Руководитель ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» подвела итоги уходящего 2015 года, рассказала о состоянии рынка в текущий момент и поделилась планами на будущий год.
Ирина Леонидовна, как вы оцениваете влияние кризиса на рынок недвижимости и его инвестиционную привлекательность?
- Рынок недвижимости является составной частью всей российской экономики, поэтому, безусловно, кризис повлиял и на него. В первую очередь снизился спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Другое проявление кризиса - отрицательная динамика стоимости объектов и ставок аренды. Она влечет за собой снижение доходности от вложений в недвижимости, а это является одним из показателей, влияющих на инвестиционную привлекательность этого сектора экономики.
Однако нельзя делать выводы об инвестиционной привлекательности только на основе доходности недвижимости. Инвесторы могут преследовать самые разные цели, и именно от цели инвестирования зависит определение привлекательности того или иного направления вложения средств.
Исходя из основных положений экономической теории, можно обоснованно предположить, что «дно» на рынке недвижимости еще не пройдено. Снижение продолжится еще какое-то время. Снижение обычно продолжается и после начала роста в других секторах. Такая ситуация на рынке недвижимости объясняется значительной инертностью рынка. Производственный цикл в строительстве занимает более года, и оперативно отреагировать на изменение экономической конъюнктуры девелоперы и застройщики не могут по объективным причинам. Экономически более оправданно закончить начатый проект, а не замораживать его. Циклы рынка недвижимости всегда немного сдвинуты по времени относительно всей остальной экономики. Если мы с вами вспомним, то после замедления темпов экономического роста в России недвижимость ещё какое-то время продолжала расти, потом замедлилась и стала одним из последних секторов, в которых наметилась отрицательная динамика. Такая же ситуация будет и при оживлении экономики и начале экономического роста. Подтверждением этому является то, что застройщики анонсировали снижение объемов строительства только на 2016 г., а 2014 и 2015 были годами завершения ранее начатых проектов.
В настоящее время инвестиционная привлекательной недвижимости обусловлена возможностями, которые она может предоставить инвестору в будущем. В краткосрочной перспективе инвестиции, под которыми мы понимаем вложение денег с целью получения дохода в виде постоянного денежного потока или повышения капитализации объекта, также возможны, но не как массовое явление. На рынке можно найти объекты, которые продаются собственниками по ценам ниже рынка, и которые уже генерируют денежный поток, или способны сделать это в обозримом будущем. Рассчитывать на быстрый рост капитализации объектов не стоит. Период стремительного роста цен прошел, и нового «инвестиционного ралли» специалисты на рынке недвижимости в ближайшее время не ожидают.
Покупка недвижимости для проживания или использования в других личных целях инвестицией в классическом смысле не является, и с этой точки зрения необходимо руководствоваться не столько текущей экономической конъюнктурой, сколько собственными потребностями. Необходима новая квартира, так как старая уже не удовлетворяет, – покупайте. Не пытайтесь поймать «дно» - вряд ли это у вас получится.
Надо сказать, что цели инвесторов не ограничиваются только получением денежного потока или ростом капитализации объектов. В некоторых случаях недвижимость приобретается в целях наращивания активов, налоговой оптимизации, реструктуризации бизнеса и даже в имиджевых целях. С этих точек зрения недвижимость как объект инвестиции сохраняет свою привлекательность, несмотря на текущую турбулентность на рынке.
Каким был спрос на недвижимость в 2015 году?
- По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, озвученным на итоговой пресс-конференции, спрос на жилье в Екатеринбурге по итогам 2015 года упал на вторичном рынке приблизительно на 20%, на первичном рынке – на 35-40%. В настоящее время предложение квартир на первичном и вторичном рынках избыточное. Снижение спроса произошло по всем направлениям вторичного рынка недвижимости.
Каким был для вас и вашей компании уходящий год?
- Год был непростым. Экономическая ситуация в стране стимулировала нас к тому, чтобы быть всегда в тонусе, чутко наблюдать за происходящими изменениями, анализировать формирующиеся тенденции и оперативно на них реагировать. Как говорит один из героев Льюиса Кэролла, даже чтобы просто оставаться на месте, нужно быстро бежать. Именно это сейчас и происходит со всеми участниками рынка. Тот, кто стремится расти и развиваться, должен бежать еще быстрее. Нет времени на рефлексию и пустое обсуждение «внутренней и международной политической обстановки», нужно работать, обновляться, совершенствоваться. Кризис – самый подходящий момент для профессионального и личностного роста.
Активная работа компании требует и от ее руководителя быть в хорошей физической и энергетической форме. Так совпало, что уходящий год стал для меня годом спорта. Дополнительно к бегу, который я начала практиковать в 2014 г., добавилось плавание и новое для меня направление фитнеса – сайклинг.
Какие достижения принес 2015 год?
- Год был «урожайным» на награды. ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» было признано «Лучшей брокерской компанией России на рынке продажи жилья 2015 г.» (численностью сотрудников до 30 человек), по версии Российской гильдии риэлторов.
Также, по версии Российской гильдии риэлторов, мы вошли в тройку призеров в номинациях «Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2015 г.», «Лучший ресурс риэлторской компании в социальных сетях 2015 г.» и «Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости 2015 г.»
В конкурсе «Профессиональное признание» Уральской палаты недвижимости мы победили в номинации «Лучшая риэлторская компания 2015 г. на рынке аренды недвижимости» и вошли в тройку призеров в номинациях «За лучшую рекламную компанию в 2015 г.», «За лучший офис риэлторской компании в 2015 г.», За лучший интернет-ресурс в 2015 г.».
Признание коллег особенно ценно для нас, будем стремиться и дальше продвигать и развивать положительный имидж профессии риэлтора.
Какие планы у «Бюро недвижимости Зыряновой» на 2016 год?
- Мы продолжим работу по дальнейшей регламентации риэлторского бизнеса через участие в рабочих группах УПН по рынку новостроек, аренде, разработке профессиональных стандартов по поручению Российской гильдии риэлторов.
Внутри компании будем интенсивно продолжать работу по внедрению в риэлторские услуги информационных технологий, автоматизации бизнес-процессов.
В целом в отрасли в 2015 году прослеживается отрицательная или положительная динамика?
- Общая динамика рынка не является положительной. Однако в целом рынок недвижимости очень неоднороден, и ситуация неодинаковая в разных сегментах. Общая тенденция может не отражать реальную обстановку в конкретных сегментах рынка. По словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, 2015 год показал, что в условиях стагнации на рынке есть достаточно успешные проекты, которые имели возможность повышать цены даже в кризис. И есть провальные проекты. В условиях избыточного предложения на первый план выходит удачное расположение объекта, качество строительных работ, грамотные планировки и продуманное общедомовое, придомовое пространство, инфраструктура.
На вторичном рынке хуже себя чувствуют менее качественные объекты массовой застройки. Полнометражные квартиры и спецпроекты показали меньшую отрицательную динамику относительно среднерыночных показателей.
Несмотря на непростую экономическую ситуацию и прогнозируемые сложности в 2016 г., российским предпринимателям не стоит унывать и опускать руки. Что бы ни случилось, мы продолжим работать, оказывать услуги потребителям, давать работу сотрудникам, и вносить свой вклад в развитие российской экономики.