Дольщики готовятся к массовому побегу

Разрывать договоры долевого участия сегодня выгодно. От приобретенной в долевку год назад квартиры можно отказаться. И купить новую — с большим дисконтом. Такой возможностью многие планируют воспользоваться. Вот только застройщики своих покупателей просто так не отпускают. Сколько можно сэкономить, сменив застройщика?
От кого уходят дольщики?
Как строители держат покупателей квартир?

эксперты
Татьяна Баранова
начальник юридического отдела службы недвижимости «Закон»
Андрей Винницкий
руководитель отдела арбитражной практики Свердловской областной экономической коллегии адвокатов
Игорь Заводовский
учредитель Общества «Малышева-73»
Дмитрий Загайнов
адвокат
Александр Погончик
директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой»
Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»

Договор со строительной компанией собеседник «ДК» расторг в сентябре прошлого года. Застройщик возводил для него двухкомнатную квартиру по цене 2,6 млн руб. и немного отставал по срокам. Воспользовавшись задержкой работ, дольщик потребовал от строителей разорвать договорные отношения и вернуть деньги. «По соглашению компания должна была возвратить мне вложенные средства за 15 рабочих дней. И свои обязательства она выполнила», — рассказывает он. Подо­ждав полгода, предприимчивый дольщик отдал свои деньги другой строительной организации и выиграл за счет снижения среднерыночных расценок. Вместо двухкомнатной квартиры по той же стоимости он приобрел трехкомнатную.

Побег из долевки спровоцировало падение цен

Расторгнуть договор с застройщиком хочет чуть ли не каждый третий обратившийся за юридической консультацией, уточняет ТАТЬЯНА БАРАНОВА, начальник юридического отдела службы недвижимости «Закон»: «Расчет прост: человек считает, что забрав свои деньги и выждав полгода, он может приобрести такую же квартиру, но уже в полтора-два раза дешевле».

Другая причина, по которой дольщики бегут от строителей, — опасность недостроя, продолжает логику коллеги АНДРЕЙ ВИННИЦКИЙ, руководитель отдела арбитражной практики Свердловской областной экономической коллегии адвокатов: «Все ждут новой волны банкротств строительных компаний. Такое уже было лет десять назад, поэтому дольщики нервничают. И малейшее отставание строителей от заявленных сроков может спровоцировать покупателей на массовый исход».

Отказавшись от рискованной долевки, будущий собственник квартиры сегодня может за сопоставимые деньги купить готовое жилье, добавляют риэлторы. Только с августа прошлого года по январь 2009 г. средняя цена на вторичном рынке Екатеринбурга снизилась на 5%, констатирует СЕРГЕЙ МЕНЬШЕНИН, начальник аналитического отдела АН «Новосёл». Первичка дешевела чуть медленнее — на 3,9%. И разрыв между скоростью падения расценок на первичном и вторичном рынках будет только расти, считает г-н Меньшенин: «Застройщиков держит себестоимость строительства. Несмотря на невысокий спрос, существенно снижать свои прайсы компании не могут. А частные продавцы готового жилья на дисконт пойдут».

Но это официальные цифры — «средняя температура по больнице». Фактически к началу текущего года стоимость квадратного метра на вторичном рынке упала ниже уровня пиковых показателей первички. На максимальной отметке средняя цена долевого участия достигла 61 тыс. руб. за кв. м. А сейчас уже готовое жилье можно приобрести по 40 тыс. руб. за квадрат.

Строители подстраховались от бегства дольщиков

Технически процедура отъема денег у застройщика проста, утверждают юристы. Если покупатель подписал со строителями договор долевого участия, уйти и забрать вложенные средства он может даже без особой причины — просто потому, что передумал.

Дольщиков прикрывает закон о защите прав потребителей, уточняет г-жа Баранова. По этому нормативному акту передумавший покупатель квартиры может вернуть свои деньги за вычетом нестроительных расходов застройщика. «Речь идет о затратах, связанных, например, со специальной отделкой жилья, которую потребовал дольщик. А если до отделки дело не дошло — траты, которые покупателю предстоит компенсировать, сводятся к услугам по перезаключению договоров, подготовке справок и прочей бумажной работе. Это буквально несколько тысяч рублей. Не более», — разъяснила Татьяна Баранова.

Покупателей незавершенных квартир в такой ситуации, действительно, почти ничего не держит, вынужден согласиться АЛЕКСАНДР ПОГОНЧИК, директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» (работает по договорам долевого участия). В случае если дольщики захотят вернуть свои деньги, отказать им в этом будет почти невозможно, признает он: «Все, что в наших силах — не срывать сроков работ и не нарушать заявленного качества стройки, чтобы никого не провоцировать».

На самом деле строители нашли куда больше вариантов собственной защиты от выплат передумавшим покупателям, замечает г-н Винницкий: «Договор-то застройщик разорвет. Но деньги не отдаст. Отложит выплаты на неопределенный срок. Например, до того момента, как найдет нового покупателя и получит от него средства».

К выплатам строителей можно принудить, арестовав через суд их счета и активы, продолжает Андрей Винницкий. Но и в этом случае гарантий никаких нет. «Как правило, договор долевого участия покупатель подписывает не с самой строительной компанией, на которой числятся все активы, а с ее «дочкой», у которой ничего нет. В лучшем случае в ее собственности — землеотвод и незавершенка. Понятно, что взять с этой фирмы нечего, — заключает г-н Винницкий и добавляет: — По таким схемам работают практически все застройщики города».

Из ЖСК не уйти

Более надежно защищены от немотивированного ухода покупателей те, кто работает по схемам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В этом случае будущий владелец жилья выступает не просто потребителем, а партнером строительной компании. Риски они делят пополам. И разорвать такие отношения в одностороннем порядке нельзя.

Через ЖСК, к примеру, продается жилой комплекс «Зеленая роща», который строит Общество «Малышева-73». Учредитель этой компании ИГОРЬ ЗАВОДОВСКИЙ признает: некоторые покупатели квартир в комплексе тоже планировали сэкономить на падении цен и из проекта уйти.

Но отпускать тех, кто просто передумал, в «Малышева-73» не собираются. Г-н Заводовский: «Комплекс строится на средства всех участников кооператива. Вернуть деньги одному из них — значит компенсировать эту потерю за счет других. И даже просто по совести допускать такого нельзя».

Потому выйти из ЖСК и вернуть вложенные средства покупатель квартиры в «Зеленой роще» сможет только тогда, когда найдется другой человек, готовый войти в проект вместо него.

Обращение в суд передумавшему покупателю в этом случае, скорее всего, не поможет, комментируют юристы. Закон о защите прав потребителя здесь уже не работает. И суд редко выносит положительное для покупателя жилья решение, разъясняют они.

мнение
Застройщики не спешат возвращать деньги

Дмитрий Загайнов
адвокат:
— Дольщики действительно задумались о том, что договоры со строительными компаниями пора расторгать. Я сейчас веду несколько таких дел и могу сказать: уйти от застройщика вполне реально.
Но обоснованно такое решение, на мой взгляд, в том случае, если вы опасаетесь, что строители не выполнят свои обязательства перед вами. Если вы решили уйти из долевки, чтобы сэкономить и приобрести недвижимость подешевле, вам следует очень хорошо подумать.
Просто так деньги вам не отдадут. На ваш запрос о расторжении договора и возврате вложенных средств, вероятнее всего, ответят отказом. Или вообще не ответят. Придется идти в суд. Процесс затянется. Одним судебным решением в вашу пользу история не закончится. Его попытаются обжаловать. Весь процесс судебного разбирательства займет полгода. Это минимум.
И даже когда все судебные инстанции дело пройдет, нужно будет еще свои деньги получить. Не исключено, что застройщики попытаются растянуть или отложить выплаты. В итоге побег из долевки может занять год и больше. Иными словами, вам придется потратить немало денег, времени и нервов. Потому пороть горячку не стоит. Все эти траты нужно просчитать и сопоставить с выгодой от расторжения договора.