Новых спекулятивных проектов складских комплексов в городе не планируется — строить будут разве что объекты build-to-suit и маленькие склады низкого класса. Ставки аренды в 2016 г. это не изменит.
Екатеринбургский рынок складской недвижимости чувствует себя лучше, чем сегмент офисников и торговых центров. По словам директора направления по представлению интересов собственников Knight Frank Антона Репина, уральский мегаполис занимает второе место среди регионов страны по объему поглощения складов после Санкт-Петербурга:
«Более того, до конца года в городе будут заключены две большие сделки с Х5 Retail Group суммарно на 52 тыс. м. — «Пятерочка» законтрактует 38 тыс. квадратов, «Перекресток» 14 тыс. К тому же уровень вакантных площадей в качественном сегменте составляет всего 4-5%. Это очень хорошо. В Москве этот показатель в районе 9,7%. Сейчас в стадии строительства в Екатеринбурге находится больше 150 тыс. кв. м. складов, а с учетом создания агрокластера на базе проекта «Ролси» цифра будет под 200 тыс. квадратов. Основной прирост площадей будет идти за счет проектов build-to-suit — под конкретного заказчика. Вообще сейчас развитие торговли в Екатеринбурге очень бурное, планируется выход новых международных и федеральных операторов. Надеемся, что за торговлей подтянутся и склады».
Глава екатеринбургского представительства компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль добавляет: объем ввода новых складов в этом году составляет около 80 тыс. кв. м. — показатель даже чуть лучше чем в 2014 г., отмечает эксперт. Львиная доля в этой цифре приходится на терминал «Чкаловский», который ежегодно вводит по 40-50 тыс. квадратов. Новые площади востребованы у компаний федерального масштаба — логистов и транспортников. В частности, одна из крупнейших сделок этого года — аренда 20 тыс. кв. м. компанией «Деловые линии». Также екатеринбургскими складами интересуются компании, связанные с рынком FMCG, и фармацевты – в этом году было несколько сделок, когда фармпредприятия арендовали порядка 10 тыс. квадратов. Суммарно объем сделок аренды на сейчас оценивается более чем в 100 тыс. кв. м. — показатель не хуже результатов двух прошлых лет.
При этом, отмечает г-н Хиль, новых крупных спекулятивных проектов складских комплексов в городе не планируется:
«Без наличия пула арендаторов или покупателей никто сейчас строить склады не будет. Это факт. Так что новые проекты станут развиваться в формате build-to-suit. Дефицит качественных спекулятивных проектов классов А и В сохранится. Несмотря на то, что в городе есть вакантные площади, проектов с хорошей локацией, прозрачным девелопером, наличием необходимых инженерных систем, полным пакетом документом по-прежнему очень мало. И в востребованных объектах есть даже листы ожидания для потенциальных арендаторов. Я общался с коллегами из Питера, они рассказывают, там много вакантных площадей и удивляются, что у нас не так. Говорят: «У вас какой-то оазис складской недвижимости».
Эксперты также ожидают усиления тенденции возведения небольших спекулятивных складов класса С на 1,5 тыс. - 12 тыс. кв. м. — такие объекты появятся в районе Березовского, аэропорта Кольцово, в направлении Верхней Пышмы. Если девелоперы берутся за такие проекты, то, как правило, стараются экономить — уровни полов делают ниже 1,2 м, они может быть вообще на отметке ноль. Не обустраивают системы приточно-вытяжной вентиляции, даже системы пожаротушения в этом складе может не быть. Но при этом есть клиенты, которые за эти излишества готовы не платить и получить комфортную ставку, констатируют участники рынка.
Также ожидается, что в Екатеринбурге начнут набирать обороты проекты формата cross doking, где приемка и отгрузка товаров идет через склад напрямую.
«Идет централизация логистики, в регионах открываются небольшие кросс-докинговые склады. Их задача принять груз и сразу доставить до клиента или его магазинов. В Екатеринбурге запрос на такие проекты есть – компании наподобие «Л'Этуаль», у которых в Екатеринбурге есть сетевые магазины, но объем товаров и оборачиваемость не так высока, чтобы иметь свой склад или распределительный центр, интересуются. Но специализированных таких площадок нет. Эту услугу оказывают разве что на базе существующих логистических операторов», - комментирует Виталий Хиль.
При этом Антон Репин убежден: спекулятивно этот сегмент не развивается и развиваться не будет, работа в таком формате возможна только под конкретного заказчика:
«Проекты формата cross doking имеют смысл при более высокой арендной ставе, но никто не готов платить».
Отметим, что ставки аренды складских помещений в Екатеринбурге с начала года практически не изменились и находятся на уровне 430-470 руб. за кв. м. в месяц в классе А, в классе В метр обходится в 350-450 руб., в классе С — в 220-350 руб. По прогнозам Виталия Хиля, в следующем году ждать снижения ставок не стоит — они, напротив, могут скорректироваться вверх на уровень коммунальных платежей:
«В этом смысле каких-то падений не будет. Ставки и так уже находятся на психологическом минимуме, ниже которого девелопер не готов идти. Ожидаем, что метр в классе А будет на отметке 430-450 руб., в классе В — 350-470 руб., в С-классе — 220-350 руб. Даже несмотря на то, что следующем году уровень вакантных площадей может подрасти на 5-7% — готовится переезд ряда крупных арендаторов на собственные складские площадки, и на какое-то время на рынке появятся дополнительные площади. Но к концу 2016 г. показатель может вернуться на сегодняшний уровень — 2-3%».
Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости Екатеринбурга эксперты связывают с направлением аэропорта Кольцово — по мнению г-на Репина, там самая перспективная зона для такого рода проектов. Виталий Хиль добавляет к этому южное направление:
«Развитие логистических центров связано с развитием инфраструктуры города. Наиболее удобна она сейчас в районе Кольцово, и спрос на этом направлении высок. Как только будут реализованы последние пусковые очереди ЕКАД, востребованность на южном направлении тоже возрастет. Будущее логистики в Екатеринбурге станут определять несколько проектов — складской комплекс федеральной PNK Group вблизи поселка Косулино. Этот объект хоть и выполнен в формате build-to-suit под сеть «Лента», но девелопер рассматривает в качестве потенциальных клиентов еще несколько компаний, там есть возможность расширения до 120 тыс. кв. м. Также перспективен «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК». Вообще сейчас в городе растет спрос на земельные участки под строительство складов, подтягивается ряд таких проектов в районе Новосвердловской ТЭЦ, Челябинского тракта, Кольцово. Но идеальных участков нет: например, расположение неплохое, но с инженерией проблемы. И еще открытый вопрос, сколько клиент готов платить за участки. Ленд-девелопмент — бизнес весьма рискованный».
Добавим, что ранее полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль констатировал: логистический сегмент больше связан с политическими и макроэкономическими решениями. Сейчас все зависит от того, что будет с международным транспортным коридором «Берлин – Пекин» — насколько быстро он пройдет через регион.
«Если это случится, здесь будет бум логистики. Пока этого нет — дают о себе знать проблемы с финансированием проектов. Плюс в этой сфере сроки окупаемости довольно высокие, и доходности не такие, чтобы сейчас инвесторы устремились в складские проекты. В целом ситуация не очень оптимистичная, но надо понимать, что сейчас пройдет коррекция, а дальше рынок коммерческой недвижимости должен будет оживать — года через два. Главным образом все зависит от финансовой системы — если будет обеспечено кредитование, все будет в порядке», — резюмирует г-н Бриль.