, месяц назад Сбербанк и Северсталь применили блокчейн в операции с аккредитивами. Криптовалюты — побочный продукт блокчейн-технологий. Токены, которые возникают в процессе майнинга (и которые растут в цене) — это все, что видит дилетант. Но внутри происходят тектонические процессы.

Сейчас, с одной стороны, люди хотят уйти от регулируемых финансовых инструментов в сторону альтернативных форм расчета. С другой, крупные компании уже начали подписывать договоры на платформе блокчейн Ethereum. Обратного пути нет. К этому процессу можно присоединиться или игнорировать его.

К сожалению, российские граждане фактически не могут инвестировать в блокчейн в соответствии с нормами банковского регулирования. Инвестировать значительную сумму, сопоставимую с покупкой коммерческой недвижимости, невозможно. Изъять деньги из блокчейн-проекта так, чтобы сделка была абсолютно легальной, невозможно. Уверен, что в какой-то момент ЦБ начнет регулировать эту сферу. Если санкции в отношении России усилятся, возможно, мы все начнем торговать только через блокчейн и только за  биткойны, потому что рынок другой валюты просто будет недоступен. В какой-то момент в России может возникнуть государственная программа майнинга, потому что необходима альтернатива гегемонии доллара.

Какие стратегии и инструменты вы предложите клиентам, тем, кто хочет получать стабильный, пусть и не феерический доход, в 2018 г.? 

Константин Чирков:

— Есть смысл обратить внимание на облигации, как корпоративные, так и ОФЗ. Людям, которые не готовы разбираться в рынке ценных бумаг, мы будем рекомендовать инвестировать через инструменты доверительного управления, такие как, например, инвестиционные фонды. Как при покупке облигаций, так и инвестиционных фондов инвесторы имеют возможность получить освобождение от уплаты НДФЛ при продаже ценных бумаг в рамках льготы для долгосрочного владения ими.

По прогнозам, индекс S&P 500, демонстрирующий положительную динамику последние 10 лет, в 2018 г. вырастет на 9-10%. Но в какой-то момент обязательно произойдет значимая коррекция. И мы хотим максимально подготовить к этому портфели клиентов, поэтому будем предлагать инвестировать в хедж-фонды. Это защитный инструмент, позволяющий заработать порядка 5% дохода в долларах, при этом его главная задача — обеспечить низкую волатильность инвестиционного портфеля. 

Владимир Бобряшов:

— Политическая и экономическая ситуация в мире будет влиять на Россию. Изменение курса доллара моментально отразится на рубле и рублевой доходности, и тогда инвесторы вообще перестанут ею интересоваться. Мы ожидаем, что 2018-ый будет годом повышенной волатильности, многое будет меняться.

В последние годы наиболее прибыльными были самые простые стратегии: покупка еврооблигаций на просадках, американского фондового рынка на любых просадках и российских облигаций против доллара. Они остаются актуальными. Но в какой-то момент старые стратегии перестанут работать, и инвесторы начнут терять деньги. Эффективными же будут другие инструменты. Поэтому я думаю, что в 2018 г. самым важным будет качественный инвестиционный совет. Кроме того, я рекомендую изучить возможность динамической локации активов — когда инвестор может в зависимости от ситуации менять доли инструментов в портфеле, и управляемые стратегии, позволяющие в любой момент переключиться с одного инструмента на другой.  

Евгений Сагутдинов:

— На рынке Екатеринбурга дефицит складской и индустриальной недвижимости. В течение многих лет в этом сегменте не было обновления, мы живем на разрушающихся активах советского периода. Сегодня спрос на качественные склады, без преувеличения, ажиотажный. Его формируют как развивающиеся местные компании, так и федеральные игроки. Кроме того, власти намерены вынести все промышленные предприятия из центра города.

Складская недвижимость для инвесторов — консервативный инструмент, который может приносить доход 12-14%. Приведу пример: в следующем году в логопарке «Высота» будет построен объект, на который уже заключен предварительный договор аренды. То есть он строится под конкретного заказчика, который арендует его на условиях семилетнего безотзывного договора, предусматривающего ежегодную индексацию ставки на 5%. Объект будет приносить собственнику доход порядка 13,5%, если он вложит 40% собственных средств и оставшиеся 60% возьмет в банке по ставке в14%. Срок окупаемости составит 8,5 лет.

В логопарке «Высота» будут склады разных форматов для инвесторов, располагающих суммами от 16 млн до 1 млрд руб. Сейчас мы заканчиваем строительство первого терминала площадью 11 тыс. кв. м. Есть небольшие форматы (от 300 до 1,5 тыс. кв.м), которые будут приносить доход около 14%. Склад площадью 540 кв. м я точно сдам в аренду до окончания строительства по ставке от 400 руб. за кв. м. Его стоимость составляет 16 млн руб. — эта цена хорошей трехкомнатной квартиры в центре города. При этом инвестор ежемесячно будет получать порядка 170 тыс. руб. Какая квартира даст такую доходность? 

Я считаю, инвесторам надо пользоваться возможностью и на дефицитном рынке заходить в индустриальные активы. Этот инструмент точно будет работать.  

Лейсан Мелихова:

— В портфеле инвестора должны быть и активные, и пассивные продукты, причем последние должны преобладать, потому что именно они обеспечивают надежность и стабильность. Мы рекомендуем формировать пропорцию 30% на 70%. Если сегодня растут сегменты стрит-ритейла и складской недвижимости, почему бы в них не вкладывать? Думаю, в 2018 г. арендные ставки увеличатся.

Сергей Кравчук:

— В качестве одного из сценариев диверсификации можно рассматривать такой вариант: часть сбережений хранить в депозитах, часть вкладывать в коммерческую недвижимость. Именно она (в отличие от жилой) сегодня демонстрирует доходность на уровне 8-12%. Последняя складывается из двух факторов: роста стоимости квадратного метра (если покупать объект на этапе строительства микрорайона, можно рассчитывать, что через несколько лет его цена будет на порядок выше) и арендных платежей. Такой вариант диверсификации позволит не только гарантированно сохранить, но и приумножить капитал.

Однако необходимо грамотно оценивать перспективы помещения. Для успешного инвестирования стоит воспользоваться услугами консультантов, способных дать гарантии и, например, обеспечить поиск арендаторов.

Говоря об инвестициях в коммерческую недвижимость, мы, конечно, подразумеваем продолжительный горизонт планирования — от 1 до 10 лет. Нет смысла покупать арендный бизнес, чтобы через три месяца его перепродать — издержки при этом могут перекрыть доход, полученный за столь малый срок. Если говорить о покупке коммерческой недвижимости на стадии строительства, то тут минимальный срок планирования начинается от 1,5 лет: максимальная добавленная стоимость будет сформирована, если продать помещение с арендатором после завершения строительства.

Конечно, на рынке есть и быстрые спекулятивные сделки, когда инвестор вкладывает деньги в недвижимость, чтобы через несколько месяцев ее перепродать. Это уже другая стратегия — более рисковая, она требует от инвестора глубоких знаний рынка и опыта.

Подготовила Виктория Говорковская, DK.RU