Когда следует вкладывать деньги в квадратные метры, почему стоит выбирать помещения стрит-ритейла и за сколько окупятся инвестиции в недвижимость — в интервью генерального директора «СКБ-Инвест».
Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из наиболее выгодных капиталовложений. Этот инструмент инвестирования защищен от девальвации и позволяет получать стабильный пассивный доход. Генеральный директор компании «СКБ-Инвест» Лейсан Мелихова рассказала, стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость и какую доходность могут принести коммерческие площади.
Как сегодня ведут себя инвесторы в Екатеринбурге? Какие инструменты они выбирают?
Культура инвестирования в Екатеринбурге развивается. Если раньше это был хаотичный и больше интуитивный способ, то сейчас это стратегически выверенный и просчитанный метод зарабатывания денег и создания пассивного дохода.
При минимальных суммах инвестиций банковский вклад или депозит остается одним из самых разумных инструментов инвестирования. Плюсом банковского вклада также является фиксированный доход: человек знает, сколько он получит. К тому же банковский вклад 100% ликвидный, инвестор всегда может расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Но есть и минус — это риск девальвации и невысокая доходность.
В период кризиса также была популярна валютная спекуляция, но это разовая история, которая не является стабильной. У валюты есть минус — это пики и откаты, которые очень сложно прогнозировать.
Традиционным инструментом инвестиций также является недвижимость. В чем его особенность?
Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, а при правильно выбранных сегментах — это высокая степень доходности. При этом у инвестирования в недвижимость есть особенности: это высокий порог вхождения, зависимость стоимости объекта от экономической ситуации и расходы на содержание.
Если мы возьмем пятилетний период и посмотрим, как изменились инвестиции в недвижимость, то увидим следующую картину: раньше люди вкладывали деньги в новостройки на этапе котлована, потому что разница в цене между началом строительства и сдачей квартиры в эксплуатацию была существенной, и можно было получить прибыль от перепродажи недвижимости. Сегодня стоимость квартиры на «нулевом» этапе близка к цене на этапе сдачи дома, поэтому инвесторы сосредоточились на коммерческой недвижимости.
Раньше в качестве инвестиционного инструмента среди жилой недвижимости было популярно малогабаритное жилье. Сегодня пришло понимание, что это не эффективно.
Жилой фонд на сегодняшний день все-таки не является привлекательным инвестиционным продуктом. Цены на недвижимость упали, и упал спрос. Раньше инвесторы приобретали квартиры в двух целях: для перепродажи или для арендного бизнеса. Сегодня перепродажа однокомнатных квартир и квартир-студий не интересна. Вторичное жилья тоже пока что не нужно трогать.
Но ставить крест на инвестировании в жилую недвижимость не нужно. Через год-полтора обретет второе дыхание с точки зрения инвестирования жилье класса «комфорт плюс» и «бизнес». При этом нужно будет обращать внимание на точечную застройку в развитой инфраструктуре.
В какие сроки окупаются инвестиции, вложенные в жилую недвижимость?
Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду составляют 15-17 лет. Инвестиции в эконом-сегмент начинаются от 1,7 млн. Порог вхождения в жилую недвижимость класса «комфорт» составляет примерно 3-3,5 млн руб., а сроки окупаемости на уровне 14-15 лет. В коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет 8-10 лет. Таким образом, инвестиционные потоки развернулись от жилой недвижимости в сторону коммерческой.
О каких суммах идет речь, когда мы говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость?
Порог вхождения в коммерческую недвижимость начинается от пяти миллионов, при этом отдавать предпочтение стоит стрит-ритейлу. На сегодняшний день это востребованный формат. Коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл окупается в сроки от 8 до 10 лет, при средней доходности от 13% годовых — это существенно выше ставок по депозитам.
Имеет ли значение район, в котором расположено помещение стрит-ритейла?
Нет, в этом случае не стоит ориентироваться на район, все зависит от местоположения и от того, насколько вокруг помещения развита инфраструктура. Есть отдалённые районы, которые интенсивно развиваются, такие как Академический и Солнечный. В них растет население с каждым сданным объектом, конкуренция среди бизнеса еще не высока и спрос на коммерческие помещения постоянно высокий.
Еще пару лет назад шла речь о том, что стрит-ритейл проигрывает торговым центрам, сегодня ситуация изменилась? Кто готов арендовать коммерческие помещения на первых этажах?
Да, стрит-ритейл снова стал востребован, и эта тенденция появилась примерно в 2016г. Сейчас помещения крупного формата очень активно арендуют продуктовые сети, такие как «Верный» или «Пятерочка». Средний формат также пользуется спросом, туда обычно заезжают семейные кафе или такие магазины, как «Магнит-косметик». Мелкий формат пользуется спросом у алкомаркетов и аптек.
Если мы говорим о коммерческих площадях, то помимо стрит-ритейла есть еще и офисные помещения. Выгодно ли в них инвестировать?
У этого рынка есть специфика, нельзя рассматривать весь бизнес–центр и оценивать его инвестиционную привлекательность. Если мы возьмем «Высоцкий», то на низких этажах будет много офисных помещений, которые сдаются в аренду. У высоких этажей есть определенная эксклюзивность, поэтому там полная заполненность. Форматы офисов 150-300 кв.м. на высоких этажах в бизнес-центрах класса А и В+ очень востребованы. Многие компании хотят иметь презентабельный офис. Что касается порога вхождения, то он будет на уровне 5 млн. руб., но сроки окупаемости здесь выше, чем в стрит-ритейле.