(Окончание. Начало в № 14)Дело № Ф09-417/2000ГКСуд, обязывая регистрационную палату произвести регистрацию перехода прав, должен был исследовать вопрос и сделать вывод о законности совершенной
(Окончание. Начало в № 14)Дело № Ф09-417/2000ГК
Суд, обязывая регистрационную палату произвести регистрацию перехода прав, должен был исследовать вопрос и сделать вывод о законности совершенной сторонами сделки. В противном случае при установлении незаконности сделки регистрирующим органом решение суда не может быть исполнено.
ООО «Сантехлит» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ОАО «Южуралтрансстрой», третье лицо — Южно-Уральская регистрационная палата, о государственной регистрации перехода права собственности на здание цеха ячеистого бетона площадью 2438,2 кв. м, на основании договора купли-продажи и понуждении ОАО «Южуралтрансстрой» к исполнению обязанности в натуре, обязав передать здание цеха ячеистого бетона ООО «Сантехлит».
Иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Ответчик —ОАО «Южуралтрансстрой» — обратился в кассационную инстанцию.
Как следует из материалов дела, основанием иска ООО «Сантехлит» указало неисполнение ответчиком обязанности по передаче в собственность истца здания цеха ячеистого бетона по договору купли-продажи от 17.05.99.
Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Вопрос о том, соответствуют ли требованиям, предусмотренным в ст. 554 ГК РФ, сведения об объекте (недвижимости), указанные в договоре от 17.05.99, судом не рассматривался. В материалах дела отсутствует технический паспорт на здание цеха. Выяснение этого вопроса имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку при отсутствии соответствующих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п. 2 ст. 554 ГК РФ).
Решением суда Южно-Уральской регистрационной палате предложено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание цеха ячеистого бетона покупателю — ООО «Сантехлит».
В соответствии со ст.ст. 13, 197 АПК РФ, это решение после вступления в законную силу обязательно для указанного в нем регистрирующего органа. Ст. 13 Федерального закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» устанавливает порядок проведения регистрации прав, который включает и проведение правовой экспертизы документов, проверку законности сделки. При таких обстоятельствах суд, обязывая регистрационную палату произвести регистрацию перехода прав, должен был исследовать вопрос и сделать вывод о законности совершенной сторонами сделки. В противном случае при установлении незаконности сделки регистрирующим органом решение суда не может быть исполнено.
Судом неполно исследованы обстоятельства, касающиеся доводов ответчика о принадлежности цеха ячеистого бетона к имуществу мобилизационного назначения. По утверждению ответчика, этот цех является действующим производством и включает в себя, кроме здания, соответствующее производственное оборудование, агрегаты, инвентарь, инженерные коммуникации и т.п.
Отклоняя довод ответчика, суд указал, что покупатель (истец) согласен принять на себя выполнение мобилизационного задания. Однако в гарантийном письме истца ООО «Сантехлит» гарантирует принять на себя выполнение мобилизационного задания после оформления прав собственности на цех ячеистого бетона, в то время как договор от 17.05.99 заключался сторонами о продаже только здания цеха.
Поскольку судебные акты приняты с нарушением норм материального права по неполно выясненным обстоятельствам, решение и постановление подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ФАС Уральского округа решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области отменил, дело передал на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Дело № Ф09-1831/99 ГК
Поскольку соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, судом определено последствие несоблюдения установленного законом порядка заключения договора аренды недвижимости — незаключение договора.
ОАО «Промсвязь» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ЗАО «Радиотовары» о взыскании 28350 руб. убытков в виде неполученной платы за пользование помещением и о выселении ответчика из данного помещения как из незаконно занимаемого.
Иск удовлетворен частично в сумме 18900 руб., договор аренды расторгнут, ответчик выселен из занимаемого помещения; в остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции того же суда решение изменено: с ответчика в пользу истца взыскано 18900 руб. убытков, ответчик выселен из занимаемого помещения; в остальной части иска отказано. Ответчик — ЗАО «Радиотовары» — обратился в кассационную инстанцию.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку договор не был зарегистрирован в установленном порядке, судом апелляционной инстанции, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, определено последствие несоблюдения установленного законом порядка заключения договора аренды недвижимости — незаключение договора.
С учетом этого правомерно отказано в удовлетворении требования о расторжении данного договора, так как расторгнут может быть лишь заключенный договор.
В связи с изложенным судом кассационной инстанции отклоняются те доводы жалобы, которые основаны, по мнению заявителя, на заключенном договоре аренды.
Судом апелляционной инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о выселении ЗАО «Радиотова ры» из помещения, поскольку ответчик занимает его без законных оснований (ст. 301 ГК РФ).
Несостоятельны доводы жалобы о недоказанности факта возникновения убытков у истца и их размера. Материалами дела подтверждается пользование ответчиком помещением. Убытки взысканы в соответствии со ст.ст. 15, 393 ГК РФ за фактическое пользование помещением за май и июнь 1999 г. по 9450 руб. в месяц. Истцом доказан размер убытков: именно в сумме 9450 руб. ответчик платежным поручением перечислил истцу плату за пользование спорным помещением за апрель 1999 г.
ФАС Уральского округа постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области оставит без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Дело № Ф09-1086/2000 ГК
Комитет по управлению муниципальным имуществом правомерно обязан передать спорное имущество ООО в соответствии с действующим договором аренды.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Город Заречный» заявлено ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с предъявлением иска о признании недействительной регистрации договора аренды. На основании ст.ст. 120, 140 АПК РФ ходатайство отклонено, так как не имеется препятствий для рассмотрения дела в данном заседании.
ООО «Торговый дом «Норд» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации МО «Город Заречный», Комитету по управлению имуществом МО «Город Заречный», третьим лицам: индивидуальному предпринимателю Гаджиевой, БТИ г. Заречного о признании недействительными отказа от договоров аренды № 79 и № 110 и обязании ответчика исполнить договор аренды № 79.
Производство по делу в части первого требования прекращено в связи с отказом истца от него, в удовлетворении остальных требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды № ПО и обязании исполнить обязательство по договору аренды № 79. Договор аренды №110 признан недействительным в силу ничтожности, Комитет по управлению имуществом обязан передать истцу имущество в соответствии с договором аренды № 79. В остальной части решение оставлено без изменения.
Ответчик, Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Город Заречный», и третье лицо, индивидуальный предприниматель Гаджиева, обратились в кассационную инстанцию.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом и ООО «Торговый дом «Норд» заключен договор № 79 на аренду встроенного помещения площадью 334,5 кв. м под закусочную «Пельмени» сроком до 01.10.2001. Приемка-передача объекта недвижимости и оборудования произведена по актам от 02.10.98. Письмом от 28.06.99 истец заявил отказ от аренды указанного помещения. Передача объекта и оборудования от истца к арендодателю не производилась.
27.07.99 спорный объект и оборудование переданы Комитетом по управлению муниципальным имуществом индивидуальному предпринимателю Гаджиевой по договору № 110 сроком до 23.07.2002 г. Передача объекта недвижимости и оборудования новому арендатору произведена по актам от 27.07.99.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, договор аренды помещения № 110 со сроком его действия более года в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, в связи с чем указанный договор на основании ст. 168 ГК РФ правомерно признан апелляционной инстанцией недействительной сделкой в силу его несоответствия ст.ст. 609, 651 ГК РФ, Федераль-
ному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ссылка заявителей на неправильное применение судом ст.ст. 609, 651 ГК РФ судом кассационной инстанции отклоняется, так как нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что, поскольку договор аренды № 79 на аренду спорного нежилого помещения и оборудования в установленном ст. 450 ГК РФ порядке не расторгнут, передачей предмета аренды третьему лицу нарушены законные права и интересы истца. При таких обстоятельствах Комитет правомерно обязан передать спорное имущество ООО «Торговый дом «Норд» в соответствии с действующим договором аренды № 79.
Ссылка Комитета на то, что согласие на расторжение договора аренды № 79 было дано Комитетом в форме, предусмотренной п. 3 ст. 438 ГК РФ, отклоняется, так как данная норма регулирует заключение договора и помещена в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ, в то время как порядок расторжения договора урегулирован ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение о расторжении договора совершается в той же форме (письменной), что и договор.
ФАС Уральского округа постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области оставил без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения. _
Суд, обязывая регистрационную палату произвести регистрацию перехода прав, должен был исследовать вопрос и сделать вывод о законности совершенной сторонами сделки. В противном случае при установлении незаконности сделки регистрирующим органом решение суда не может быть исполнено.
ООО «Сантехлит» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ОАО «Южуралтрансстрой», третье лицо — Южно-Уральская регистрационная палата, о государственной регистрации перехода права собственности на здание цеха ячеистого бетона площадью 2438,2 кв. м, на основании договора купли-продажи и понуждении ОАО «Южуралтрансстрой» к исполнению обязанности в натуре, обязав передать здание цеха ячеистого бетона ООО «Сантехлит».
Иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Ответчик —ОАО «Южуралтрансстрой» — обратился в кассационную инстанцию.
Как следует из материалов дела, основанием иска ООО «Сантехлит» указало неисполнение ответчиком обязанности по передаче в собственность истца здания цеха ячеистого бетона по договору купли-продажи от 17.05.99.
Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Вопрос о том, соответствуют ли требованиям, предусмотренным в ст. 554 ГК РФ, сведения об объекте (недвижимости), указанные в договоре от 17.05.99, судом не рассматривался. В материалах дела отсутствует технический паспорт на здание цеха. Выяснение этого вопроса имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку при отсутствии соответствующих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п. 2 ст. 554 ГК РФ).
Решением суда Южно-Уральской регистрационной палате предложено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание цеха ячеистого бетона покупателю — ООО «Сантехлит».
В соответствии со ст.ст. 13, 197 АПК РФ, это решение после вступления в законную силу обязательно для указанного в нем регистрирующего органа. Ст. 13 Федерального закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» устанавливает порядок проведения регистрации прав, который включает и проведение правовой экспертизы документов, проверку законности сделки. При таких обстоятельствах суд, обязывая регистрационную палату произвести регистрацию перехода прав, должен был исследовать вопрос и сделать вывод о законности совершенной сторонами сделки. В противном случае при установлении незаконности сделки регистрирующим органом решение суда не может быть исполнено.
Судом неполно исследованы обстоятельства, касающиеся доводов ответчика о принадлежности цеха ячеистого бетона к имуществу мобилизационного назначения. По утверждению ответчика, этот цех является действующим производством и включает в себя, кроме здания, соответствующее производственное оборудование, агрегаты, инвентарь, инженерные коммуникации и т.п.
Отклоняя довод ответчика, суд указал, что покупатель (истец) согласен принять на себя выполнение мобилизационного задания. Однако в гарантийном письме истца ООО «Сантехлит» гарантирует принять на себя выполнение мобилизационного задания после оформления прав собственности на цех ячеистого бетона, в то время как договор от 17.05.99 заключался сторонами о продаже только здания цеха.
Поскольку судебные акты приняты с нарушением норм материального права по неполно выясненным обстоятельствам, решение и постановление подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ФАС Уральского округа решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области отменил, дело передал на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Дело № Ф09-1831/99 ГК
Поскольку соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, судом определено последствие несоблюдения установленного законом порядка заключения договора аренды недвижимости — незаключение договора.
ОАО «Промсвязь» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ЗАО «Радиотовары» о взыскании 28350 руб. убытков в виде неполученной платы за пользование помещением и о выселении ответчика из данного помещения как из незаконно занимаемого.
Иск удовлетворен частично в сумме 18900 руб., договор аренды расторгнут, ответчик выселен из занимаемого помещения; в остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции того же суда решение изменено: с ответчика в пользу истца взыскано 18900 руб. убытков, ответчик выселен из занимаемого помещения; в остальной части иска отказано. Ответчик — ЗАО «Радиотовары» — обратился в кассационную инстанцию.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку договор не был зарегистрирован в установленном порядке, судом апелляционной инстанции, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, определено последствие несоблюдения установленного законом порядка заключения договора аренды недвижимости — незаключение договора.
С учетом этого правомерно отказано в удовлетворении требования о расторжении данного договора, так как расторгнут может быть лишь заключенный договор.
В связи с изложенным судом кассационной инстанции отклоняются те доводы жалобы, которые основаны, по мнению заявителя, на заключенном договоре аренды.
Судом апелляционной инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о выселении ЗАО «Радиотова ры» из помещения, поскольку ответчик занимает его без законных оснований (ст. 301 ГК РФ).
Несостоятельны доводы жалобы о недоказанности факта возникновения убытков у истца и их размера. Материалами дела подтверждается пользование ответчиком помещением. Убытки взысканы в соответствии со ст.ст. 15, 393 ГК РФ за фактическое пользование помещением за май и июнь 1999 г. по 9450 руб. в месяц. Истцом доказан размер убытков: именно в сумме 9450 руб. ответчик платежным поручением перечислил истцу плату за пользование спорным помещением за апрель 1999 г.
ФАС Уральского округа постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области оставит без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Дело № Ф09-1086/2000 ГК
Комитет по управлению муниципальным имуществом правомерно обязан передать спорное имущество ООО в соответствии с действующим договором аренды.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Город Заречный» заявлено ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с предъявлением иска о признании недействительной регистрации договора аренды. На основании ст.ст. 120, 140 АПК РФ ходатайство отклонено, так как не имеется препятствий для рассмотрения дела в данном заседании.
ООО «Торговый дом «Норд» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации МО «Город Заречный», Комитету по управлению имуществом МО «Город Заречный», третьим лицам: индивидуальному предпринимателю Гаджиевой, БТИ г. Заречного о признании недействительными отказа от договоров аренды № 79 и № 110 и обязании ответчика исполнить договор аренды № 79.
Производство по делу в части первого требования прекращено в связи с отказом истца от него, в удовлетворении остальных требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды № ПО и обязании исполнить обязательство по договору аренды № 79. Договор аренды №110 признан недействительным в силу ничтожности, Комитет по управлению имуществом обязан передать истцу имущество в соответствии с договором аренды № 79. В остальной части решение оставлено без изменения.
Ответчик, Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Город Заречный», и третье лицо, индивидуальный предприниматель Гаджиева, обратились в кассационную инстанцию.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом и ООО «Торговый дом «Норд» заключен договор № 79 на аренду встроенного помещения площадью 334,5 кв. м под закусочную «Пельмени» сроком до 01.10.2001. Приемка-передача объекта недвижимости и оборудования произведена по актам от 02.10.98. Письмом от 28.06.99 истец заявил отказ от аренды указанного помещения. Передача объекта и оборудования от истца к арендодателю не производилась.
27.07.99 спорный объект и оборудование переданы Комитетом по управлению муниципальным имуществом индивидуальному предпринимателю Гаджиевой по договору № 110 сроком до 23.07.2002 г. Передача объекта недвижимости и оборудования новому арендатору произведена по актам от 27.07.99.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, договор аренды помещения № 110 со сроком его действия более года в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, в связи с чем указанный договор на основании ст. 168 ГК РФ правомерно признан апелляционной инстанцией недействительной сделкой в силу его несоответствия ст.ст. 609, 651 ГК РФ, Федераль-
ному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ссылка заявителей на неправильное применение судом ст.ст. 609, 651 ГК РФ судом кассационной инстанции отклоняется, так как нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что, поскольку договор аренды № 79 на аренду спорного нежилого помещения и оборудования в установленном ст. 450 ГК РФ порядке не расторгнут, передачей предмета аренды третьему лицу нарушены законные права и интересы истца. При таких обстоятельствах Комитет правомерно обязан передать спорное имущество ООО «Торговый дом «Норд» в соответствии с действующим договором аренды № 79.
Ссылка Комитета на то, что согласие на расторжение договора аренды № 79 было дано Комитетом в форме, предусмотренной п. 3 ст. 438 ГК РФ, отклоняется, так как данная норма регулирует заключение договора и помещена в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ, в то время как порядок расторжения договора урегулирован ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение о расторжении договора совершается в той же форме (письменной), что и договор.
ФАС Уральского округа постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области оставил без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения. _