Новые проекты небоскребов в Екатеринбурге не появятся еще лет 20: все площадки под общественно-деловые высотки определены, инвесторы найдены и будут строить этапами. Иначе нельзя: страдает доходность.
Участники бизнес-завтрака DK.RU, открывшего международный Форум небоскребов 100+ Forum Russia, солидарны: Екатеринбург сегодня — признанный лидер по высотному строительству среди российских миллионников. По словам Аркадия Чернецкого, сенатора Совфеда РФ и бывшего мэра Екатеринбурга, к этому статусу уральский мегаполис шел двадцать лет. Для превращения в высотный центр у города в 1990 е гг. было несколько предпосылок: набирающий обороты бизнес, сильная стройиндустрия и нацеленность власти на амбициозные проекты развития.
«При разработке Стратегического плана мы учли перспективные площадки под высотную застройку — в частности под Екатеринбург-Сити. Также высотным предполагался район вокруг «Атриум Палас отеля» и несколько отдельно стоящих зданий — БЦ «Антей», «Высоцкий» и МФК Opera Tower. Часть из них уже построили. В итоге, на мой взгляд, высотная застройка стала органичной частью жизни всего города», — поясняет сенатор (читайте также историю от Аркадия Чернецкого, как город прибавлял в росте).
Наше высочество
По свидетельству участников бизнес-завтрака DK.RU, в Екатеринбурге формируется два ядра высотной застройки — западное и восточное. Как уточняет Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» (АСК), первое — застройка в районе от ул. Малышева — Радищева до берега Городского пруда, второе — на пересечении ул. Малышева и Белинского. По словам Сергея Ерыпалова, директора по капитальному строительству и инвестициям «УГМК-Холдинга», квартал Екатеринбург-Сити, входящий в западное ядро, компания планирует строить в течение 20-25 лет:
«В среднем возведение небоскреба занимает около пяти лет. Мы разделили площадку на семь зон — с разной функциональной направленностью, отличающихся по затратам. Развивать их можно как одновременно, так и последовательно. Все будет зависеть от экономики, от ситуации на рынке — площади ведь должны быть востребованы. Важно сделать так, чтобы при одномоментном выводе на рынок порядка 40 тыс. кв. м — это средняя площадь небоскреба — рынок смог поглотить этот объем».
По мнению Сергея Мямина, вице-мэра по капстроительству и землепользованию, площадок в центре города, предусмотренных Стратегическим планом под высотную общественно-деловую застройку, Екатеринбургу хватит на много лет вперед. Взрывать ситуацию новыми проектами здесь не стоит.
«Делать центр высокоплотным, как Манхэттен, я считаю, не нужно. Неправильно, если все рабочие места будут сосредоточены только в центральной части в высотных объектах. Нужно, чтобы деловая активность проявлялась и в других районах города — тогда будет эффект полицентризма. Поэтому я не исключаю, что небоскребы могут появиться на окраинах. Мэрия этому препятствовать не станет. Но для этого и властям, и бизнесу нужно решить, насколько такая застройка оправдана с позиции экономической эффективности и того, как она впишется в существующие транспортные и пешеходные потоки, в инженерную инфраструктуру», — поясняет г н Мямин.
Бизнес-завтрак «ДК» открывал деловую программу Форума небоскребов
Алексей Куковякин, директор архитектурного бюро «Алкута», соглашается: бесконечно насыщать центр города высотками нельзя — у него есть свой ресурс. Но, добавляет эксперт, эту идеологию можно и пересмотреть, как это сделали в Москве:
«В сталинский период в столице были построены знаменитые высотки — архитектурные акценты на холмах. Но, тем не менее, в 2000 х гг. началось возведение Москвы-Сити, и город оно не испортило».
Г-н Куковякин добавляет: Генплан предполагает развитие Екатеринбурга в перспективе 50 лет, но это не значит, что обозначенные в нем площадки для высотной застройки останутся неизменными.
«Районы города так или иначе будут уплотняться, их нужно подчеркивать высотными акцентами. К тому же появятся новые культурные, административные, технологические центры — и там будет уместна многоэтажная застройка. А в перспективе небоскребы могут возникнуть в районах окружных магистралей. Для жилья эти территории малопривлекательны, но они могут стать центрами притяжения крупных корпораций — чтобы создать там свою среду с наемным жильем для сотрудников, возможностью для производства и т. д. А высотки способны подчеркнуть статус компаний. По такому принципу корпорации IBM, Apple вынесли свои кампусы за пределы Сан-Франциско», — говорит эксперт.
Г-н Ананьев добавляет: Екатеринбург в этом смысле развивается в правильном темпе:
«УГМК формирует деловое ядро в Верхней Пышме, АСК — в Среднеуральске. Похожие тенденции есть и в других городах-спутниках. Так что мы вполне в тренде».
Впрочем, не все участники бизнес-завтрака DK.RU согласны, что Екатеринбургу нужны альтернативные деловые центры с высотками на периферии. Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, убежден: размывать застройку не следует:
«Говорить о полицентризме можно, но у нас культурная, деловая, развлекательная, образовательная функции сосредоточены именно в центральной части города. И не надо их растаскивать. Наоборот, нужно делать все, чтобы центр становился еще более притягательным. Наполнять его новыми функциями».
Г-н Чернецкий подтверждает: на сегодня Екатеринбургу достаточно одного делового звена — в центре города.
«Я не исключаю, что новые интересные проекты зданий здесь могут появиться. Но главное — чтобы они вписывались в высотные комплексы. Не надо повторять печальный опыт Парижа, где построен один 60 этажный небоскреб в районе Монпарнас. Он очень неорганично смотрится на фоне однородной невысокой застройки. И наоборот, насколько хороша высотная застройка квартала Дефанс, где небоскребы сгруппированы!».
При этом сенатор признает: жилые дома будут подрастать по всей территории города:
«Сегодня это относительно эффективный способ решить квартирный вопрос, причем способ экономически целесообразный».
Вячеслав Трапезников, Сергей Ерыпалов, Аркадий Чернецкий
По словам Тимура Уфимцева, гендиректора компании «Синара-Девелопмент», застройщики уже возводят жилые высотки на окраинах — для них это способ компенсировать дороговизну земли.
«В прошлом году мы выиграли на аукционе площадку на Широкой Речке — буквально бились с «Атомстройкомплексом» за нее. В итоге цена 1 га превысила 100 млн руб. И это не рекорд, вполне обычная сумма для Екатеринбурга. Когда инвестор покупает такую дорогую землю, один из способов сделать проект эффективным — вытянуть здания в высоту. Сегодня на Широкой Речке мы строим дом в 25 этажей. Это говорит о том, что высотным в Екатеринбурге будет не только центр», — поясняет г н Уфимцев.
Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала», добавляет: для Екатеринбурга жилые здания в 25 этажей уже стали фоновой застройкой. Эксперт убежден: через пять лет привычными для города станут 33 этажки.
«К Форуму небоскребов мы разработали дорожную карту развития высотного строительства в России. Главный ее посыл — пора менять регулирование в сфере строительства зданий свыше 75 м. Сегодня нормативов для таких проектов не существует — каждый приходится согласовывать индивидуально. Проходить не одну экспертизу, а несколько, тратить на это годы. Ситуация архаичная! Мы предлагаем перейти от индивидуального регулирования к нормативам и для 100 метровых объектов. Эксперты солидарны: технологической разницы между зданиями в 75 м и 100 м нет. Дорожную карту на форуме мы приняли, ситуация будет меняться», — считает г н Трапезников.
Предметы гордости
Участники бизнес-завтрака DK.RU поясняют: получить разрешение на строительство небоскреба — лишь половина дела. Главное — правильно просчитать наполнение объекта разными функциями, чтобы обеспечить приемлемую рентабельность. По словам Сергея Ерыпалова, есть порядка пятнадцати факторов, которые влияют на результативность вложений.
«Для высотного строительства это особенно актуально — оно дороже типового. К примеру, небоскреб не может быть эффективен, если заполнен арендаторами наполовину. Или задействованы все 100% здания, или оно не работает вообще! К тому же такой объект должен функционировать 24 часа в сутки. Это необходимо обеспечить любым способом: наполнить его спортивными, торговыми функциями, развлечениями, учебой, жильем — как угодно», — перечисляет эксперт.
И продолжает: если в проекте небоскреба предусмотрены апартаменты, то девелоперу придется еще и объяснять потенциальному покупателю, почему он должен жить на 50 м этаже.
«Ответ один — шаговая доступность функций высотки: офисов, ресторанов, магазинов, фитнес-центров и др. Я бы даже сказал, тапочная доступность — человек может круглые сутки получать все необходимые услуги, не покидая дома. Но все равно высотное жилье подходит не всем. И инвестор должен это изначально понимать», — рассказывает г н Ерыпалов.
Виктор Ананьев подчеркивает: правил успеха многофункциональных высотных комплексов в мире не существует — каждый объект приходится прорабатывать индивидуально. Так, при проектировании МФК Opera Tower компания решила наполнить здание четырьмя функциями: отель, апартаменты, торговые и офисные помещения. Общая площадь объекта составит 110 тыс. кв. м, и чтобы не выводить на рынок весь объем одновременно, АСК разделил проект на два этапа.
«Сначала введем стилобатную часть, затем высотный объем. Считаю такой подход эффективным — когда речь о небоскребах, разделять возведение здания на этапы можно и нужно», — убежден г н Ананьев.
Как добавляет Андрей Бриль, девелоперам изначально нужно учесть и вопросы собственности в здании. Если есть несколько владельцев, необходимо проработать обязательства каждого — чтобы не возникло сложностей с эксплуатацией небоскреба.
«Это грандиозная проблема, которая и в обычных зданиях порой очень остра. К примеру, разногласия собственников могут помешать реконструкции здания», — поясняет г-н Бриль.
Сергей Мямин, Тимур Уфимцев, Виктор Ананьев, Андрей Бриль; Все фото: ДК, Игорь Черепанов
По словам Виктора Ананьева, на будущее высотных проектов в Екатеринбурге — как общественно-деловых, так и жилых — влияет общественное мнение.
«Нужно обсуждать проекты публично, рассказывать жителям об их деталях. Если почитать городские форумы, то там найдется негатив в отношении, например, БЦ «Высоцкий». Но подавляющее большинство горожан все же гордится, что в Екатеринбурге есть небоскреб», — говорит г н Ананьев.
Тимур Уфимцев согласен: уральцы лояльны к высоткам.
«Мы сдавали жилой дом высотой 100 м в Волгограде. Казалось бы, тоже город-миллионник. Но столкнулись с тем, что местные жители на верхних этажах жить не хотят — цены на квартиры там формировались по принципу «чем выше — тем дешевле». В Екатеринбурге не так — высотные объекты очень востребованы. И предела насыщения в этом сегменте пока не видно», — резюмирует эксперт.