«Раньше рост цен на недвижимость 6-9% казался незначительным. Это время прошло»

Михаил Хорьков, руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости:

— Рынок недвижимости каждого города уникален, но есть общие тенденции, которые наблюдаются по всей России. На фоне 2018-го результаты прошлого года выглядят более скромными. Продажи слабее, темпы роста цен ниже. Если посмотреть на уровень цен на недвижимость в крупных городах-миллионниках, то мы увидим, что разброс весьма большой: от Челябинска со средней ценой 40 тыс. руб. за 1 кв. м до Екатеринбурга и Казани, где средний показатель стоимости 1 кв. м недвижимости на вторичном рынке колеблется от 70 до 80 тыс. руб.

Конечно, в России есть достаточное количество городов с населением меньше 1 млн человек, но уровень жизни и стоимость жилья там высокие. Это, например, Владивосток, Сочи, Хабаровск, Тюмень и так далее. Там рынок жилья чувствует себя неплохо.  

Поляризация рынка

Динамика цен на недвижимость в разных городах, на первый взгляд, меняется синхронно. И первое впечатление — цены растут. При этом по темпам роста цен ситуация кардинально отличается. За последние два-три года региональный рынок жилья стал более поляризованным, контрастным. Даже в рамках одного региона динамика цен может быть разнонаправленной. По итогам 2019 г. мы увидели, что есть города, где цены снизились, пусть и формально, но они не смогли сохранить восстановительный рост цен. Это, например, Челябинск, Самара, Волгоград. 

В Екатеринбурге и Ростове-на-Дону темп роста цен на вторичном рынке был ниже инфляции. В Уфе, Омске, Воронеже, Новосибирске, Перми и Казани — на уровне инфляции. А вот в пул городов с заметным ростом цен — более 6% — вошли Нижний Новгород, Красноярск и Краснодар. 

Еще пять-десять лет назад рост цен на недвижимость в 6-9% казался незначительным, но это только потому, что мы жили при высокой инфляции (на уровне 10%). Теперь же у нас официальная инфляция низкая — 3%, так что рост на 6-9% уже выглядит значительным, это заметное повышение и для бизнеса, и для покупателя. 

Поляризация на рынке недвижимости связана не только с ценовыми характеристиками, но и с объемом вводимого жилья. Безусловный лидер в стране по объему строительства — Краснодар, где в 2018 г. было построено больше 2 млн кв. м. К слову, в соседнем Волгограде объемы строительства в пять раз меньше, этот отличный пример контрастности на рынке. 

Эту же полярность можно проследить в динамике роста численности населения крупнейших городов. У нас все четче города делятся на те, которые концентрируют человеческий капитал, и те, которые теряют население.

В условиях текущей демографической ситуации эта поляризация будет только усиливаться. В следующие три-пять лет во многих крупных региональных центрах сложится негативная динамика по численности населения, в первую очередь за счет снижения естественного роста населения. Так что миграция становится важным фактором для развития рынка жилья крупных городов, особенно для новостроек. 

Города, которые отличаются сильным притоком мигрантов, способны сформировать миграционный бонус для рынка жилья. В последние пять лет Краснодар и Новосибирск только за счет миграционных потоков смогли сгенерировать дополнительный спрос на 2 млн кв. м жилья, в Екатеринбурге и Казани эта цифра на уровне 1 млн кв. м. Это существенное прибавление к локальным потребностям рынка. 

Естественно, что если есть города с заметным притоком населения, будут и те, откуда бегут, и чья экономика деградирует. И это будет способствовать тому, что в следующие 10 лет мы все чаще будем сталкиваться с ситуацией, когда цены на жилье в одном городе растут на фоне снижения в других. На предыдущих этапах развития рынка динамика цен была более синхронной. 

Ипотека и маткапитал: игра на упрощение 

Доходы населения в последние годы не росли, и это ограничивает возможности рынка жилья. Заметный рост продаж в предыдущие несколько лет базировался на ипотеке. Ипотека вытягивала рынок даже в условиях экономической стагнации. 

Инфляция в последние годы существенно снижается, вслед за ней снижается ключевая ставка и происходит заметное удешевление ипотеки. Конечно, это будет поддерживать спрос на рынке в ближайшие годы, и ипотека позволит рынку недвижимости оставаться вполне активным. Но пока не выведет его на более высокие уровни без экономического роста в стране. 

Дело в том, что снижение ипотечной ставки идет давно, весь прошлый год, а объемы продаж не увеличиваются, а снижаются.

Это говорит о том, что пока для многих покупателей ипотека остается достаточно дорогим инструментом и люди интуитивно ждут более комфортных условий. Если посмотреть на 2016-2018 гг., то разница между средней ипотечной и ключевой ставками составляла 2%. Сегодня при ключевой ставке в 6% средняя ставка по ипотеке должна быть около 8%. Когда массовое предложение по ипотеке опустится в район 8%, можно ожидать оживления на рынке кредитования. Предпосылки для этого есть. 

Кроме того, у нас появилась еще одна точка роста для рынка жилья: расширение программы по выплате материнского капитала. Как ни крути, именно рынок жилья является главным бенефициаром этих изменений. Несмотря на то что данная программа призвана поддержать демографию, в большей степени она влияет на рынок жилья.

Другое дело, что более эффективна и заметна эта программа в относительно небогатых регионах с низкими ценами на жилье. Там получатели сертификата обычно сразу пускают его в дело. На дорогих рынках, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Казань, использование материнских сертификатов происходит с задержкой, и это понятно: одно дело — купить квартиру в Кургане, другое — в Казани. Для Кургана материнский капитал — очень существенная поддержка, а для жителя Казани и тем более Москвы — далеко не всегда. 

Второй момент: качество рынка недвижимости за счет ипотеки и использования материнского капитала упрощается, поскольку девелоперы подстраиваются под спрос. Развитие социальных проектов на рынке жилья приводит к тому, что людям требуется жилье, значительную цену которого можно компенсировать маткапиталом. И как результат растет спрос на максимально простые и дешевые предложения. Но этот риск реализуется не везде.  

Так, например, сегодня отдельные развитые рынки уже уходят от застройки окраин и пошли за спросом в развитые районы города. Такая тенденция формируется, например, в Екатеринбурге, Перми, Санкт-Петербурге. Вслед за этим наблюдается расширение комфорт-класса, что логично. Это долгосрочная тенденция. При этом в 2019 г. она затормозилась, по многим городам на фоне сокращения спроса происходило сокращение площади проданных квартир.

Рынок упрощался на фоне экономической стагнации и ограниченных возможностей покупателей. Мы отчетливо видим, что ипотека способна поддержать спрос, но не приводит к качественному развитию рынка. 

Ожидания

В целом 2020 год для рынка недвижимости большинства городов будет неплохим. Полагаю, что показатели продаж будут на уровне 2019 г. При этом контрастность и поляризация сохранятся, проще будет рынкам с устойчивым миграционным притоком. Но и этот канал поддержания спроса сжимается почти везде. Мобильной молодежи в стране становится меньше. Конечно, сегодня рынку жилья крайне не хватает позитивной экономической повестки и долгосрочной уверенности.

Экономический застой, в котором оказалась страна, тормозит прежде всего качественное развитие рынка недвижимости. И дешевой ипотекой ситуацию уже не исправить.