Поитогам прошлого года «ЛСР-Урал», сдав 70 тыс. кв. м жилья, впервые опередил признанного лидера — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс», сообщил АНДРЕЙ БИБИКОВ, генеральный директор УК
Поитогам прошлого года «ЛСР-Урал», сдав 70 тыс. кв. м жилья, впервые опередил признанного лидера — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс», сообщил АНДРЕЙ БИБИКОВ, генеральный директор УК «ЛСР-Урал». «80% жилья мы уже продали», — подчеркнул он. Впрочем, в прошлом году динамика продаж еще была высокой — 120-140 сделок в месяц. С начала этого года компания ежемесячно заключает всего 40-50 сделок. Уже в конце декабря продажи просели на 50% по сравнению с тем же периодом 2007 г., в январе — на 40% по сравнению с январем 2008 г., в феврале — на 50% по сравнению с аналогичными показателями годичной давности. Чуть лучшие январские цифры объясняются тем, что в этом месяце рубль особенно активно падал и люди пытались сберечь средства, в том числе активнее вкладывая деньги в квартиры, — поясняют топ-менеджеры Группы ЛСР. Со стабилизацией курса валют тенденция пошла на убыль.
Несмотря на все экономические пертурбации, в 2009 г. «ЛСР-Урал» рассчитывает сдать такой же объем жилья, что и в прошлом году. «Строить продолжим все равно. Даже если дольщиков не будет совсем», — утверждает г-н Бибиков.
Игорь Левит: В ноябре и декабре было много ничем не обоснованных заявлений о снижении цены. Зачем-то говорили, что она упадет вдвое. В итоге спрос, действительно, пошел вниз. Отчасти это спровоцировали искусственно. В конце прошлого года в Москве продажи отсутствовали вообще. В Санкт-Петербурге и Екатеринбурге ситуация была лучше. Сейчас все продолжают ждать снижения цен. Но больших скидок не будет.
И.Л.: Мы решили не снижать ее совсем. Наоборот, на проекты элитного жилья в Петербурге мы повысили цены на 1-2%, а рассрочку привязали к условной единице, которая рассчитывается из курса бивалютной корзины. Хотим таким образом убедить покупателей, что пора приобретать жилье, а не пытаться заработать на разнице курсов валют. Хотя на самом деле это больше было связано с тем, что серьезно выросла стоимость импортных комплектующих для технического оснащения наших домов.
И.Л.: Снижение цен, конечно, возможно. В Москве, например, маржа у застройщиков была такая, что сейчас позволяет им уронить стоимость квадратного метра в разы. В Петербурге она была меньше, но тоже высокая. В Екатеринбурге ниже. Я рассуждаю так: если скинуть 10-15% с цены квадратного метра, насколько увеличится спрос? На мой взгляд, такой дисконт не простимулирует спрос вообще, а больше скинуть я не могу, иначе мне не хватит на расчеты с банком, и компания уйдет в минус. Ведь себестоимость жилья в высокой стадии готовности уже сформирована. Туда входят помимо строительно-монтажных работ и стоимость земли, и плата за подключение, а это почти половина, плюс проценты по кредиту.
И.Л.: В Петербурге — 60-65 тыс. руб. за кв. м, а продаем мы по 80-85 тыс. руб. за кв. м.
Андрей Бибиков: В Екатеринбурге — 40 тыс. руб. за кв. м, продаем за 43-60 тыс. руб. за кв. м — в зависимости от района города. Видите, скидывать-то фактически не с чего! Я заметил, что растяжек «Продаю кв. м за 35 тыс. руб.» в Екатеринбурге больше нет. Цены на недвижимость достигли своего дна.
А.Б.: Действительно, по итогам последних двух месяцев мы увидели, что средства дольщиков в структуре финансирования стройки снизились с 82 до 25%. Но зато с 3 до 30% выросла доля товарного кредита. Мы даже специально создали центр расчетов с поставщиками в связи с этой динамикой. Квартиры оформляются им в собственность, но остаются для продажи у нас. Это необходимо, чтобы контролировать цену. Кроме того, в прошлом году мы обкатали проектное финансирование на строительстве жилого комплекса в Кольцово. Такую практику планируем продолжать и в 2009 г. Банку это выгодно. Он дает нам кредит, мы строим на эти деньги, платим проценты. Потом продаем объект банку, рассчитываемся с ним, а банк уже оформляет на квартиры ипотечные кредиты и еще получает проценты с покупателей. Кстати, квартиры в комплексе в Кольцово мы продали военным — «ЛСР-Урал» стал одним из первых застройщиков в городе, кто подключился к этой программе. Всего реализовали 220 квартир по цене 43 тыс. руб. за кв. м. Это выгоднее, чем продавать государству, которое выделяет 33,6 тыс. руб. за квадрат. Продавать жилье государству мы станем только в том случае, когда оно будет давать нам землю под стройку бесплатно, а плата за подключение не превысит 10% от стоимости проекта. Тогда у нас будет возможность хоть что-то заработать на этой сделке.
И.Л.: Я добавлю: помощь государства Группе ЛСР состоит в том, что мы попали в списки системообразующих компаний, которые оно будет поддерживать. На основании этого госбанки — Сбербанк и ВТБ — рассматривают возможность нашего перекредитования. Что касается выкупа квартир, государство говорит: вот у вас такая себестоимость, мы прибавим к ней 2 копейки и купим по этой цене у вас. Но тогда у строительных фирм не останется денег даже на то, чтобы закончить свои проекты, т. е. в итоге выполнить обязательства перед государством. Если на стройки не хватит денег банков и дольщиков, будем решать этот вопрос, но достроим все.
И.Л.: Нам повезло: у нас нет валютных кредитов, и погасить займы в западных банках мы вовремя успели. Не могу сказать, что мы делали это специально, прогнозируя кризис. Так уж получилось, и сейчас мы этому рады. Общий долг Группы ЛСР — $1 млрд (чистая прибыль компании по РСБУ в 2008 г. составила 6,018 млрд руб. — Прим. ред.). Это займы в банках и облигационные займы. В июле у нас должна состояться оферта очередного выпуска облигаций. Мы рассчитываем договориться с инвесторами, чтобы те не предъявляли облигации на погашение. Для этого будем повышать купонный доход. Сейчас он 8-9%. Вероятно, мы предложим в два раза выше.
И.Л.: Ждем третьего квартала. Тогда станет понятно, какие планы строить. Но давайте исходить из простой логики: в этом году все застройщики будут завершать прежние проекты, новых никто не начнет. Поэтому через год нового жилья на рынке будет мало, а значит, цены вновь поползут вверх.