Что делать с коммерческой недвижимостью в условиях падающего рынка? Стоит ее продавать вместе с бизнесом или нет? На эти вопросы ответил председатель НП «Уральская Палата Готового Бизнеса».
Илья Леонидович, какова ситуация в сфере коммерческой недвижимости?
– С начала года участники уральского рынка коммерческой недвижимости ощущают экономическую напряженность, наблюдается высвобождение объектов в связи с сокращением числа арендаторов. В разной степени это коснулось и площадей офисных и торговых центров, и рынка встроенно-пристроенных коммерческих площадей, и объектов стрит-ритейла.
Так, по данным Уральской палаты недвижимости средние ставки аренды площадей в сегменте уличной торговли упали на 15-20%. Стоимость офисных площадей в первом полугодии упала в среднем по городу на 4%, аналогичным образом снижалась цена на площади магазинов. Падение рынка коммерческой недвижимости в различной степени коснулось всех арендодателей и собственников помещений, и перед собственниками особенно остро встал вопрос о том, что делать с упавшей в цене недвижимостью, если бизнес, занятый на этой площади, по тем или иным причинам также перестал приносить прежний доход.
Каков выход из этой ситуации? Продавать квадратные метры?
– Не советую прибегать к столь кардинальным мерам. В условиях роста объема предложения на рынке коммерческой недвижимости продажа помещения предприятия в общей структуре бизнеса может не самым лучшим образом отразиться на общей цене актива. Особенно это касается относительно мобильных компаний, которые могут даже сократить свои издержки в случае переезда.
Учитывая этот фактор, потенциальный покупатель такого актива может запросить существенный дисконт на приобретение компании. Однако у собственника есть и более выгодный вариант: продать бизнес без недвижимости, предварительно определившись с его стоимостью и естественно с тем, чем он готов его наполнить. Также немаловажно определиться со ставкой аренды на помещение для потенциального покупателя бизнеса с учетом текущих реалий. При грамотном расчете такое решение может быть оптимальным для обеих сторон.
Кому выгоден такой вариант?
– Это интересно тем собственникам, у которых одно помещение с одним видом бизнеса. Как правило, если клиент не пожадничает и грамотно определится с ценой, то мы можем в достаточно короткие сроки даже в текущих условиях невысокого спроса найти покупателя на бизнес, соответственно, и арендатора, то есть, убить двух зайцев сразу.
При этом приобретение бизнеса будет удерживать покупателя от расторжения договора аренды, если даже у него по тем или иным причинам возникает желание его расторгнуть, и он будет более активно искать способы увеличения дохода или оптимизации расходов. При этом, конечно, собственник должен пойти на определенные уступки, такие, например, как заключение долгосрочного договора аренды с регистрацией в ФРС, какие-то технические изменения и прочее.
Но в перспективе собственник от этого только выиграет – у него буду развязаны руки, так как он получает стабильный источник дохода от аренды (пусть и не такой, на какой рассчитывал несколько лет назад, но зато достаточно устойчивый для нынешнего рынка), а также возможность продать помещение уже как арендный бизнес.
Если же рынок аренды будет расти или сформируется более выгодная конъюнктура для коммерческой недвижимости, собственник может поднять ставку, либо более выгодно продать объект, в том числе и новым арендаторам.
В то же время, по данным наших аналитиков, отсутствие положительной динамики основных экономических показателей может привести к дальнейшему высвобождению помещений и увеличению объема предложения в основном на рынке аренды коммерческой недвижимости. В таком случае стоимость аренды может опуститься по итогам года дополнительно на 20-30%. Грамотно заключенные договоры продажи бизнеса и аренды помещения помогут избежать таких рисков.