Управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Зырянова рассказала, что происходит сейчас на рынке недвижимости и к чему стоит готовиться в ближайшее время.
Ирина Леонидовна, появились ли на рынке недвижимости какие-то новые тенденции? С чем они связаны?
— Текущее состояние рынка недвижимости характеризуется замедлением нисходящей динамики средних цен предложения и стабилизацией количества выставленных на продажу объектов. Можно предположить, что рынок балансирует около новой точки равновесия и формируется текущий баланс спроса и предложения. Пока рано говорить о том, что это начало нового цикла роста цен. Скорее всего, мы входим в стадию, когда уровень средних цен может колебаться около новой точки равновесия без существенного роста, но и без ощутимого снижения.
Связано это в первую очередь с тем, что экономика оправляется от нефтяного и санкционного шока и адаптируется к новым реалиям.
Граждане, являющиеся главными покупателями жилой недвижимости, также адаптируются к новым условиям, и планируют свое будущее без предшествовавшей кризису эйфории, вызванной не подкрепленным реальными экономическими достижениями ростом доходов.
Кроме общей динамики средних цен предложения, можно обратить внимание на рост конкуренции внутри объектов вторичного рынка. Объекты старых годов постройки начинают проигрывать более «свежим» по своим потребительским качествам, комфорту проживания. Даже выбирая «хрущевки» и «брежневки», покупатели, кроме цены, начинают обращать внимание не только на состояние самой квартиры, но и на качество управления этими домами в целом.
Цены на объекты недвижимости в последнее время показывают снижение. Как долго продлится это явление? Что в ближайшей перспективе может заставить цены подняться вновь?
— Основным источником приобретения недвижимости являются доходы населения, поэтому причиной роста цен в первую очередь будет рост реальных доходов населения. Для Екатеринбурга с его структурой экономики индикатором роста реальных доходов населения будет увеличение розничного товарооборота, но пока этого не наблюдается.
Нефтяные котировки и изменение курса национальной валюты оказывают опосредованное влияние на рынок.
Если благодаря усилиям региональных и городских властей начнется рост в отдельных секторах экономики (строительство, торговля, логистика, перевозки и т.п.), то даже в условиях общефедеральной негативной динамики можно увидеть позитивные изменения на рынке недвижимости.
Особенностью рынка недвижимости является его неоднородность. Согласно многолетним статистическим наблюдениям наших зарубежных коллег, рынки недвижимости разных регионов или даже разных городов одного региона в одно и то же время могут находиться в разных фазах экономического цикла. Приведу пример: открытие нового производства в каком-нибудь населенном пункте создает дополнительные рабочие места, формирует дополнительный спрос на недвижимость и в условиях стабильного или недостаточного текущего предложения способно «разогнать» цены на локальном рынке.
Чем активнее в Свердловскую область и Екатеринбург будут приходить инвесторы, создавать новые рабочие места, обеспечивать заказами местный малый и средний бизнес — тем вероятнее стабилизация и рост рынка недвижимости.
Можно ли назвать спрос на объекты недвижимости стабильным? Или приобретение объектов проходит волнообразно? Почему?
— Стабильным является так называемый «базовый» спрос, обусловленный естественными потребностями населения — создаются новые семьи, дети появляются, вырастают и потом переезжают от родителей — эти факторы, носящие в основном демографический характер, формируют этот «базовый» спрос, который является более-менее постоянным.
Дополнительный (можно назвать «инвестиционный, спекулятивный») спрос формируется под влиянием изменения экономической ситуации на локальном рынке. Этот дополнительный спрос подвержен более резким колебаниям, поскольку в нем может быть заложен в том числе и психологический фактор — ожидание бурного роста или предчувствие катастрофы. Но для Екатеринбурга этот дополнительный спрос исторически не является определяющим.
Проходили ли в последнее время какие-то значимые события на рынке? Если да, то какие? Помогли ли они рынку?
— Сложно говорить о каких-то событиях, которые оказывают влияние на весь рынок или существенную его часть. Рынок очень неоднороден, и разные его сегменты чувствуют себя по-разному. Если рынок жилой недвижимости вполне живой, сделки есть, то рынок коммерческой недвижимости не может похвастаться аналогичными достижениями. Реальное состояние экономики оказывает более значительное влияние на коммерческую недвижимость, чем на жилую, и, думаю, не нужно объяснять почему. Но и внутри коммерческой недвижимости есть лидеры и аутсайдеры. Если сегмент логистической недвижимости чувствует себя вполне уверенно по причине отсутствия избытка предложения, то в отношении офисной недвижимости этого же сказать нельзя. Причины, я думаю, тоже понятны всем. Предложение на рынке бизнес-центров последние годы значительно превышало реальное поглощение, и сформировавший избыток будет заполняться несколько лет.
Как вы считаете, можно ли сейчас назвать приобретение недвижимости выгодной инвестицией в свое будущее?
— Приобретение недвижимости является выгодной инвестицией не само по себе, а только в случае соответствующих условий приобретения и дальнейшего использования (распоряжения). Выгодные покупки могут случиться на любом рынке, в том числе и сейчас. Главное — при принятии решения определить для себя цель, с которой покупается недвижимость. Если вы приобретаете недвижимость с целью извлечения постоянного рентного дохода, то необходимо определиться с несколькими факторами. Задайте себе вопрос: готовы ли вы заниматься оперативным управлением такой недвижимостью и планируемым уровнем доходности исходя из собственных ожиданий, допустимого уровня риска, а также доступных разумных альтернативных инвестиций?
Если предполагаемый доход ниже ставки депозита в госбанке, риск банкротства или отзыва лицензии у которого практически отсутствует, то, наверное, такая инвестиция оправдана только для тех, кому очень хочется ощущать себя рантье. Альтернативное вложение обеспечит сопоставимый уровень дохода при отсутствии рисков и необходимости оперативного управления.
Если сравнивать спрос на вторичные объекты и первичные, где наблюдается большая активность покупателей? С чем это связано?
— По сравнению с прошлым годом ситуация выровнялась. Если 2015 г. для вторичного рынка стал провальным, то сейчас ситуация на нем улучшается. Продавцы вторичных объектов осознали и приняли для себя новый рыночный уровень цен и в ряде случаев начинают активно конкурировать с новостройками. Их не сдерживает такой фактор, как строительная себестоимость, и если вопрос с продажей стоит остро, они готовы идти на ощутимые уступки.
По данным УПН, сейчас рынок перенасыщен предложениями об однокомнатных квартирах и квартирах-студиях. Соответствуют ли эти данные действительности? Правда ли, что этот товар уже нельзя назвать ликвидным?
— Предложений о продаже однокомнатных квартир и студий действительно много уже просто по причине того, что этих объектов в штуках больше, чем остальных. Ликвидность этого товара определяется демографической ситуацией и уровнем доходов потенциальных покупателей.
Стоит ли сейчас приобретать недвижимость или лучше дождаться другого периода? Почему?
— Решение вопроса о том, когда приобретать недвижимость, в первую очередь зависит от целей ее покупки. Если человек запланировал улучшить свои жилищные условия, приобрести большую квартиру, у него есть необходимая для покупки денежная сумма или решение о предоставлении ипотечного кредита, то ждать не стоит. Мнение о том, что цены продолжат снижаться и спустя какое-то время можно будет купить подходящую квартиру дешевле — ошибочно. Рынок не стоит на месте, сделки идут, интересные варианты по адекватным ценам продаются достаточно быстро.
«Ловить дно» и заключать сделки на минимальных ценах — удел редких профессионалов-спекулянтов. Если недвижимость нужна для жизни, не стоит пытаться совместить удовлетворение своих потребностей и экстремально низкую цену — не получится.
Если острой необходимости приобретать недвижимость сейчас нет и удовлетворяющего варианта человек пока не нашел, стоит подождать. Совет — продолжать мониторить рынок и просматривать объявления об интересных вариантах.
Какие прогнозы относительно рынка недвижимости (спрос на объекты, их стоимость и т.д.) вы можете сделать?
— Рынок будет жить, сделки будут идти. Только отмена частной собственности и товарно-денежных отношений может остановить этот процесс. Даже в условиях натурального обмена российские граждане с помощью профессиональных риэлторов найдут способ решения жилищного вопроса.