По данным Росстата, средняя зарплата по стране в 2016 году находится в районе 34 тысяч рублей в месяц. Как при таких доходах, не имея накоплений, обзавестись собственным жильем?
1. Секонд хенд
Цены на вторичном рынке даже в кризис несколько выше, чем в новостройках. Но и ждать окончания строительства не надо — плати, переезжай и живи. С зарплатой 60-65 тысяч и без копейки накоплений придется влезать в долги. А скорее — сначала усилием воли переходить в режим жесткой экономии и откладывать на первоначальный взнос по ипотеке. А уже потом — влезать в долги.
«В Московском регионе при зарплате в 60 тысяч рублей вторичную квартиру купить можно только в дальнем Подмосковье. Скорее всего, это будет вариант за 1,5-2 миллиона рублей плюс услуги риелтора, — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. — Более 1,7 миллиона рублей с данным уровнем доходов банк предоставит вряд ли». Расходы на ипотеку в этом случае, уточняет Старкова, составят порядка 40 тысяч рублей — что ярко иллюстрирует экономические преимущества брака. Две зарплаты значительно лучше одной, а 80 тысяч рублей в месяц на двоих — больше, чем 20 на одного.
Без первоначального взноса на вторичном рынке на ипотеку можно не рассчитывать, соглашается Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, накопить придется как минимум 10 процентов стоимости приобретаемого жилья. Если же взнос есть, и заемщик может подтвердить зарплату в 60 тысяч рублей, банку это, скорее, понравится — по сегодняшним временам это неплохой клиент, и рассчитывать он может на 2-2,5 миллиона рублей кредита.
При этом сами по себе ипотечные условия на вторичном рынке пожестче, чем в новостройках — программа господдержки тут не действует.
«Есть и другой вариант приобретения квартиры в рассматриваемой ситуации — договор аренды квартиры с последующим выкупом, — говорит Александр Лунин. — Встречаются разные вариации такого договора. Но надо понимать, что это, фактически, сочетание договора аренды и предварительного договора, по которому регистрирующий орган может не зарегистрировать переход права собственности. Поэтому договор следует делать нотариальным».
Еще один вариант, при котором можно претендовать на вторичное жилье с зарплатой в 60-65 тысяч рублей и без накоплений — пожизненная рента. Но это один из самых оспоримых договоров — доказать в суде четкое выполнение всех пунктов договора весьма проблематично.
2. Новостройки
Здесь варианта обойтись без ипотеки нет вообще — вопрос только в том, будет ли первоначальный взнос, и если да — где его взять.
«Рассрочка в рассматриваемой ситуации не подойдет — эта услуга предоставляется на 1-3 года. Погасить задолженность за такой короткий срок при рассматриваемых доходах не получится», — говорит Наталья Мясоедова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования.
Большинство банков при расчете максимальной суммы кредита применяют коэффициент платеж/доход в соотношении 50 на 50: не больше половины дохода заемщика может использовано в качестве оплаты ежемесячного платежа по кредиту, рассказывает руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко:
«Есть ряд банков, в которых это соотношение доходит до 90 процентов. Но на оставшиеся 6 000 рублей в месяц прожить невозможно, даже если исключить расходы на проживание (аренда, квартплата). Транспортные расходы, мобильная связь “съедят” как минимум половину этой суммы — ведь человек будет ездить на работу и обратно. По схеме “50 на 50” возможности расширяются, но, конечно, все зависит от размера накоплений. Если их нет, можно попробовать выбрать из новостроек, на которых первоначальный взнос субсидируется застройщиком. При этом варианте вся квартира должна стоить не дороже 3,2 миллиона рублей — в наших проектах, где есть программы субсидирования первоначального взноса, в таком бюджете вполне можно выбрать однокомнатную квартиру».
Ипотечных программ без первоначального взноса на рынке немного, количество аккредитованных объектов по ним ограничено, да и условия менее привлекательные, чем по стандартным банковским продуктам в рамках программы господдержки ипотеки (в среднем ставки выше на 2-3 процентных пункта), добавляет Наталья Мясоедова. Вариант с потребительским кредитом для первоначального взноса при заработной плате в 60 000 рублей тоже вряд ли пройдет — рассматривая заявку, банк учитывает наличие долговых обязательств у заемщика и ранее взятому кредиту не обрадуется. Да и обслуживание двух кредитов из зарплаты в 60 тысяч посадит заемщика на «Роллтон» лет на 5 (даже если потребительский выдадут по относительно гуманной в наше время ставке в 16-18 процентов).
«Иногда мы встречаем заемщиков, которые брали потребкредит на первый взнос, и дальше оформляли ипотеку, однако это двойная финансовая нагрузка, которую сложно нести, — комментирует Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. — Да и банки могут отказать в предоставлении кредита: доход в размере 60 тысяч рублей ими может быть расценен как недостаточный для двух кредитов».
Использовать потребкредит в качестве первоначального взноса целесообразно лишь в случае более высокого уровня доходов, либо если квартиру приобретает не один человек, а, например, семейная пара, где каждый имеет постоянный заработок в размере 60-65 тысяч рублей в месяц, резюмирует Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп».
Можно обратить внимание на такой формат как апартаменты, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«Сегодня в Москве есть предложения от 2,7 миллиона рублей. Скопить на первоначальный взнос, откладывая примерно половину зарплаты — 30 тысяч рублей — получится за два с небольшим года. Правда, на апартаменты выше ставка по ипотеке: порядка 13,5 процентов». Ставки по ипотечным кредитам на апартаменты (13-14 процентов) сейчас близки к условиям для вторичных квартир (13,5-14 процентов), подтверждает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.
«Единственный вариант — копить на первый взнос и искать самые доступные варианты жилья, это же касается и аренды. Допустим, человек ограничивается 16 000 рублей в месяц (скорее всего, это аренда комнаты). От 60 тысяч рублей в месяц остается 44 000, из которых относительно безболезненно можно откладывать 20 000 в месяц. За 1,5 года как раз накопится 360 000 рублей, — рассуждает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. — Сейчас покупатель с такой суммой может рассчитывать, например, на покупку квартиры-студии в Подмосковьев пределах 1,6 миллиона рублей. Размер кредита составит 1,24 миллиона рублей, и при ипотеке с господдержкой (срок кредита до 15 лет) покупатель будет вносить не более 15 000 рублей в месяц».
По материалам "Дом.Лента.ру"