Стать застройщиком загородного жилья можно и без привлечения кредитных средств. Если в собственности имеется один коттедж в элитном поселке, или один Mercedes и 3 коттеджа в менее популярном месте.
Несмотря на кризис, рынок малоэтажного строительства в Екатеринбурге и за его пределами будет продолжать развиваться, уверены игроки. Главные причины — серьезная разница в цене между загородным домом и квартирой в городе, а также сравнительно небольшие вложения в проект.
«Малоэтажка» привлекательна комфортом: комфорт тот же, а цена ниже. Безусловно ниже, чем на квартиры в городе или в периферийных микрорайонах. При этом инфраструктура та же, если не лучше. Спортивный комплекс, поликлиника, магазины, а людей обслуживается гораздо меньше», — рассказала директор ЦН «Северная казна» Елена Мяло на пресс-завтраке «Малоэтажное строительство в кризис: зона риска или выход из положения».
С этим мнением согласен директор агентства недвижимости МАН Николай Савин, отмечая, что в каких-то случаях выгодная цена побеждает стремление к комфорту:
«Покупатель голосует рублем. Давайте сравним: средняя цена кв. м. квартиры в Екатеринбурге в прошлом году была около 75 тыс. руб., на окраине упала до 55-58 тыс. руб. А в пригороде Екатеринбурга — в самом массовом сегменте, перспективном для освоения — ценовая политика колеблется в рамках 35-48 тыс. руб. за кв. м. При этом люди готовы ездить, возить детей в школу, тратить 40-50 мин., потому что в два раза дешевле».
По словам заместителя начальника МБУ «Мастерская генерального плана» Руслана Габдрахманова, сегодня малоэтажное строительство развивается в трех перспективных направлениях: Юго-Западное (Широкая речка, Мичуринский, Медный), Южное (Горный Щит, Полеводство) и Восточное (Малый Исток, «Истокский»).
«Эти направления связаны не только с малоэтажным строительством, но и с многоэтажным. Получается, что, вкладывая условно один рубль, получаем большой эффект: одной трубой подключаем больше людей, по одной дороге поедут больше автомобилей, — отметил г-н Габдрахманов. — В свою очередь, почему не выгодно северное направление, например, Шувакиш? — Потому что для 1 млн. кв. м жилья там нужно построить две развязки, которые стоят несколько миллиардов рублей».
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров согласен, что самая главная сложность для застройщика — это сетевая нагрузка:
«Она убивает всю экономику малоэтажного проекта, либо делает ее близкой к нулю. Это ставит перед предпринимателями сложную и сегодня практически невыполнимую задачу — продать подороже. Но люди соглашаются на инфраструктурный дискомфорт только с дисконтом».
При этом Николай Савин уверен, что при правильном подходе, рынок загородного жилья является весьма привлекательным для инвесторов.
«Чем больше площадь покупаемого участка, тем дешевле. Условно 20 млн руб. стоит гектар земли. Разделите округленно на 10 тыс. кв. м — это 2 тыс. руб. за кв. м. земли. Выгодно покупать не 10 соток земли для строительства одного дома, а 1-2 га, чтобы сети «размазать» по большой площади 15 тыс. кв. м. Тогда стоимость сетей даже в дорогом варианте становится приемлемой».
По его словам, смета строительства загородного жилого комплекса эконом-класса выглядит следующим образом:
— инженерные сети — 3 тыс. руб. на кв. м, 10-11% от которых — стоимость работ;
— отделочные работы — 4-5 тыс. руб. на кв. м стоят (под ключ);
— строительно-монтажные работы — 25 до 27 тыс. за кв. м (кирпичный дом, железобетонные перекрытия, оштукатуренный крашеный утепленный фасад, благоустройство придомовой территории — детская площадка и наземный паркинг на стилобате).
«То есть 35 тыс. руб. — это некая примерная себестоимость примерная на рынке «малоэтажки». Когда вы 35 тысяч умножите на средний комплекс (две очереди — 4 тыс. кв. м и 6 тыс. кв. м), то получите объем вложений в 100 миллионов рублей. Столько стоит коттедж в «Карасьеозерске». А здесь будет жилой комплекс на сто квартир и 50 парковочных мест. Это приемлемая сумма: если банк не даст, то можно продать что-нибудь ненужное, к примеру, три коттеджа в «Золотом карпе» и Mercedes и начать самому это делать без банковских денег».