«Весь девелоперский опыт нашей компании связан с комплексной застройкой территорий»

ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург», собственником которой является основатель сети клиник «Здоровье 365» Валерий Малышев, в последнее время стала заметным игроком на строительном рынке Екатеринбурга. Самый значительный и долгожданный объект в портфеле компании — клубный дом «Ривьера», который застройщик планирует сдать в сентябре 2019 г.

Несмотря на то что «Ривьера Инвест Екатеринбург» больше известна как создатель элитного проекта, она занимается строительством самых разноплановых жилых объектов в городе: в ее портфеле кварталы DasHaus и «Белорецкий» в районе Автовокзала. В данный момент застройщик возводит комплексы «Сказы Бажова» и «Новая Ботаника», а в ближайшее время приступит к возведению нового квартала «Белая Башня», который расположится на Уралмаше на ул. Донбасская, неподалеку от памятника конструктивизму.

Управляющий директор компании Евгений Шилов в интервью DK.RU рассказал, как, по его мнению, чувствуют себя застройщики города, какие территории Екатеринбурга наиболее перспективны для застройки и как рождался проект клубного дома «Ривьера».  

Начнем с изменений в законодательстве, которые произошли с 1 июля. Сегодня застройщиков переводят на эскроу-счета, фактически формат долевого строительства уходит в прошлое.  Как это сказалось на работе застройщиков? Или еще рано делать выводы?

— Изменения, которые произошли в законодательстве, конечно, вызывали большой ажиотаж на рынке. За прошедший год было получено очень много разрешений на строительство, многие вышли на строительные площадки — зачастую для того, чтобы успеть приступить к строительству до старта изменений в законодательстве. Многие хотели успеть реализовать проекты в рамках долевого строительства.

На самом деле работа с банками не является догмой, застройщики ведь могут строить и на свои средства, никто этого не запрещает. Просто получать деньги за проданные квартиры застройщик сможет только после ввода дома в эксплуатацию, до этого времени средства дольщиков будут аккумулироваться на специально открываемых эскроу-счетах в банках. 

Суть работы по новым правилам заключается в том, что каждый застройщик самостоятельно будет определять — достаточно у него оборотных средств, чтобы за свои средства построить дом и ввести его в эксплуатацию, или же ему потребуется привлечение банковского финансирования. Во втором случае банк будет регулировать процентную ставку в зависимости от того, сколько денег от продаж квартир на стадии строительства будет саккумулировано на эскроу-счетах.

Если сумма на счете меньше, чем необходимая сумма кредита — ставка будет повыше, если квартир продано достаточно и сумма на эскроу-счетах больше, чем требуется по кредиту, — ниже. 

Мы видим для себя смешанную форму работы в будущем: часть домов мы будем финансировать собственными средствами, на часть будем привлекать заемные средства. Безусловно, мы будем для всех наших объектов согласовывать кредитные линии с банками, а вот какое количество кредитных линий мы будем использовать, зависит от того, как будут идти продажи. Сейчас мы готовим документы на все проекты, чтобы иметь гарантированное финансирование, а дальше будем смотреть. 

Все начатые объекты — «Ривьера», «Новая Ботаника» и «Сказы Бажова» на Щербакова — мы достраиваем по договорам долевого участия, потому что у них высокая степень готовности, хорошо идут продажи. 

В каком состоянии находится строительный рынок Екатеринбурга? Какие настроения у застройщиков?

— Надо признать, что сегодня в Екатеринбурге очень много строящихся объектов. С одной стороны, это хорошо, рынок живой. Однако мне сложно предсказать, во что выльется большой объем начавшегося строительства, я допускаю, что это может привести к некоторому перенасыщению. 

Что касается настроения, то у нас оно сдержанно оптимистичное, в ближайшие пять лет мы знаем, с чем нам предстоит работать. Мы не считаем себя очень крупным застройщиком, но у нас есть несколько площадок, на которых мы работаем сегодня. Где-то заканчиваем строительство, как, например, ЖК «Новая Ботаника», где-то только готовимся приступить — ЖК «Белая Башня». Все наши объекты находятся в районах, где, на наш взгляд, потенциал рынка выше, чем тот объем предложения, который есть на этой территории.  

Вы сказали, что строите в районах, где не до конца раскрыт потенциал. О каких площадках идет речь? Лет десять назад территориями с нераскрытым потенциалом считались земли вблизи Екатеринбурга, однако сегодня взят курс на компактность, от застройки полей отказались. 

— Это очень интересный вопрос стратегического развития города. Я думаю, Екатеринбургу в перспективе предстоит развиваться по пути застройки свободных территорий. Последние годы появляются интересные новые районы, просто их развитие происходит не так быстро, как развитие площадок, которые расположены в сформировавшихся районах города.

Например, Ботаника. Когда мы начинали там строительство «Новой Ботаники», то сразу почувствовали, что этот район очень самодостаточный. Люди живут там десятилетиями, они не планируют уезжать в другую часть города и хотят улучшать жилищные условия в пределах района.

Жилой комплекс «Новая Ботаника» полностью достроят к 2021 г. 

На Ботанике сформировался так называемый «домашний рынок» для продажи новостроек. До сих пор там чаще всего реализовывались проекты точечной застройки. За много лет мы стали первыми, кто взялся за комплексную застройку в этом районе. Спрос на объект высокий, в основном это жители Ботаники и Вторчермета. 

Другой пример — квартал «Сказы Бажова» на набережной улицы Щербакова. Еще год назад это был участок, заросший бурьяном, со старыми постройками, совершенно неблагоустроенным берегом.

Первый дом жилого квартала «Сказы Бажова» сдадут в конце 2019 г.

Когда мы начали там комплексную застройку, набережная сразу преобразилась. Мы расчистили акваторию пруда, возвели первый дом, вместе с которым началось строительство набережной со стилобатами. Когда проект только анонсировался, покупатели осторожно к нему относились, было непонятно, как застройщик поработает с территорией. Сегодня мы видим, что интерес к кварталу растет с каждым днем.

Жилой комплекс «Сказы Бажова» расположен на набережной, которую в перспективе застройщик благоустроит

Люди хотят жить в благоустроенном месте, и мы готовы в этом им помогать. Если комплексно подходить к застройке, то проблем с продажами не будет. Пройдет два-три года, там появится второй и третий дом, детский сад, многоуровневая парковка, будет проведена реконструкция улицы Щербакова и это станет местом притяжения. Вслед за нашим кварталом там начинают строительство и другие застройщики — потенциал территории огромный, через пять-семь лет эта часть города изменится до неузнаваемости. 

Застройщик самостоятельно формирует набережную Исети рядом с ЖК «Сказы Бажова»

Если в случае с «Новой Ботаникой» у нас покупатели вставали в очередь за квартирами, потому что это сформированный район с развитой инфраструктурой, где люди хотят жить, потому что привыкли к этому месту, то со «Сказами Бажова» другая история. Нам потребовалось долго рассказывать, как будет выглядеть новый район, но лучшим стимулом для покупателя является фактическое положение дел на стройке. Когда они видят, как меняется территория, все сомнения и вопросы отпадают.

На данный момент мы уже возвели первый дом и видим, как подогревается интерес покупателей. Все это, конечно, сказывается на цене. При том что «Сказы Бажова» и «Новая Ботаника» — жилые комплексы одного класса, на Ботанике квартиры на старте были на 20% выше, чем на Щербакова, сейчас этот разница в стоимости сокращается.

Еще одним перспективным районом, на наш взгляд, является Уралмаш. Так же, как Ботаника, — это огромный самодостаточный район, в котором люди живут поколениями и не хотят отсюда уезжать. На Уралмаше сейчас много строят, но его потенциал настолько велик, что места хватит всем.

ЖК «Белая Башня» расположится неподалеку от памятника конструктивизма, на ул. Донбасской

Опять же у нас особый подход к объектам: просто построить дом из кирпича и бетона и сдать его жильцам — это полдела. Мы всегда смотрим, что окружает новый жилой комплекс, какие объекты инфраструктуры будут востребованы его жильцами. Планируем тематику дизайна фасада и мест общего пользования. Так, например, внешний облик квартала, строительство которого мы начинаем на Донбасской, конечно, будет перекликаться со стилистикой Белой Башни — одного из ярких объектов архитектуры нашего города. 

В будущем году мы приступим к строительству квартала на улице 2-я Новосибирская. Не так давно мы приобрели территорию вместе со зданием бывшего автоцентра «Автоленд». В реконструированном помещении уже открылся продуктовый супермаркет, а на прилегающей к зданию территории будет застраиваться жилой квартал. Это пример последовательного развития территории.

Вы рассказали про проект «Новая Ботаника». Там весьма короткие сроки строительства. Вы стараетесь строить объекты быстро, это выгоднее? Не страдает ли качество?

— Это наша отличительная черта: наши строители сдают дома на несколько месяцев раньше срока, строим быстро. Мы хорошо понимаем правило: чем дольше строишь, тем дороже строительство: от 20% ежегодных накладных расходов никуда не деться. Быстро строить дешево — это известное выражение. Именно потому, что мы строим быстро, себестоимость объектов получается не очень высокой и мы можем предлагать интересные цены для покупателей. 

К тому же, когда люди вкладывают деньги в строящийся объект, они, конечно, переживают за свои вложения и рассчитывают, что дома сдадут в срок. В среднем одноподъездный 25-этажный дом мы строим за 15 месяцев: от котлована до сдачи дома. Средний срок строительства такого дома два года, а порой и три. 

В  среднем компания «Ривьера Инвест Екатеринбург» возводит 25-этажный одноподъездный дом за 15 месяцев

При том, что у нас строжайший контроль за технологией строительства, нам удается ускорить сдачу дома за счет организации работы. Например, монолитчики возвели десять этажей, в это время другие подрядчики установили окна на пяти этажах, а подрядчик, который выполняет отделочные работы, уже приступил к работе на первых двух.

Таким образом, все работы выполняются параллельно без нарушения технологии. Нам не приходится ждать, чтобы запустить подрядчика на следующие этапы работ. За счет профессиональной работы нашего технического заказчика, организующего работу всех подрядчиков на стройплощадке, достигается высокая скорость строительства.

Все ваши объекты — это примеры комплексной работы с территорией. Вы не занимаетесь точечной застройкой, а строите сразу кварталами. Это позиция компании?

—Такой подход — следствие нашего опыта. Так сложилось, что весь наш девелоперский опыт связан именно с комплексной застройкой территорий. Этот подход дает возможность не просто строить и продавать квадратные метры, а создавать место для жизни. Кроме красивых мест общественного пользования мы создаем инфраструктуру. Кроме обустроенного двора и паркинга мы обязательно строим коммерческие площади, которые заполняют супермаркеты, клиника, кафе, детские клубы и так далее. Люди покупают не просто квартиру, но инфраструктуру в шаговой доступности.

«Ривьера Инвест Екатеринбург» занимается исключительно комплексной застройкой территорий

Легко ли находить арендаторов на коммерческие площади?

— Сегодня сложное время для коммерческих площадей. В целом, в стране не так хорошо сегодня развивается бизнес. С другой стороны, федеральные торговые сети с удовольствием занимают помещения в новых жилых комплексах.

Еще пять-семь лет назад первые этажи новых ЖК были заняты разнообразными магазинчиками, фирмами, компаниями, а сегодня все операторы примерно одни и те же. У нас получается примерно один и тот же набор арендаторов во всех жилых комплексах. Мы в каждом квартале открываем клинику «Здоровье 365», которая также принадлежит Валерию Малышеву. Стандартно у нас открывается сетевой продуктовый супермаркет, мы работаем с рядом операторов фитнес-клубов, операторов кофеен и общепита. 

В каждом ЖК «Ривьера Инвест Екатеринбург» размещает клинику «Здоровье 365»

Вы строите объекты одного класса? На кого вы ориентируетесь?

— Пожалуй, другой класс жилья у нас — это клубный дом «Ривьера», о котором отдельно стоит говорить, а все остальные наши проекты — это все класс комфорт. Это уже не эконом, конечно, потому что уровень отделки мест общего пользования, обустройство двора, паркинг, инфраструктура — все на высоком уровне.

Вы ранее сказали, что рынок насыщен предложениями, а денег у людей не так много. Какой средний ценник в ваших домах класса комфорт, легко ли находить покупателя? 

— Я согласен с тем, что экономическая ситуация в стране сегодня непростая и у людей не так много денег. Предпосылок для существенного улучшения благосостояния и покупательской способности я также не вижу. С другой стороны, люди работают, у них есть сбережения и они так много раз уже теряли свои деньги на девальвации, деноминации и так далее, что для сохранения сбережений они вкладывают деньги в покупку недвижимости: берут ипотеку, а накопленные средства вкладывают в качестве первоначального взноса. Взамен они получают новую квартиру с чистовой отделкой. Человеку свойственно думать о будущем: дети, внуки, — недвижимость всегда в цене.

Что касается цен, то на Щербакова цена начинается от 70 тыс. руб. за кв. м, на Ботанике 80-90 тыс. руб. за кв. м, жилой квартал на Уралмаше на старте будет продаваться по ценам в пределах 65-70 тыс. руб. за кв. м.

Теперь давайте перейдем к клубному дому «Ривьера». Этот проект выделяется не только в вашем портфеле объектов, но и вообще в городе.

— Ривьера — это, конечно, уникальный объект для нашей компании и для города. Нам очень приятно слышать, что говорят об этом доме жители города. Всем нравится.

Вообще «Ривьера» получилась такой благодаря месту: в самом центре, но в тихом парке, на берегу реки расположился этот дом. 

Клубный дом «Ривьера» сдадут в эксплуатацию осенью 2019 г.

Я уверен, что «Ривьера» станет символом города. Вообще набережная в границах Куйбышева и Малышева — отличное место на карте Екатеринбурга. Кроме «Ривьеры» там есть несколько прекрасных архитектурных сооружений: новая штаб-квартира РМК, новые коммерческие особняки на набережной, отреставрированный Косой дом, благоустроенная набережная — это настоящая золотая миля Екатеринбурга. Мы очень гордимся тем, что имеем возможность реализовать такой проект в этом месте. 

Сейчас идут последние этапы строительства, благоустройства. Очень скоро город получит  красивый архитектурный объект и отличное место для прогулок. Причем набережная вдоль «Ривьеры» будет общедоступной, никаких заборов и ограждений, только газоны и прогулочные дорожки.

«Ривьера» — это, безусловно, один из самых элитных домов нашего города. Мы не  останавливаемся на стройке, мы остаемся жить в этом клубном доме, чтобы создавать уровень комфорта внутри, образ жизни. Мы отдаем себе отчет в том, что «Ривьера» — не тот дом, который построил, продал и забыл. Этот проект — лицо нашей компании, огромная имиджевая ответственность.

На что ориентировались, когда проектировали «Ривьеру»? 

— За основу брали лучшие образцы элитного жилья нашего города и Москвы, ну и, конечно, учитывали тот факт, что реализуем проект в лучшем месте города. 

В клубном доме «Ривьера» 233 квартиры

Мы остановились на неоклассическом стиле дома, не стали строить современный хайтек, потому что считаем, что место не располагает к этому. 

Насколько хорошо продается элитная недвижимость?

— На сегодняшний день мы продали чуть больше половины всех квартир, всего в «Ривьере» 233 квартиры. Результат хороший. Это, конечно, очень дорогой объект и по месту, и по себестоимости. Но я хотел бы отметить, что в зависимости от этажа и стороны света в клубном доме «Ривьера» цены отличаются на 30%. Так что можно смотреть, выбирать, оценивать свои силы.

Особого внимания заслуживает тот факт, что в Ривьере есть уникальное предложение по планировкам квартир больших площадей. Немногие застройщики сегодня могут предложить большие квартиры площадью более  250 кв. м. В Ривьере такая возможность есть. 

Коммерческие площади в «Ривьере» уже распроданы?

— У нас практически полностью сформирован пул арендаторов. Мы не торопились продавать и сдавать в аренду помещения в «Ривьере». Для нас важно было правильно подобрать арендаторов, сформировать инфраструктуру. С Кириллом Шлаеном мы делаем шикарный ресторан итальянской кухни и лобби-бар, также в доме расположится детский сад «Солнечный луч», современная клиника эстетической медицины, нотариальная контора, винный магазин и, конечно, современный велнес-клуб.

Арендаторы коммерческих помещений клубного дома заедут до конца 2019 г.

Какие планы у компании на ближайшие годы?

— Группа компаний «Ривьера Инвест Екатеринбург» планирует в этом году сдать 80 тыс. кв. м жилья, это заметный объем. В этом году мы заканчиваем клубный дом «Ривьера», два дома «Новой Ботаники», первый дом «Сказов Бажова» на Щербакова. В следующем году у нас планируется завершение строительства квартала «Новая Ботаника», сдаем последний, четвертый, дом, также начнем в год по дому сдавать на Уралмаше, кроме того, у нас на 2020 г. намечен старт строительства жилого квартала на 2-й Новосибирской.