Потраченные время, деньги и нервы, а в итоге — приобретение неликвидного объекта. Чем в реальности может обернуться самостоятельная покупка квартиры или дома.
Спецпроект DK.RU «Жить будем. Покупаем недвижимость грамотно»
Сотни сайтов-агрегаторов недвижимости, банки, бывалые друзья — все в один голос уверяют нас, что сегодня самостоятельная покупка жилья на вторичном рынке — несложная задача. Считается, что решить ее сможет практически любой мало-мальски подкованный человек, сэкономив при этом на услугах риелтора. Однако независимая оценка свидетельствует: большую часть объектов, проданных по завышенной цене, приобрели именно физлица, не пользующиеся услугами риелторов. То есть, желание сэкономить на комиссии агенту фактически обернулось для них дополнительными расходами, отмечает исполнительный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Наталья Девкина.
Несмотря на море доступной в открытом доступе информации, даже выбор жилья (что уж говорить о подготовке документов и заключении сделки!) — довольно сложный квест, и чтобы его пройти, требуется довольно много времени и профессиональных знаний. Давайте разберемся, какие этапы вам предстоит пройти при покупке жилья на вторичном рынке.
Выявляем потребность
Выбор квартиры начинается с выявления или формирования потребности. Это происходит под влиянием разных факторов, но по какой бы причине вы не решили сменить жилплощадь, не стоит откладывать покупку, выбирая «подходящее время» или пытаясь подгадать снижение цены на квадратный метр или ипотечной ставки. Не являясь профессиональным игроком рынка недвижимости, обернуть эти факторы в свою пользу невозможно!
Ищем варианты
Сегодня очень распространен миф о возможности купить квартиру «через интернет». На самом деле, это не так. Агрегаторы и классифайды только предоставляют информацию (причем, не всегда корректную и актуальную) о предлагаемых к продаже квартирах. Они не проводят переговоров между продавцами и покупателями, не показывают квартиры, не согласовывают условия сделки, не устраняют разногласия сторон, не получают необходимых для проведения сделки документов, не назначают дату подписания договора.
Поэтому не нужно переоценивать реальную роль таких электронных сервисов — в действительности они могут только помочь подобрать несколько вариантов, наиболее соответствующих потребностям и возможностям покупателя.
Выбираем лучший
Если первые два этапа можно пройти самостоятельно, то на этом лучше всего обратиться к профессионалу. Но, если вы решили выступить в роли риелтора, нужно быть готовым потратить много времени на выбор и оценку вашего будущего жилья по ряду параметров:
Локация. Расположение объекта, окружающая его социальная инфраструктура (детские сады, школы, магазины, объекты досуга, поликлиники и т.п.), а также общие перспективы развития выбираемого микрорайона. Понимая указанные характеристики, можно корректно определить ликвидность объекта, на текущий момент и, скажем, в следующие 5-10 лет. То есть, вы сможете спрогнозировать, будет ли объект дорожать или дешеветь с учетом возможных экономических изменений в стране, области, улучшения или ухудшения условий проживания в микрорайоне.
Время: изучение интересующего района, и тенденций его развития может занять примерно 7-10 дней.
Тип объекта. Под данным параметром мы понимаем планировку объекта и тип дома. Изучая вторичное жилье, было бы неплохо выяснить, каким типам домов и планировок отдают предпочтение застройщики, поскольку уровень цен в новостройках и на вторичном рынке практически сравнялся.
Время: на изучение типов домов, разновидностей планировок стоит посвятить 10-15 дней.
Ценообразование. Помните, что рекламная и фактическая стоимость объекта могут существенно различаться! Формирование справедливой стоимости объекта зависит от локации и типа объекта, а также еще от ряда параметров:
• состояние объекта (наличие или отсутствие ремонта, возможность переезда и проживания с незначительными дополнительными затратами);
• видовые характеристики;
• историческая/эмоциональная ценность объекта;
• дополнительное оснащение объекта (то, что вам обязательно продадут помимо квартиры);
• стоимость содержания объекта;
• личные важные характеристики собственника.
Общее правило: с продавцом объекта с длительным периодом экспозиции торговаться можно и нужно, но если удалось найти подходящий вам новый/свежий вариант квартиры, то затягивать с принятием решения о покупке не стоит. Не все продавцы выходят на рынок с завышенными ценами, и, чтобы не упустить удачный вариант, нужно обладать соответствующей информацией.
Время: на теоретическое понимание механизмов ценообразования по различным типам объектов займет 2-3 недели. Практическое применение навыков обязательно к применению ежедневно.
При этом хорошо было бы изучить принципы работы рынка недвижимости. Покупатель должен четко понимать теорию и практику юридических норм, применяемых в сделках и операциях с недвижимостью в регионе, где он приобретает жилье. Сделки с недвижимостью регулируются федеральным законодательством, но в каждом регионе есть нюансы в сфере правовых норм и практики совершения сделок, которые необходимо учитывать.
Время: изучать теорию и практику применения законодательных норм на рынке недвижимости приходится ежедневно, внимательно отслеживая изменения. Ведь размещенные в интернете образцы документов далеко не всегда содержат актуальную информацию с точки зрения соответствия правовым нормам.
А государственные регистраторы Росреестра вряд ли выявят возможные ошибки или неточности в документах и помогут вам их исправить — перед ними стоят другие задачи.
Итого:
Если подсчитать стоимость вашего времени, затраченного на этот этап, становится понятным, что реально сэкономить на сделке можно только с помощью профессионального риелтора, который обладает этими знаниями.
Хороший специалист убережет вас от эмоциональной покупки, добьется адекватной цены на выбранное жилье и точно не будет покупать вам неликвидный объект. Риелтор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве с вами и рассчитывает, что именно к нему вы обратитесь через несколько лет, когда решите расстаться с этой квартирой или домом. В конце концов, риелтор оптимизирует саму процедуру совершения сделки — начиная с момента выбора объекта, организацией сделки и заканчивая передачей ключей по квартире.