Игорь Заводовский: «Кризис даст ценам на недвижимость пищу для роста»

Цена недвижимости, как и любого другого товара, напрямую зависит от соотношения спроса и предложения, рассуждает Игорь Заводовский, учредитель Общества «Малышева-73». В условиях нынешнего кризиса объемы ввода площадей сократятся больше, чем снизится уровень спроса на них. Потому ожидать ценового обвала рынка не стоит, полагает он.

 

Когда начнут расти цены на недвижимость?
Почему оттока арендаторов и покупателей не будет?
Насколько сократится себестоимость строительства?
Кто купит недостроенные объекты?

Рынок недвижимости отреагировал на сокращение банковской ликвидности, снизив объемы строительства. Оставшись без заемных средств, екатеринбургские застройщики начали переносить сроки сдачи объектов.

Отрезанные от ипотеки покупатели перестали вступать в долевку. Резко сократился поток клиентов в офисы продаж строительных фирм. Это сказалось на средней цене «первички», которая фактически замерла на уровне 55 тыс. руб. за кв. м.

К апокалипсису сложившаяся ситуация не приведет, уверен Игорь Заводовский. Он предрекает, скорее, затишье, которое будет сопровождаться вымиранием мелких строителей и небольшой корректировкой цен. Застройщики, которые стагнацию переживут, в будущем заработают на сформировавшемся за время слабой строительной активности неудовлетворенном спросе.

Строители офисников отложили проекты в долгий ящик

В ближайшее время объемы строительства во всех сегментах сократятся примерно вдвое, прогнозирует Игорь Заводовский. Застройщики попали в зависимость от банковских кредитов, поясняет он. А этот ресурс сегодня в дефиците.

На какие деньги вы сейчас строите свои объекты?

— Мы привлекаем собственные и заемные деньги в соотношении 50 на 50. Все кредитные линии подписали еще до ноября прошлого года. Эти деньги освоили на треть. Никаких задержек финансирования со стороны банков нет. Им деваться некуда: от принятых на себя обязательств они отказаться не могут.

Кредитные деньги идут. Но их же нужно возвращать. Где вы планируете взять средства, для того чтобы погасить долг перед банками?

— Девелоперские займы — долгосрочные. Тело кредитов начнем возвращать через три года. Пока будем платить проценты. За это время ситуация изменится принципиально. Любой кризис имеет опре­деленный цикл. Как правило, ситуация ухудшается два-три года. Год уже прошел. То есть к тому моменту, как банк придет за основной частью нашего долга, спрос уже восстановится и деньги будут.

Другое дело, что новые кредиты в ближайшие два года взять не получится. И такая проблема — у всех.

Особенно тяжело тем, кто начал строить на собственные деньги, а кредиты планировал привлечь только сейчас. Банки им отказывают. Эти застройщики вынуждены сворачивать свои проекты.

Кризис банковской ликвидности коснулся не одних строителей, а также покупателей и арендаторов. По логике им строящиеся квадратные метры сейчас не нужны.

— Спрос упал и будет падать, но не так сильно, как предложение. На рынке офисной недвижимости объемы ввода в ближайшие годы сократятся. Скажем, такие крупные проекты деловых центров, как «Екатеринбург-Сити», «Стражи Урала», Академический, скорее всего, отложат на долгое время. О мелких девелоперах говорить не стоит. Все понятно.

Некоторые аналитики рынка заговорили о том, что строят больше, чем нужно. По их словам, снижение аренд­ных ставок уже началось.

— Я в это не верю. Предпосылок для существенного сокращения ставок нет. Если кто-то цену аренды и уменьшает, то это снижение несущественное, разовое и краткосрочное.

Ситуация может быть примерно такой. Столкнувшись с финансовыми трудностями, девелопер решит уронить ставки, чтобы быстрее заполнить бизнес-центр. Но арендатора он предупредит: «Сейчас я ставку для тебя сделаю меньше, но в дальнейшем ее увеличу».

У владельцев БЦ нет причин впадать в панику и демпинговать. В этом году прирост спроса на офисные площади достигнет 10%.

Арендаторы выстроятся в очередь к тем, кто сдаст свои объекты

Из десяти торговых центров, заявленных к вводу в следующем году, по­строят только два-три, уверенно заявляет Игорь Заводовский. Сроки сдачи остальных ТЦ, считает он, девелоперы перенесут. Из-за этого в сегменте торговых площадей образуется неудовлетворенный спрос.

С торговыми центрами та же проблема, что и с офисниками?

— Да. Сроки строительства самых привлекательных для арендаторов ТЦ отодвинут. К примеру, второй «Парк Хаус» возводить пока не собираются. ТЦ на месте Октябрьского оптового рынка, заявленный к сдаче в 2011 г., строить даже не начинали. «Макромир» объявлял о том, что возведет на Уралмаше около 200 тыс. кв. м. На площадке ничего нет, и, вероятно, в ближайшие годы там ничего делать не будут.

Возможно, просто выжидают. И федеральные, и местные торговые компании уже заявляют о том, что передумали расти. Вы не боитесь, что площади третьей очереди «Гринвича» окажутся пустыми?

— Нет, не боимся. Спрос падает, но предложение сокращается куда быстрее. Если в прошлом году ритейлер открыл десять новых точек, то в этом он ограничится шестью. А рынок ему сможет предложить всего три.

Превосходство спроса над предложением мы чувствуем уже сейчас. Третью очередь «Гринвича» арендаторы уже заполнили на 90%. Если раньше за площадями в «ГринГо» очереди из потенциальных арендаторов не было, то сейчас она появилась. Потому что ритейлеру некуда больше идти.

Вы говорите об арендаторах торговых площадей. А как ведут себя покупатели торговых точек?

— Здесь проблем с продажей квадратных метров у нас тоже нет. Обычно мы строим объекты под одного-двух собственников. И до начала работ выясняем, какое именно здание требуется. То есть ищем покупателя еще до того, как запустили строительство.

Схема работы примерно такая: 20% от стоимости объекта — это аванс, еще около 30% будущий владелец здания вносит, когда строительство началось, остальные 50% — по завершении.

Несмотря на все финансовые трудности, с которыми покупатели столкнулись, свои обязательства по договорам купли-продажи они выполняют. Если человек задержит очередной платеж, мы вправе взыскать дополнительно до 20% от общей суммы. Такие условия мотивируют на своевременные выплаты.

Квартиры подешевеют максимум на 10%

В первом полугодии 2008 г. в Екатеринбурге сдали в эксплуатацию 225 тыс. кв. м жилой недвижимости. По итогам всего года построят 500-600 тыс. кв. м, прогнозирует Игорь Заводовский. Это почти вдвое меньше, чем в прошлом году (тогда ввели 900 тыс. кв. м).

Потому и в этом сегменте удовлетворительное для строителей соотношение спроса и предложения сохранится, рассуждает он. Спрос на квартиры, по словам г-на Заводовского, упал лишь на 25-30%.

Покупатели уходят из-за того, что ипотеки нет. Раньше по ипотеке в городе покупали до 50% квартир. Почему тогда спрос сократился лишь на 30%?

— По нашим оценкам, ипотека составляла лишь 25-30% от рынка. Банки не свернули жилищное кредитование. Они подняли ставки, начали отказывать многим потенциальным заемщикам, но окончательно ипотечные программы не закрыли. На рынок постепенно возвращаются частные инвесторы. В конце 2006 — начале 2007 г., когда темпы роста цен на квартиры стали снижаться, многие перестали вкладываться в недвижимость. Ушли на фондовый рынок.

Сейчас, когда биржа обвалилась на 60%, они вновь будут покупать квартиры. Недвижимость остается самым надежным инструментом сохранения денег.

А когда можно ждать возвращения ипотечных покупателей?

— Процент ипотечных сделок на рынке вряд ли восстановится до уровня прошлого года. Кризис ликвидности дал банкам хороший урок.

Таких глупостей, как американцы, российские кредитные учреждения натворить не успели. Но ставки в 12% годовых в отсутствие поручителей и с минимальным первоначальным взносом предлагать уже не будут. Ужесточение требований к заемщикам — это не временная мера.

Что дальше?

— В ближайшие полтора-два года средняя продажная стоимость квадратного метра в Екатеринбурге принципиально меняться не будет. Максимальное снижение — не более 10%. Позже она начнет расти.

Застройщики могут снизить цены, пусть даже временно? Представители крупных строительных организаций считают, что этого им не позволит себестоимость.

— Действительно, в прошлом году себестоимость увеличилась в два раза и фактически сравнялась со средней продажной ценой. Относительно небольшой компании строительство одного квадратного метра обходится в 40 тыс. руб. Крупные застройщики, обремененные содержанием солидного штата, тратят до 50 тыс. руб.

Но в обозримом будущем себестоимость начнет снижаться. Она уже сейчас падает по всем статьям. Основные строительные материалы обвалились на товарных биржах и вскоре будут существенно дешеветь. А продавцы земельных участков уже снизили свои цены вдвое.

Мелким строителям лучше переждать

Небольшие строительные фирмы сворачивают свои проекты, замораживают стройки и распродают активы, констатирует учредитель «Малышева-73». В результате подавляющее большинст­во таких игроков рынок покинут, уступив свою долю крупным строительным компаниям, предполагает Игорь Заводовский.

Рынок будет укрупняться?

— Да. Если по итогам прошлого года на десятку крупнейших застройщиков приходилось около половины всех введенных площадей, то через полтора-два года они займут до 90% рынка.

Вероятно, в ближайшее время они начнут скупать незавершенные проекты у мелких фирм, оставшихся без денег. Пока рынок предлагает только земельные участки. Но скоро на продажу выставят объекты, завершенные на 40-70%. Продавать их будут, вероятно, с дисконтом. Этой ситуацией стоит воспользоваться. Во всяком случае мы такие объекты планируем приобретать.

А персонал? Крупные игроки перекупят у мелких и штаты специалистов?

— Маловероятно. Задача, которая сейчас стоит перед всеми, — сохранить костяк трудового коллектива. Все будут стараться сберечь топ-менеджеров и ключевых офисных сотрудников. Для этого, возможно, придется сокращать рабочих. Особой нужды в новых специалистах у крупных организаций не будет.

Что делать мелким застройщикам, у которых денег нет, но уходить с рынка не хочется?

— Если у компании есть землеотвод и нет обязательств перед инвесторами, ей надо дождаться лучших времен. К тому времени, как банки снова начнут выдавать кредиты, сформируется серьезный спрос. Цены поползут вверх. Тогда можно будет начинать строительство.

А сбывать землю сейчас бессмысленно. Придется серьезно скинуть цену. И не факт, что участок кто-то купит. Земельных фондов у всех достаточно. А свободные деньги, для того чтобы участ­ки осваивать, — в дефиците.

Построенные объекты
Объект	Общая площадь, тыс. кв. м	Арендаторы (параметры)
Две очереди ТРЦ «Гринвич»	53,5	«Титаник Синема», «Техносила», «Купец», «Сфера» и др.
ТЦ «ГринГо»	14,3	Nike, Adidas, «Твое», «Красный куб» и др.
Центр моды «Гермес‑Плаза»	16,4	Salamander, «Золотое яблоко», Fashion Cafe MIO, BALDININI, DIXIS и др.
Офисное здание на ул. Карла Либкнехта	2,5	Н/д
Жилой дом в Чкаловском районе	2,37 (жилая площадь)	10 этажей, класс эконом. Квартиры однокомнатные (37 кв. м) и двухкомнатные (63 кв. м)
Строящиеся объекты
Объект	Срок сдачи	Параметры
Третья очередь ТРЦ «Гринвич»	II квартал 2009 г.	Общая площадь 91,5 тыс. кв. м
Жилой комплекс бизнес‑класса «Зеленая Роща»	Первая и вторая очереди — IV квартал 2008 г., третья, четвертая — IV квартал 2009 г.	Семь секций разной этажности (от 10 до 22 этажей)
Четырехподъездный жилой дом экономкласса на Вторчермете	Ноябрь 2008 г.	16 этажей (200 квартир)

Источник: www.zr2007.ru, www.m73.ru